16时许，室外阳光逼人，而步入地下停车场，里面漆黑一片，看不见停车位，也无法察觉人员通行。“管理地下停车场的国凯物业，不仅把电停了还把停车场强行封闭，说是要进行整改。”刘芳告诉记者。而此时，一位业主摸黑把车停好后，用手机照着朝电梯间走去，抱怨道：“太不方便了，也很不安全，希望有关部门管一管！”
图为地下停车场一片漆黑。受访者供图
“相关部门陆续进行了一些调解，但效果并不明显！”据刘芳介绍，10月9日，因小区北门栏杆被封闭，不少老人接送小孩、买菜只能从栏杆下钻进钻出，正值下雨天，不少老人家被淋湿，看到这个场景不少业主都难以接受。
刘芳告诉记者，当时龙城街道办及辖区派出所现场协调要求停止施工，维持原状，待第2天组织开发商银台地产、业主代表、星河物业及国凯物业四方召开协调会商定统一意见后再施工，但和兴花园3期地下停车场管理方国凯物业不顾业主诉求，仍强行封闭地下停车场入口，野蛮施工，挖断地下停车场出入口道路，造成业主车辆无法正常出入，引起了广大业主强烈不满。“先开会时不时说维持现状吗？怎么马上来就又施工？这么快就出尔反尔？”
19时30分左右，很多业主冒着暴雨打着雨伞继续交涉，辖区派出所及龙城街道办相关负责人再次来到现场协调解决，要求先维持现状。
“为什么2007年《深圳市物业管理调理》就已经出台且明确规定，一个物业不能分割为地上地下部分由两个物业公司来管理，但我们小区却出现分割管理？相关部门也一直未能解决好这个问题？”张芳表示。
｜地下停车场物业：因为消防管道没水就关闭车库
为何要封闭地下停车场？
“是因为消防管道没水，为了安全，就封了。”9月14日，记者电话采访负责地下停车场管理的国凯物业，该公司相关负责人表示，“我们公司例行检查到和兴花园三期的消防管道是没有水的，就给现在的物业管理单位发函要求他们恢复供水，但是他们没有签收，也不整改，所以我们就是想关闭车库，自行修复。”
而据一名知情人士透露，国凯物业之所以着急施工，是因为不达标就没办法办理停车场收费许可。
国凯物业相关负责人称，目前龙城街道、所在社区、派出所，以及消防、住建局等都在极力地协调，应该会有一个结果。
根据天眼查显示，深圳市国凯物业管理有限公司法定代表人为邝某元，任职4家企业，其名下的认证公司为银某实业集团。而据小区业主反映，国凯物业是开发商名下的一家公司。
｜地上物业公司：想尽快解决问题方便业主
据了解，和兴花园三期负责地面以上部分物业管理的是另一家公司——深圳星河智善生活股份有限公司深圳分公司。
10月19日上午，记者采访了该公司物业主任王刚。他告诉记者，近期的最大矛盾是，地下车库管理方——国凯物业在下面施工，把小区停车场出入口挖断了，使得业主进出不方便，让业主意见很大。
“现在我们在跟银台地产商议合同怎么签，具体还在洽谈中，本来说今天要开会的，互相还在一个商议的过程中，但大家都比较着急。”王刚表示，“现在可以肯定的一点，就是我们肯定要接管，因为街道办上次协调会已经明确了，但是合同条款大家要商议一下，要达到他们可以接受的程度，也要达到我们公司可以接受的程度。”
王刚透露，目前小区总共规划的停车位地下有148个，地面35个，但还是不够停，他们诉求很简单，按照正常的停车场协议推进就行。但现在开发商银台地产这边有一些要求，比如说保证金，还有如何保障他们的权益等。“我们要上公司会议决策，我个人层面决定不了。我们也想尽快解决这个问题，希望能给业主尽快给他们把停车场搞定。”
“我们尽力把这个问题解决好，街道办也要我们接这个停车场，确保一个小区由一个物业来管理，这样业主也方便，少了很多麻烦。”王刚说。
｜龙城街道办：“目前谈判已经进行了十多次”
针对和兴花园三期所存在的问题，龙城街道物业管理办副主任郭志浩表示：事情的起因是，业主投诉到消防和住建局说地下停车场需要整改，物业（负责地下停车场管理）在整改的过程中需要有明火的作业，所以先清空车辆，封闭停车场。
“目前多方谈判已经进行了十多次了。”郭志浩说，方案无非是按照顺时针和逆时针两种去推，顺时针是把地下车库的消防先整改好，再去谈合作。逆时针是先合作，后续的消防就有企业会搞了。目前这个合作是有可能性的。
｜龙岗区住建局：现行法律未就相关情况明确规定
对于和兴花园三期有两个“物管”的问题，9月14日，记者去函采访了龙岗区住房和建设局（后简称“龙岗区住建局”）。9月18日，龙岗区住建局对相关问题作了书面回复。
据介绍，和兴花园小区共有1406户，总建筑面积136040．25平方米，由开发商（深圳市银台实业集团有限公司）分四期开发建设，分别于2001、2002、2003、2004年竣工。前期由开发商自行委托前期物业服务管理。
2008年1月，和兴花园业委会通过业主大会选聘深圳市银典物业管理服务有限公司提供物业管理，随后银典物业与银台实业通过合同约定取得和兴花园一、二、三、四期停车场统一管理权。
2012年1月1日，和兴花园业委会通过公开招标程序选定深圳市鸿彩云物业管理有限公司取得管理权，后经过鸿彩云物业与银台实业协商多次，通过合同约定取得和兴花园一、二、三、四期停车场统一管理权。因和兴花园一二期、和兴花园三期、和兴花园四期在2017年3月各自独立成立业委会，其中和兴花园四期实行自行管理，和兴花园一二期业主大会通过公开招标选聘深圳市中民物业管理有限公司。
和兴花园三期2017年—2019年7月继续由鸿彩云物业公司管理，2019年7月26日和兴花园三期业主大会通过公开招标，选聘深圳星河智善生活股份有限公司深圳分公司进行物业管理。
龙岗区住建局在复函中表示，目前存在的问题为：和兴花园三期是由业委会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同，物业服务企业按照合同提供管理服务。
目前存在的主要问题在于开发商作为停车场实际所有人，未就停车场管理和收益分成问题与业主和物业公司达成一致，导致开发商以地下车库消防管网供水不足需要施工整改为由拟关闭地下停车场。
而相关各方也在积极探索解决方案。根据《深圳经济特区物业管理条例》规定，物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理，但地下停车场有其特殊性。
根据《民法典》第275条规定和原《物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果其委托的管理人与小区物业服务企业不是同一主体，现行法律并未就其需承担的法律后果作出明确规定。在实践中主要是由街道办和相关部门介入并进行多次协调后推动当事方达成一致，待进一步明确相关细节并征得业主同意后即开展实施。
截止目前，和兴花园三期物业管理问题依然在协调解决中，最终协调结果和相关问题进展，南方＋将持续关注。
【撰文】陶清清 李丹
