症状二:
刚需成“大爷”
“最近卖房的多,买房的少,看房的多,成交的少,大家的观望的情绪都比较重”,吴双说道。
“迟迟不肯下手的原因在于市场环境不好。加上楼市最近成交比较冷淡,群众有买涨不买跌的习惯。还有就是大家都在等‘笋盘’。”
周鹏(化名)是一名刚需族。他的需求是找福田区或南山区的自住两居室,预算在400万元左右。他在深圳看房已经有两年多了,之前是觉得房价太高,现在则是在找时机。
“目前市场比较低迷,也不知房产税政策什么时候出台。前景不明朗,大家肯定保持观望。”他说,“如果比平均市场挂牌价低30万元左右,还是可以接受的。”
“但无论如何,还是会按个人的实际承受能力买房,不会放大杠杆。”周鹏说道。
“现在刚需才是大爷。”
症状三:
囤房一族压力山大
前段时间,坊间传出深圳由于断供潮导致市面出现大量司法拍卖房。
但是,据相关媒体报道,深圳司法拍卖的房源出现明显增加的主要原因,是年内加大了司法网拍的推广力度,网上录入的拍卖房源增加。
深圳市中级人民法院的数据显示,近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右,成交率达到91.99%。
这些房源被拍卖的原因,主要是强制拍卖用于清偿债务。其中,企业房源尤其住宅类企业房源很少,绝大多数均为个人房源。至于因为断供导致房源被拍卖的比例,目前并无确切数据。
断供潮是否来临很难判断,但是投资客的资金压力却显而易见。
刘凡与中证君的聊天记录
深圳福田某小贷公司合伙人刘凡(化名)告诉中证君:“我阿姨在深圳有十几套房,小的四五百万元,大的上千万元,每个月至少要还三十多万元的贷款,还贷压力巨大。之前做生意还能填一些钱进去,现在生意不景气,扛不住时只好出手一两套。可要命的是,她手上大多数是大户型、总价高,现在这种行情不好出手。”
与已经断供的投资客相比,刘凡阿姨的境况已经比较好了。
深圳某民间借贷公司负责人陈力(化名)告诉中证君,他们公司有一项业务就是帮助客户解封查封房。
“找上门让我们帮忙解封房子的客户,大多数已经断供了。”他说。
华南某大型律师事务所律师指出,查封是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。
常见的容易导致查封房屋情形包括:交易房屋存在高额抵押;产权不明导致纠纷的房屋;产权人涉及恶意转移、变卖房产等。
“从去年年底以来,找我们做查封房的客户明显变多了,大概增加了七八成。”陈力表示。
当中证君向其询问确切数据时,他表示,公司对接手的查封房数据没有相关统计,行业内相关数据也并不透明,因此无具体数据。
陈力还透露了公司运作查封房的套路:委托人找上门后,公司会借钱给委托人解决欠款问题,并帮助其把查封房解封,解封后帮助其处理房子遗留的所有问题。之后再将房子抵押给银行,从中收取佣金及手续费。
“去年还敢做一些,但今年完全不敢做了,因为没有空间。”陈力说道。
他所指的“空间”是,公司帮委托人解封被查封房后,抵押给银行拿到的款项减去借给委托人欠款的余额。
陈力给中证君举例解释,比如一套房子市价200万元,委托人欠款100万元,公司借给委托人100万元解封房子并处理完后续问题,再将房子抵押给银行拿到140万元,中间还有40万元(空间)可以用于手续费及佣金。这样的“空间”是够的。
陈力说:“今年接手的案子,客户的信用卡、花呗等征信记录比较差,有些甚至出现逾期还款记录(逾期两月以上),这样的房子之后很难抵押给银行,我们就不做了。”
“另外,还有一些客户的案子在同行其他公司之间转来转去,最后没剩什么‘空间’了。”陈力说。
细细算来,整个过程下来,委托人被借贷公司抽走许多费用,似乎比房产被拍卖还不划算。
对此,陈力解释道,房子被拍卖的话,一般7折起拍,虽然最终会溢价成交,但一般低于市场价,而且因为法拍房的权属有瑕疵容易导致流拍,流拍之后还得降价。因此,部分断供投资者会选择找小贷公司。
对于此类投资客爆仓现象,严跃进指出,这说明投资客的资金投向很多,包括股市等。如果股票市场低迷,很多投资客的资金压力会比较大。总体上看,刚需购房一般风险小,而所谓通过不断配资或融资的方式进入房地产市场的,当前房地产市场降温的趋势下,肯定是有压力的。