高额物业费难管一辆“霸王车”？创智云城停车乱象拖足一年，业主质疑物业管理“名不副实”

深圳新闻网2026年7月10日（记者 姚嘉惠 李佳 王睿）近日，有深圳南山区创智云城住户向本网报料，称小区地下车库长期存在车辆违规跨位停放、僵尸车滞留、燃油车占用充电桩车位等乱象。住户通过楼栋管家向物业反馈近一年，问题始终未解决。加之公共区域不文明行为频频出现，不少业主提出质疑：每平方米4.6元的物业费，为何连基础的小区管理都无法满足。

乱象持续近一年，多渠道反馈无果

地下车库是矛盾最为集中的区域。据多名住户描述，小区地下车库内有同一辆车长期一次性占用两个车位停放，在车位紧张的高峰时段直接加剧停车矛盾。

记者核实官方规划信息发现，创智云城属于产城融合的产业园综合体，并非纯居住小区，车位为办公、商业、公寓全业态共享，并无单独的居住类专属车位配比。项目二期共规划5栋公寓合计3342套住房，其中逸居公寓运营的B、D、E座合计1610套。

若当前整体出租率稳定在95%左右，按套均2人估算，二期公寓实际居住人口约3000至4000人。全园区地下三层车库总规划车位5600个，覆盖一、二、三期全地块，单从账面数据看，车位与二期公寓总户数比值约1.67:1。

但多位住户表示，车位面向园区办公企业、商业客流、公寓住户开放共用，在夜间公寓住户集中停车时段，实际停车感受并不好。而违规跨位停放、僵尸车滞留、燃油车挤占充电位等管理缺位问题，进一步压缩了有效车位供给。

公共区域的管理缺位同样引发不满。有住户拍到有家长放任儿童在公共活动区域的地漏旁小便，上前劝阻并告知前方100米处即有公共厕所，却遭到该家长无视。住户认为，物业对公共区域的秩序维护、文明引导职责存在明显缺失。

多名住户证实，上述问题已通过业主群、管家渠道反复反馈近一年，始终未见实质性改善。

7月7日上午，记者前往创智云城二期地下车库实地走访，在3栋D座看到了多辆没有规范停车的车辆，其中一辆挡风玻璃上已被物业张贴《安全文明停车温馨提示》。

该提示单由创智云城二期物业服务中心开具，显示涉事车辆违规事由为“停放在非指定区域”，违反《停车场车辆管理规定》及《停车场车位使用协议》。单据写明，物业服务中心已于当日9时30分电话提醒车主挪车，并要求10分钟内将车辆停放至指定车位或驶离。单据明确要求对3次（含）以上违停或不听劝告的车辆，停车场有权将车辆拖至适当地点，采取暂停或终止月卡权限、纳入园区停车场禁停名单的处理。

流程正在推进，承诺近期落地

针对住户集中投诉的问题，物业方近期在业主群作出公开书面回复。

物业方面表示，日常违停处置、劝导沟通、台账记录、黑名单上报录入等全流程工作，均留有完整工作存档，每日巡查劝阻、电话联系挪车、张贴提示的工作已常态化落实。针对违规车辆拉黑处理，物业解释称，车辆拉黑准入限制属于车场内部管控流程，执行前需要逐级提交报备、走完完整审批流程，完成全部相关手续后方可正式生效。

对于有业主提出的公开违规车主及车辆信息的诉求，物业以车辆号牌、劝阻明细、黑名单涉及车主个人隐私、不符合信息管理规范为由，拒绝在公共业主群内公开披露，仅表示后续车场整体治理进展与优化措施，会统一在群内向全体住户同步反馈。

流程成“拖延托词”，违规成本近乎为零

物业的整套回复并未平息住户的不满，不少住户直言，通篇都是流程化的官方话术，没有实际解决问题的价值。

“说了常态化巡查、走审批流程，但这么久了乱停的车照样停，违规成本几乎为零。”有住户表示，业主真正在意的不是物业做了多少台账、走了几级审批流程，而是违规行为有没有真正被制止，停车秩序有没有得到实质改善。

也有住户提出，拉黑流程的具体时长、审批环节始终不透明，所谓“走流程”更像是拖延问题的托词。

住宅与公寓分属不同运营方，现场处置协同偏弱

记者核实确认，涉事的3栋D座隶属于创智云城二期地块。据项目官方公示信息，创智云城整体分为三期开发，其中二期以商务公寓与商业配套为核心业态。二期内3栋B、D、E座由逸居公寓独立运营，楼栋配置专属管家对接租户日常需求。除逸居公寓外，园区其余办公、商业区域，均直接由园区物业公司统一管理。

两种业态对应两套独立的服务体系，逸居公寓的管家仅负责公寓租户的入住办理、户内报修、诉求收集等居住类服务，不隶属于园区物业公司，也没有公共区域的管理处置权限。园区公共区域包括地下车库、公共活动场地等，统一由物业公司负责管理维护。

按照现行对接规则，公寓住户遇到公共区域问题，先反馈给楼栋管家，再由管家转交给物业部门处理。多位住户表示，中转环节拉长了问题响应周期。

记者查阅《关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》（深价规〔2007〕1号）了解到，深圳普通住宅前期物业服务实行政府指导价，高层一级服务收费上限为3.9元/㎡，该标准至今仍为全市物业收费的官方参照依据。

除此之外，深圳普通住宅一级物业服务标准中，明确要求物业对进出车辆进行管理和疏导，停车场需配备专职人员24小时巡视，及时纠正违章停车、保障车辆停放有序。

不少业主表示，4.6元/㎡的收费已高出普通住宅一级指导价近18%，理应匹配更高标准的秩序管理服务。

7月7日，针对业主反映的问题，记者致电小区物业进行核实。工作人员明确回应，针对地下车库违停问题，涉事违规车辆的月卡拉黑流程正在推进，“就这两天就会解决”，并承诺最终一定会对相关车辆作出相应地处理。

逸居公寓客服方面则表示，正在与物业对接相关问题，同步住户诉求。但对于管家与物业的对接周期、问题办结的具体时限，客服未给出明确说明。

7月10日，记者再次致电，接通物业前台电话后，前台工作人员表示对涉事车辆月卡拉黑的具体进程并不清楚，仅告知业主可关注群内通知。但记者向报料住户核实时，对方表示群内均未发布相关处置公告。涉事违停车辆是否完成拉黑、僵尸车清理、充电桩车位管理等其余问题是否启动专项整治，仍有待验证。