鹏城眼|蔡屋围村：深圳“华尔街”城市更新五方共赢典范

【写在前面】深圳发展日新月异，无法回避的是，这座城市也面临土地难以为继的难题。如何破题，城市更新深圳模式是个全新的解决之道。2009年出台《深圳市城市更新办法》开始，深圳以城市更新激活存量土地的探索正式启动。

这五年来，深圳在不同的土地类型上都有了城市更新的典范。深圳新闻网从8月15日开始，陆续推出城市更新系列报道，聚焦福田、罗湖、南山、龙岗、大鹏新区的城市更新典型项目，以航拍视频、图片展现深圳如何通过这一方式，让旧工业区、旧厂房、旧村焕发生机，让土地发挥最大的效应，为深圳产业和经济发展提供新动能，为深圳保留历史文脉提供新思路。

本期推出罗湖区蔡屋围改造项目。

深圳新闻网讯（记者 张玲 刘庆康 钟鸿冰）从1993年特区农村城市化第一年开始，到现在不过20多年，深圳市罗湖区蔡屋围的变化可以用“沧海桑田”一词概括，现在的蔡屋围是很多深圳人心中城市更新最成功的城中村典范。

深圳“华尔街”身价不斐 曾集聚60%的金融机构

蔡屋围，被金融界人士看作深圳的“华尔街”。早在2002年中国人民银行的一组调研数据就显示，深圳市60％的金融机构、30％的保险机构、银行存贷款余额的70％、全市金融保险业增加值的40％，分布在蔡屋围及其周边这个面积狭小的区域内。

在蔡屋围片区，我们可以看到人民银行深圳中心支行、保监会深圳保监办两大金融监管机构、数十家银行机构以及中国外汇交易中心深圳分中心、深交所（旧址）和几十家证券保险机构总部或分支机构在此扎堆，让它成为深圳名副其实的金融中心。

1995年总高度达383.95米的地王大厦横空出世，成为当时亚洲第一摩天大厦，取代了“三天一层楼深圳速度”的国贸大厦成为深圳新地标。

2011年，441.8米高的京基100大厦在距离地王大厦不远的地方建成。两个超高建筑选址蔡屋围，可谓眼光一致。

蔡屋围金融中心区改造3年完成 老围村民回迁住上高档社区

2003年，《蔡屋围金融中心区改造规划方案》经市长办公会通过，确定为市、区两级重点项目。

2006年开始，蔡屋围村开始启动大规模拆迁。2007年12月最后一户业主与开发商签订《拆迁补偿安置协议》，整个项目拆迁工作完成。

蔡屋围金融中心区改造项目位于罗湖蔡屋围老围片区，该项目占地约4.7万平方米，拆迁旧房建筑面积约15万平方米，其中村集体用房约4.5万平方米，村民房约10.5万平方米。新建建筑面积约为47万平方米，包括：人民银行深圳中心支行的金库发行库及其附属用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦及高级商务公寓。

从破土动工到2010年10月回迁房入伙，仅用3年时间。目前，项目村民回迁安置楼已经入伙，村集体股份公司回迁的高级商务公寓、人民银行发行库及其附属用房主体均已投入使用，集办公、商务、酒店等功能为一体的都市综合体建筑京基100大厦已投入运营。

告别脏乱差的握手楼，如今的蔡屋围村民有一部分已经回迁到kkmall上的“老围花园”，过上了全新的高端社区生活。据报道，几乎所有的村民都选择了物业补偿回迁，比如1-2套120平方米的大户型自住，加十几套40平方米的小户型出租。

2017年8月，记者在老围花园楼下的地产中介了解到，这里的房租单间（45平方米）的租金起价4300元，两房57平方米的租金则在7300-7600元左右。

与高大上的老围花园相比，同样在蔡屋围片区，仅有一条窄窄的红宝路相隔的蔡屋围南村由于还未开启旧村改造，仍然是握手楼聚集，同样面积的房子房租就只有老围花园的三分之一到四分之一。

城市更新实现五方共赢 蔡屋围村民人均分配突破5万元

蔡屋围城市更新项目有效实现了企业利益、公共利益、集体利益、村民利益和政府利益五方共赢，成为深圳市城市更新的成功范例。

通过城市更新，不仅在蔡屋围竖立起了441.8米的深圳第一高楼京基100大厦（备注：现深圳第一高楼已变更为平安金融大厦），更实现了蔡屋围集体经济、村民收入的跨越式增长以及政府、企业等多方共赢。

2015年1月，罗湖区桂园街道蔡屋围股份公司召开股东代表大会。这次股东代表大会的新闻次日登上了深圳商报新闻版面。据报道，董事长蔡洪亮向65位股东代表报告了公司过去一年的新业绩：全公司总收入22780万元，比上一年同期增加1722万元，增幅8.2%；利润11974万元，比上一年同期增加1313万元，增幅12.3%；股东人均分配50558元，比上一年同期增加5041元，增幅11.1%；全年共向国家缴纳税金2556万元，比上一年同期增加133万元，增幅5.5%。

如果和1993年相比，2014年全公司总收入、利润、股东人均分配和向国家缴纳税金分别是1993年即特区农村城市化第一年的6.56倍、5.95倍、6.04倍和23.45倍。

蔡洪亮在当时股东代表大会上表示：尤其是近年来全公司利润连续实现两位数增长，人均分配突破5万元，为蔡屋围下一步的发展打下了坚实的基础，这得益于创造了深圳城市更新“蔡屋围模式”的蔡屋围老围改造。

蔡屋围股份公司属下率先实施城市更新改造的金龙公司，2014年全年总收入为6816万元，而这一数据在改造效益释放前的2010年仅为1000多万元。金龙公司最早尝到了城市更新的甜头，成为蔡屋围几个下属公司的领头羊。

新一轮城市更新序幕正在拉开 蔡屋围村全村未改造区域被列入

2012年，蔡屋围开启新一轮城市更新序幕。7月7日、8日，罗湖区蔡屋围村股份公司分两批召开全体股东大会，上千股民签字表决改造意愿，近九成股民在蔡屋围城市更新改造协议书上签字按手印，同意由京基集团对蔡屋围村进行整体改造。此举确立了蔡屋围村改造的合法地位和京基地产作为开发主体的合法地位。蔡屋围股份公司董事长蔡洪亮表示，这是关系到蔡屋围子孙后代根本利益的大事，每一位股民都有责任投下神圣的一票。

2012年8日中午12时，罗湖区公证处的公证员现场宣布：两天的股东大会应到1097人，实到981人，同意进行城市更新的股东有974位，占全体应到会股东人数的88.8%，而同意与京基集团合作开发的股东占比为86.8%。

时任罗湖区重建局局长王策飞在蔡屋围股东大会上介绍，蔡屋围村整体改造占地面积达12万平方米，涵盖了全村所有未改造区域，需拆除旧村面积44万平方米。它是由京基集团申报的“蔡屋围金融商业核心区”更新项目的一部分。

未来，蔡屋围会有怎样全新的面目，我们不妨静观其变。