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华洪​:深圳2020年房地产成交量恐难维持2019年行情

华洪​:深圳2020年房地产成交量恐难维持2019年行情

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在2020年,在深圳严厉的限购政策没有松动,以及后续利好政策如不能像2019年那样密集发布的前提下,深圳楼市成交量或将会回归至2017年与2018年的平均水平。

华洪,中南民族大学经济史硕士研究生,经济师职称,二级企业人力资源管理师,深圳市房地产中介协会首席分析师,发展研究部负责人,拥有2年保障性住房研究经验、7年房地产研究经验,曾任深圳市住房研究会(深圳市住建局政策咨询委员会)研究员,参与市住建局、市规划国土委、市住宅发展事务中心等多项涉及房地产市场、住房保障、产业规划等领域的公共政策研究工作,对宏观经济、房地产市场、住房保障制度与政策、产业发展规划、人口经济学以及制度经济学有较深入的研究。

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2020年楼市判断

(一)LPR结合定向降准依然是未来常态化的操作

自2019年10月1日起,正式实施的“LPR”(贷款基础利率,又名贷款市场报价利率,是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。)将进一步促进未来我国利率的市场化程度。同时,也为行业开展逆周期调控和操作提供了更多可选工具。


因此,在可预见的未来,我国宏观经济基本面尚不足以支撑实施大范围的降息操作。2020年,我国货币政策走向依然以稳健的方向为主,即在LPR定价的基础上,结合降准和MLF等货币工具适度开展逆周期操作,而中国人民银行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司)的消息进一步验证了深房中协的判断。

(二)区域分化基础上的项目分化

一方面,在分类调控这个原则指导下,各地方政府对于楼市调控的把控尺度具有一定的独立自主性。因此,随着楼市区域分化的不断加剧,我们将看到未来还会有更多的城市(特别是二、三线城市)通过“人才政策”或“户籍政策”等方式,变相放松调控,而这也将会成为2020年全国楼市的新常态。

另一方面,分化的趋势除了在横向区域间呈现,在纵向项目性质上也会呈现。这主要体现在商品住宅与商业项目、产业办公项目之间的差异,特别是未来商业项目与产业办公项目不断供应入市,而有效需求却并未跟上。因此随着我国宏观经济增长的整体放缓,商业与产业办公项目供大于求的结构性问题将会逐步突显,这类项目的空置率可能在未来还将会有所升高。

(三)深圳2020年房地产成交量恐难维持2019年行情

总体而言就,鉴于目前我国宏观经济基本面,以及产业转型的大背景,尚不足以支撑房地产市场的大涨行情。而深圳2019年得益于利好的规划与政策频出,属于特殊市场环境,不具备代表性。因而在2020年,在深圳严厉的限购政策没有松动,以及后续利好政策如不能像2019年那样密集发布的前提下,深圳楼市成交量或将会回归至2017年与2018年的平均水平。


 


 


[责任编辑:田晨夕]