南山北头村旧改征收补偿方案公布 深圳行政征收旧改首次引入房票安置选项

深圳新闻网2026年6月10日讯（记者 胡津玮）近日，深圳市南山区人民政府正式公布《南山街道北头村城市更新单元一期房屋征收项目房屋征收补偿方案》（以下简称《方案》），标志着这一拖延约18年的旧改项目从市场协商阶段转入依法征收的实质推进阶段。值得注意的是，该方案将房票安置列为法定补偿方式之一，这也是深圳首次在城市更新行政征收中启用房票机制。

18年僵局终破冰

北头村城市更新单元位于南山街道前海路与东滨路交会处，拆除用地面积约6.7万平方米，规划容积率6.73，涵盖3宗住宅用地和1宗商业用地，配建一所小学，实施主体为深圳市金汇融房地产开发有限公司（大族控股集团全资子公司）。

项目早在2008年前后即已立项，但在早期“市场主导、100%自愿签约”的旧改模式下，因少数权利人未达成补偿协议，项目长期停滞。据南山区此前的行政调解文书披露，项目签约率已超过95%，剩余9户未签约。

破局的法律依据是近年施行的《深圳经济特区城市更新条例》：当已签订搬迁补偿协议的合法产权比例不低于95%时，区政府可对未签约部分房屋实施行政征收。2026年1月，南山区启动行政调解；4月调解未果后，政府宣布终止调解并启动房屋征收程序；6月3日，补偿方案正式对外通告。

深圳首次在行政征收旧改中引入“房票安置”

《方案》明确，被征收人可就合法住宅房屋选择货币补偿、产权调换、房票安置中的一种或多种组合。货币补偿由具备资质的房地产价格评估机构依法评估确定；产权调换则是商品性质住宅按建筑面积1∶1.2或套内建筑面积1∶1的标准予以调换。

若被征收人选择房票安置，参照深圳市房票安置相关政策执行，持票人可在接受房票的合规房源中自主选择住宅、商业、办公或商务公寓，购房不受本市限购政策限制，享受税收减免。

房票管理细则包括有效期自核发之日起24个月，可多次使用，逾期未使用或有余额的可申请兑付现金；房票可在本项目被搬迁人之间及直系亲属间转让一次，实行电子票据实名制管理。

方案同时设定了70个自然日的签约期限，并设置了阶梯式搬迁奖励：前30天签约腾房奖励500元/㎡，第31至60天奖励300元/㎡，此后不再享受额外奖励；装修补偿统一按1000元/㎡标准执行。

深圳房票制度沿革

深圳的房票制度由2025年3月市住建局印发的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》正式提出，4月9日起生效，有效期三年。该文件明确在保持规划非商业类建筑面积不变的前提下，推动多元化安置补偿，建立房票制度。

在此框架下，深圳首张房票于2025年12月18日在南山西丽福光楼土地整备项目中发放（票面价值4055万元）；坪山区咸水湖片区城中村改造项目随后成为全市首个在城中村新政下试行房票安置并成功完成购房的案例。北头村则是这一工具首次进入核心区旧改的行政征收场景。

合一城市更新集团等相关机构表示，房票安置的核心作用是把选择权交还给被征收人——不必苦等多年后建成的回迁房，可凭票在全市合规房源中自行选房，客观上也为存量商品房去化提供了通道。

但也有观察者表示，房票的政策效果最终取决于两个变量：一是接受房票的房源池规模和区位是否足够有吸引力，二是房票结算的资金闭环能否按时兑现。目前北头村方案刚进入正式公示和签约期，房票的实际使用规模尚待观察。