张玲说法|投资旧改回迁房是否稳赚不赔？律师超详细解答来了
大冲旧改完成后（摄于2017年，本网资料图片）
见圳客户端·深圳新闻网2019年7月28日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 张玲）你也许听说过有投资客一次性购买20套二手房去博取旧改的传闻。如果你不差钱，你也愿意这样做吗？在深圳，土地资源相对紧张，通过旧改拓展土地空间资源就成为一个好办法。不论是投资客，还是刚需人群，旧改都是人们津津乐道的话题。
关于旧改，你有了解多少？在旧改背景下投资二手房是否真的是稳赚不赔的生意？旧改二手房买卖双方各自又有哪些风险？回迁房是否是不限购不限贷的笋货？所谓的小产权房又是否能有朝一日成功转正？
今天的张玲说法，我们请广东诚公律师事务所诚至成团队合伙人张旗律师和程庭刚律师，一起聊聊旧改二手房纠纷那些事。
记者问：旧改二手房如何定义？
根据目前政策规定，深圳对于存量住宅的改造有三种方式，一是开发商主导的城市更新，二是政府主导国企实施的棚户区改造，三是村股份公司主导的土地整备利益统筹。上述三种方式操作流程有相近之处，也有各自差别。（很多人更倾向于用“旧改”指代“城市更新”，本文中所指的旧改也主要指城市更新。）
那么二手房的种类有哪些呢？程庭刚律师介绍说，二手房包括老旧小区商品住宅红本房、住房制度改革前的福利性质非商品绿本房、历史遗留违法建筑“两规”“三规”绿本房、历史遗留违法建筑中仅有“两证一书”的无本房，以及无任何报建手续的无本房等等。前面两种房屋主要在大家常说的“小区房”，后三种类型的房屋，就是大家常说的“城中村”“农民房”。曾有官方统计数据，深圳存量住房有1065余万套，其中一半以上在城中村。
二手房参与旧改，城市更新的产权调换比例一般在建筑面积1:1-1:1.3之间，棚户区的产权调换比例一般为套内面积1:1或者建筑面积1:1.2，额外可优惠价格增购少量面积。
旧改二手房私下交易容易因监管空白而导致各类纠纷，加上城市更新周期比较漫长，“里面回迁利益巨大，在利益驱使以及大家维权意识的提高，无法避免旧产生了各类二手房法律纠纷，主要包括房屋买卖、确权和租赁等各类纠纷”，程庭刚律师表示。
记者问：参与旧改的二手房都能获得房地产证的红本吗？
城市更新旧改项目主要流程有：城市更新单元计划申报、更新单元专项规划报批、项目实施主体确认、土地出让合同签订以及回迁安置房建设和回迁。
张旗律师告诉记者，通常情形下，开发商征集业主意愿后开展城市更新单元计划申报和专项规划报批工作，对二手房业主而言，需要与开发商签订搬迁补偿安置协议，开发商完成100%业主签约并报送更新局备案后就可以申请确认为项目实施主体，进而继续走下一个流程，直到最后的回迁房入伙、办证。
红色房产证简称“红本”，是房产所有权和土地所有权合二为一的一个证。业主拥有完整的房屋所有权，这个房子除了可以居住，还具有依法转让，抵押贷款等交易的权利。
但绿色房产证就不同了。它是指非市场商品房，也就是所谓的“小产权房”，有减免的优惠政策，可以卖给特定的对象，这个房子的房产权是受限制的，不能转让和抵押，也不能登记过户，如果想要转为红色的房产证的话，还需要补齐地价。
张旗律师称，“就目前市场惯例而言，在城市更新项目中，无论是红本房、绿本房，还是无本的历史遗留违法建筑，这些二手房参与城市更新旧改后，基本都能够获得拆除重建后的新商品性质房屋产权，也就是全部可以拿到新红本房屋。”
“棚户区改造项目，按照政策规定，回迁房屋产权性质与改造前的房屋产权性质是一致的，也就是部分情形下可能无法获得红本房屋，而是绿本房屋。当然，个别棚户区改造项目，在要求业主补缴地价罚款等情形下，小业主也可以获得红本回迁安置房。所以，所谓的小产权房能够实现转正是有前提条件的，无法一概而论。”
回迁安置房能否拿到红本是分情形的。同时，项目是否顺利推进也是大家应该关注的问题。
记者问：个人投资旧改二手房的流程节点和具体方式是什么？
程庭刚律师详细解释说，个人投资旧改二手房主要分为两种情形：第一种，在原业主尚未与开发商签订搬迁补偿安置协议时，直接针对现有的二手房签订房屋买卖合同，然后作为新业主与开发商签订补偿协议，按照协议约定获得回迁安置房；
第二种，通常而言，搬迁补偿协议无特定事由的，已经签订后无法随意解除，投资者可以与二手房原业主签订一个未来回迁安置房的转让协议。按照目前的二手房交易流程，该类转让协议无法在政府部门备案，但其合法性本身是没有问题的，只是合同签订后的履约风险点增加了很多。
记者问：购房回迁指标是怎么回事呢？旧改二手房签订搬迁补偿协议后，可以办理更名手续吗？
张旗律师回复记者说，根据目前城市更新流程，旧改二手房业主与开发商签订搬迁补偿协议后，如果该补偿协议尚未到城市更新局办理备案的，原业主、意向新业主可以一起与开发商沟通协商解除已经签订的补偿协议，就可以按照更换二手房业主后，投资者作为新业主重新与开发商签订补偿协议，从而实现回迁安置房更名的效果。
“如果协议已备案，实施主体已确认，回迁安置房处于施工建设过程中的，这个阶段是无法直接完成更名手续的。”（记者提醒：这一点，请各位有意购买回迁指标的一定要注意。）
拆迁房购房指标的买卖，双方交易的标的是房屋被拆迁后享有的房屋安置权利，其本质上是一种合同债权权利的转移。司法实践中法院一般认为，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，协议有效。
指标买卖也有一些风险，比如开发商因为各种原因后来撤出旧改项目了，换了一个新开发商继续进行旧改。因为房产不能办理过户，所以新的开发商还是跟原业主签订拆迁补偿协议，那么买家和上一个开发商签订的拆迁补偿协议，依据合同相对性原则，不能约束新开发商。这个时候需要和新开放商重新签订拆补协议。
所以，并不是和开发商签了拆迁补偿协议的更名手续就万事大吉。因为办理回迁房红本登记时权利人以区城市更新部门备案的拆迁补偿协议为准，因此拆迁补偿协议签署之后要取得区城市更新部门的备案。
