从降成本到稳预期，中国楼市政策进入精准托底新阶段

10月1日起，一项覆盖全国的新政正式落地：居民使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，若所购房屋建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元，最高100万元贷款本金可享受财政年化1个百分点、最长5年的贴息。由财政部、中国人民银行、金融监管总局联合推出的这项政策，实施期暂定1年，中央财政与地方财政按90∶10分担，银行按月收息时自动扣减，借款人“免申即享”。

这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。在房地产行业经历深度调整后，政策工具从“降利率、降首付”进一步走到“财政直接补利息”，意义不止于为部分刚需家庭省下月供，更在于把“稳楼市、稳预期、稳民生”的组合拳推向更精细的层面。

图自：深圳特区报

三项硬性条件

三、四线与二线远郊是主要受益对象

按照三部门通知，贴息对象需同时满足三项条件：新发放商贷、首套住房（含新房和二手房，不含存量贷款置换）；面积120平方米及以下；总价150万元及以下。单户贴息贷款本金上限100万元，年化贴息1个百分点，期限不超过5年。

以当前首套商贷利率约3.0%—3.1%测算，1个百分点贴息相当于利率优惠约三分之一；若按100万元贷款、5年期限粗略估算，月供可减少数百元，5年累计少付利息近5万元。对进城务工人员、新就业大学生、工薪首套家庭而言，实打实地省下了一笔不小的支出。

政策为何设定120平方米、150万元“双红线”？三部门相关人士表示，主要聚焦刚需基本盘，兼顾不同城市收入、房价、面积差异，做到惠民生、保基本、广覆盖。业内普遍认为，该标准对三四线城市主力户型、二线城市远郊小户型覆盖度更高；对北上广深核心区高价房直接拉动有限，但可触达部分远郊或老旧小户型刚需。

图自：深圳新闻网

更关键的是，贴息不与保障性住房贷款、公积金贷款重复享受，说明财政资金意在“补市场短板”。银行端通过网签、合同、首套认定自动识别，按月抵扣并短信告知，尽可能减少申请成本，也有利于政策快速见效。

短期看，1个点贴息对符合条件的家庭来说是直接减负，有望把一部分“再等等”的刚需推进入市，有利于三四线、二线远郊和普通二手房去化。中期看，商贷实际利率逼近部分城市租金回报率，可降低居民提前还贷和“不愿加杠杆”的倾向，修复房地产金融加速器。

需求、供给、制度三层组合

政策组合拳已成形

此次贴息并非孤立动作，而是2024年以来房地产“止跌回稳”政策体系的延续和补强。

2024年9月至10月，多部门集中打出组合拳：商业性个人住房贷款利率政策下限全面放开，全国除少数一线城市核心区外首套、二套最低首付统一至15%；存量房贷批量下调，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元；3000亿元保障性住房再贷款中央行出资比例由60%提至100%，支持地方收购已建成未售商品房；房企存量融资展期、经营性物业贷款两项阶段性政策延期至2026年底；“白名单”项目信贷规模扩至4万亿元以上；新增100万套城中村和危旧房改造，部分实行货币化安置；专项债、再贷款支持回收房企闲置土地。

图自：图虫创意

进入2025—2026年，政策重心由“救急”转向“建制度”。2026年5月国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出新改老旧小区11.5万个、危旧房约50万套、城中村改造4000个、地下管网36.5万公里等硬指标；中央财政城市更新预算内投资、超长期特别国债持续投入。公积金条例修订扩大灵活就业人员缴存、增加装修和物业提取、压缩审批时限；现房销售、项目公司制、融资主办银行制、房屋全生命周期安全管理被列入“十五五”房地产基础制度。北京、上海、深圳、成都等城市在限购套数、非户籍年限、外环区域、多孩家庭、以旧换新、带押过户等方面陆续优化。

换言之，当前政策框架已是“三层合力”：需求端降首付、降利率、降税费、补利息；供给端白名单、保交楼、收购存量房、控新增土地；制度端城市更新、保障房、租赁、现房销售和“人、房、地、钱”联动。贴息的加入，填补了“首套普通商品住房商贷”这一财政直补空白。

市场仍在筑底

投资销售双降，二手房占比提升

政策持续加码，对应的是我国的房地产行业未脱离调整期。国家统计局1—8月数据：全国房地产开发投资47979亿元，同比降19.9%，其中住宅降19.7%；新开工29894万平方米、降24.8%，竣工21097万平方米、降23.7%。新建商品房销售面积49880万平方米、降12.1%，销售额47470亿元、降13.0%；待售面积75349万平方米、微降1.1%，其中住宅待售40083万平方米、降0.5%。资金端压力更加明显：到位资金50893亿元、降21.0%，国内贷款降33.3%，个人按揭贷款6846亿元、降22.4%。

但结构信号在变。1—8月二手房网签54923万平方米、同比增长10.6%，存量交易继续跑赢新房；70城房价同比降幅总体收窄，一线新房、二手房环比已现正增长。城镇人均住房超40平方米、户均超1.1套，城镇化率近67%，国人的住房需求逐渐从“有没有”转向“好不好”。

贴息一小步

模式转型一大步

这次的房贷贴息政策，数额看似不大，却标志着房地产调控从“金融让利”走向“财政+金融共担”、从“全局刺激”走向“刚需兜底”。它与低首付、低利率、低税费、保交楼、收存量、改城中村、推现房销售共同构成新周期政策底座。

对普通家庭而言，买房不再单纯博弈升值，而要看月供可持续性、房屋品质、通勤与公共服务、二手流动性，让房子回归“住”的属性。对城市政府而言，稳楼市不能只靠补贴，还要在产业、人口、土地供应和保障房之间做长期平衡。对行业而言，开发规模见顶不等于住房需求消失，存量交易、租赁、物业、城市更新和“好房子”建设，将接替传统高周转成为新主场。

华强南西片区城市更新单元现状俯瞰图。图自：深圳新闻网

中国房地产市场仍在筑底，但政策路径已经清晰：以精准降成本托住刚需，以制度重建稳定供给，以存量提质替代增量扩张。稳的预期，比单次政策更重要；住的属性，比短期价格更长远。

统筹丨胡文

采写丨胡津玮

编辑丨卢彩萍