读特客户端·深圳新闻网2023年5月8日讯（记者 杨平）近日，龙湖智创生活为优特大厦量身定制了全球唯一的香氛UT winter。为了这款香氛，龙湖智创生活前后联系了9个厂家，比对百余种香型，采用澳大利亚原装进口精油，经过多种组合调试，最终研究出这款独特的让人“闻香识优特”的芬芳气味。

优特总部大厦

仅仅是一个香氛的细节，就穿透了钢筋水泥的坚硬外壳。它让进出写字楼的用户感受到身心愉悦，留下一份独家记忆；也为写字楼本身及其背后的业主，成功塑造了格调独特的品牌形象。这是真正空间服务的价值所在。

作为被行业奉为“长坡厚雪”的新赛道，IFM（Integrated Facility Management 综合设施管理）在国内虽然仍处于起步阶段，但却毋庸置疑会成为商写物管赛道的下一个主场。万物梁行、龙湖智创生活、卓越商企服务等优秀的物业服务企业，正在以各显神通的姿态，掘金这个新蓝海。

长坡厚雪，“超甲”之外的新机会

在发达经济体中，一般业内领先的IFM企业会占据约三分之一的市场份额；而在中国，虽然2022年国内IFM的市场规模就已经突破6200亿元，但行业前十的企业所占份额不到10％，这预示着国内IFM领域的入局者未来成长空间巨大。

多年来，非住宅物业，特别是高端商业写字楼服务领域一直由国际“五大行”占据主导地位，而近几年，市场格局正悄然快速发生变化。

相关统计数据显示，截至2022年底，全国商业营业用房存量达33．22亿平方米，办公楼存量达9．50亿平方米。与此同时，大中华区21个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量只有约6526．2万平方米。虽然两个数据口径略有差异，但办公存量和甲级写字楼存量之间的缺口，正是海量的乙级写字楼、产业园、商场等空间，也亟需专业的IFM企业带来更专业的服务。

如果以热带雨林生态系统作类比，这个系统为乔木层、灌木层、草本层和地被物层，都营造了良好的栖息环境。一个复杂而完整的生态系统，所有的动植物都可以在其中寻找最合适的生存模式。

数据综合自中指研究院

对于发力IFM领域的企业而言，一方面要在专业能力和服务标准上看齐五大行，这是企业长远发展的基石；另一方面，龙湖智创生活等企业，也深刻洞察了超甲级写字楼之外，更大的市场空间，找到了差异化竞争的路径。

降本增效，一切从生意逻辑出发

物业行业具有很强的非标准化特性，不同物业业态对应的服务需求不同、定价不同。但究其根本，从需求端出发，客户需要IFM的综合性服务帮助企业提高生产效率，降低运营成本。

降本增效，是颠扑不破的生意逻辑。

这一点也是IFM的重要价值体现。在 “双碳”战略目标指导下，IFM的重点方向是绿色能源管理，帮助客户企业实现节能减排和绿色转型的发展目标。在这里，环境和效益得以达成双赢。

龙湖智创生活通过技术沉淀与智能化手段，将EMS能源管理系统与科技物业各系统相结合，将节能减排落实到日常服务中，年节能高达约2．7万吨标准煤（数据来源：龙湖集团官微）。

龙湖自主研发，由FM设备管理、RBA远程监控及RTU数据分析组成的龙湖远程楼宇设施设备自控系统可以广泛应用于商写与城市管理

对于这一点，前文提及的优特大厦，可以作为一个典型案例进行剖析。大厦采用智能灯光系统实现了公区每组灯光的单独精准控制，根据每天变化情况，定制灯光开启情况，经过几个月的调试运行，2022下半年，大厦公区照明用电比上半年节省了30％的能耗（35000多度），企业也因此节省了3万多元成本支出。

不止于此，在能耗高的制冷板块，优特大厦采用龙湖IBMS系统的数据监测及江森自控系统远控工程结合工作，针对每一层的公区电梯厅、卫生间进行了长达三个月的数据监测，制定了冬季新风送风、夏季供冷策略，并且针对南方回南天季节湿度大且温度不稳定时间采取新风加制冷双结。经过调整后，大厦在夏季气温较为相同的9月、10月，用电量下浮了13％，节约用电45000多度，节省成本支出4万余元。

可以说，这不仅契合绿色和可持续发展的市场大趋势，也为服务对象企业自身长期稳定的发展与竞争力，注入了强劲动能。

服务定制，主打的就是“性价比”

让生意回归生意逻辑，本身已经体现了以龙湖智创生活为代表的国内物企，更贴近市场，更贴近客户。简单理解为，更接地气。

中指研究院认为，IFM服务与传统物业服务最显著的区别在于其极具个性化的综合服务方案。IFM服务追求的是从客户视角切入，为企业量身定制菜单式服务清单，高定制化的服务在通过足够的经验积累后，或将形成企业的护城河。

以龙湖智创生活为例，企业并没有把自己的定位局限于单纯的“第三方”服务提供者，而是以与服务对象客户共生共赢的态度，深化并突出设计个性化服务内容与标准，根据客户的不同发展阶段提供定制化的服务策略与方案，比如阶段性动态调整服务费用等，在不降低质量的前提下，专注为客户节省成本。

主打的就是一个性价比。

在市场出租率比较低的情况下，龙湖智创生活主动提供更具性价比优势的服务方案，如提供搬家、内部装修、节假日礼品采购、企业活动策划、会议接待、绿植租摆等个性化定制服务，提升租户黏性、增强租户忠诚度；在高出租率阶段，深入挖掘服务空间，提升服务品质与效率，聚焦客户需求并为其提供极其贴合的个性化服务方案，实现与服务对象的长期共同繁荣。

龙湖智创生活为小米园区提供服务

正如在服务小米、网易、阿里巴巴等大厂客户时，龙湖智创生活从搬迁时的动线优化、设施维护，到常规的绿植养护、外墙清洗、防虫消毒都有着细致周到的安排。此外，在入驻后也会引入食堂、咖啡店、健身房等空间配套设施，不定期组织趣味活动，增加入驻企业间的互动与交流……这些“润物细无声”的细节，定制化般的贴心，往往让客户觉得龙湖智创生活“很值得”！

我为人人，开放平台为客户服务

物企的传统边界早已被打破，从居家社区到商写服务，再到产业园、城市公共服务，物企的未来在于不断扩宽边界，持续打破不同场景空间服务之间的隔离，实现相互赋能发展。

IFM服务“六化”特点（图片来源：中指研究院）

可以说，在实现高定制化服务、满足客户多元需求，并逐步转向专业化、个性化、定制化、系统化的IFM型商业服务过程中，龙湖智创生活的最大底气，正是来自于“一个龙湖”全方位、宛如“藤蔓”式的产业链延伸。

例如龙湖智创生活在重庆服务的秀山外滩，公司发挥雄厚资源平台，成功引入星巴克渝东南首店、民间粮仓秀山首店等，为整座购物中心实现招商引资，快速提升项目租户层级，加速阶段性出租率指标的达成。而这背后的底气来自于龙湖集团深耕商业20年，来自于开业的70余座商场和6000家合作品牌。

所有平台的资源，都可以为客户所用。我为人人，这也是一个龙湖对客户最好的诠释。

IFM市场空间广阔，中国庞大的非住宅规模为IFM发展提供沃土。智通财经指出，物业行业几大业务板块均有万亿的市场潜力，对于拥有战略定力和核心竞争力的企业来说，依然是广阔天地，大有可为。（图片来源：龙湖集团 提供）