张玲说法|投资旧改回迁房是否稳赚不赔？律师超详细解答来了
以下是常见的旧改二手房纠纷，我们来看看律师根据之前相关案例整理出来的裁判规则和注意事项：
【二手房买卖合同纠纷之一：请求继续履行合同】
裁判规则
如果是红本二手房，买方具备购房资格的，诉请继续履行合同，通常能够获得法院支持。比如说福田某个旧改项目，当事人已经转让房屋，交付房屋后一直未过户，后来小区旧改，卖方以名义产权人身份跟开发商签订补偿协议了。买方直接起诉到法院，要求过户，而且获得支持了。完成过户后，买方就能够跟开发商签订新的搬迁补偿安置协议了。
注意事项
第一，如果是棚户区改造项目，买方就要特别注意尽快维权。因为有可能棚户区改造项目会同步启动行政征收程序，一旦征收决定下发，房屋产权冻结，法院很难判令继续履行合同，过户的目的很难实现。
第二，如果是无证历史遗留违法建筑房屋的话，买方不存在过户的诉求，主要是交付房屋的诉求，但是该类交易本身合法性存疑，目前总体而言，人民法院不受理该类纠纷的诉讼案件，买方想要维权就非常被动了。所以必须做好房屋交付工作，降低风险。
第三，非商品性质房屋通常转移登记受到限制，根据政策补缴地价转商品性质市场红本之前，基本无法过户。所以确认合同效力的诉请能够支持，办理过户的诉请则难以获得支持。
【二手房买卖纠纷之二：请求承担违约金】
裁判规则
但违约金的诉求能否得到支持，仍然需要回归产权性质和合同效力问题。红本房及绿本房买卖合同是有效的，但无本的历史遗留违法建筑买卖合同无效。在合同效力能够得到确认的基础上，人民法院通常会根据合同约定判令违约一方承担违约金。
注意事项
因为通常合同约定违约金较高，违约一方当事人有权向人民法院提出降低违约金的请求。
【确权纠纷之一：请求确认房改房权属纠纷】
裁判规则
该类纠纷主要是早期国企职工住房，因为各种原因一直没有走完房改审批程序，实际由职工居住，后来遇到开发商旧改了，职工可能会提出请求确认房屋产权归属的请求。根据裁判文书网公布的信息，深圳市福田区香蜜湖某小区旧改项目，就曾有190余户业主起诉要求确权，想要确权后再跟开发商签订补偿协议。
目前对此类纠纷，考虑到该类纠纷历史性原因复杂，行政管理因素较多，人民法院也是不纳入司法诉讼处理范围的。
注意事项
如果当事人了解城市更新旧改流程和审批机制的话，只要开发商愿意与实际权利人签署补偿协议，城市更新局也同意办理备案手续的情况下，根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则等文件规定，回迁安置房将来是按照搬迁补偿协议的被搬迁人为准办理红本房屋的。不一定非要采用事先对原房屋司法确权的方式。
【确权纠纷之二：借名买房请求确认房屋归属】
裁判规则
借名买房在现实生活中毕竟常见，因为房屋面临旧改拆迁，实际出资人一般就要求过户，与名义房屋产权人可能就发生纠纷。只要借名人能够有充分的证据材料证明借名买房的事实，法院通常是支持的。但是具体的裁判方式可能跟我们通常理解的不一样。比如广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第28条规定，借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。也就说在广东范围内，法院对借名人提出的要求名义人配合完成过户的诉讼请求是支持，但直接要求确认房屋归借名人所有就会被驳回。
注意事项
第一，确实由于各种原因需要借名买房的，应该做好资金流水、借名协议等证据材料保存工作。
第二，借名人要求过户的诉求总体上会支持，但是如果借名人没有购房资格的话，限购政策可能会影响法院的裁判，借名人只能继续采用名义人身份签订搬迁补偿协议，获取旧改补偿权益。
【确权纠纷之三：不服旧改项目中房屋权利人公示结果】
裁判规则
根据城市更新旧改项目流程，政府主管部门通常会有一个被搬迁房屋权利公示的环节。利害关系人对该公示结果不满，有时会提起行政诉讼，要求确认真实权利人。我们团队对裁判文书进行大数据分析发现，该类纠纷的处理方式跟被搬迁房屋产权性质相关。如果是历史遗留违法建筑无本房屋，人民法院基本不会处理该纠纷，如果是红本产权房屋，当事人可以根据其他法律关系比如说房屋买卖合同提起相应的诉讼。由于权利人公示环节并非真正的行政确权行为，所以此类纠纷提起行政诉讼的，通常会被驳回。
【旧改二手房租赁纠纷】
裁判规则
该类纠纷首先要处理的就是租赁合同的效力。如果旧改二手房本身并无产权，则该类租赁合同通常会被法院认定为无效。一旦合同被认定为无效，合同约定的违约条款就没有用处了。
注意事项
第一，无论是出租人还是承租人，一旦租赁房屋面临旧改拆迁时，想要维权时，首先就得认真考虑合同效力问题。合同有效和无效，维权思路上会有很大不同。比如最近新闻所说罗芳村有个租户不肯退租还漫天要价50万赔偿，合同条款没有约定，且合同效力本身存疑的情况下，租户的诉求就很难获得法院的支持。
第二，即使是无效合同，出租人要求承租人赔偿实际占有适用房屋的经济损失，通常是会得到法院支持的，一般参照合同约定的租金标准处理。
