中国房地产：存量时代到来

特约主理：潘平准

住建部“两个转变”的判断，是房地产政策坐标的重置：从应对下行的阶段性举措，转向构建发展新模式的制度安排。8月新政的主题是“建制”而非单纯的“松绑”，板块上涨定价的是制度框架落定带来的确定性；修复将是结构性的，分化是存量时代最确定的主题。

9月18日，国新办“开局起步‘十五五’”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部对房地产市场作出最新判断：当前房地产市场出现“两个转变”，一是房地产市场供求关系发生重大变化，二是房地产进入存量时代——二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达52%。数字越过五成，是一个具有里程碑意义的信号：中国人的住房交易，第一次以二手房为主。

这一表述的分量，值得细读。2023年7月，中央政治局会议首次提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，彼时它是对市场形势的研判；三年之后，同样的判断出现在“十五五”开局之年的部委发布会上，并与“存量时代”的新提法并列，它就不再只是形势判断，而是政策坐标的重置——房地产政策的重心，正从应对下行的阶段性举措，转向构建发展新模式的制度安排。

8月以来的新政，为这一判断写下了注脚。与过去几轮以“松绑”为关键词的政策不同，本轮政策的主题是“建制”。

资料来源：新华社、北京市政府、克而瑞研究中心等公开信息整理

顶层落子：一天之内，三箭齐发

中央层面，一天之内三箭齐发。8月28日，住房和城乡建设部等部门明确商品住房预售须完成主体结构封顶、预售资金专户管理并按工程节点拨付，新出让土地项目优先现房销售，推行“交房即交证”；人民银行、金融监管总局确立房地产融资“主办银行制”，一个项目对应一家主办银行，项目资金封闭运行，个人住房贷款期限延长至最长40年；证监会则打开资本市场通道，支持上市房企定增、发债，推动不动产REITs和私募投资基金发展。加上8月18日国务院修订《住房公积金管理条例》——提取情形从6种扩至9种，装修、物业费皆可提取，灵活就业人员可以自愿缴存，缴存记录全国互认互贷——房地产发展新模式的核心制度框架基本落定。

地方跟进：因城施策，储备旺季

地方层面，因城施策密集跟进。8月7日北京将非京籍家庭购买五环内住房的社保年限由2年调减为1年，父母赠与子女住房不再核验购房资格，双缴存家庭公积金首套贷款额度提高至240万元；上海将外环外二套房商贷首付降至15%，推出单套最高5万元的“以旧换新”贷款补贴；成都将公积金贷款买新房首付降至15%，并推出贷款利息补贴；郑州二手房公积金首付由30%降至20%，支持父母子女代际互助贷款。据克而瑞监测，8月地方层面出台的56条调控政策中，宽松性政策达47条。这一部署与7月30日中央政治局会议“稳定房地产市场”的要求一脉相承，也为“金九银十”传统销售旺季提前储备了需求。

值得注意的是，这些制度的核心都是以“项目”为对象——开发做实项目公司制，融资绑定主办银行，销售锚定现房交付，权责在购房居民、银行、开发商之间重新划分，房地产的运行逻辑由此从“高杠杆、快周转”加快转向“稳经营、重交付”。把中央和地方放在一张图上看，本轮新政的逻辑清晰可见：需求端以公积金和限购优化降低购房门槛，供给端以现房销售和资金监管重建交付信任，融资端以主办银行制和资本市场工具重塑房企与金融的关系。三件事指向同一个目标——让市场在新规则下重新运转起来。

行情之义：底气与边界

市场已经读懂了这层含义。9月18日发布会当天午后，房地产板块应声而起，整体收涨3.38%，成交额超过180亿元，万科A、新城控股双双涨停；9月21日板块再接再厉，申万一级房地产指数上涨3.95%，港股内房股同步联动。

数据来源：iFinD；9月18日以来涨幅以9月17日收盘价为基准

行情的底气来自数据：9月前三周，新房和二手房成交超市场预期，上海二手房成交同比增长约 28%，深圳新房网签同比增长约 24%，二手房也保持双位数回升；1—8月全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比增长10.6%——住房需求没有消失，只是转移了交易的重心。行情的另一面则是清醒的认识：同期房地产开发投资下降19.9%，新开工面积下降24.8%，房企到位资金下降21%。本轮修复必然是结构性的：财务稳健的央国企、区域龙头，以及在城市更新、存量运营、物业服务上有真实能力的企业，将获得制度转型的红利；而“高杠杆、快周转”的旧模式玩家，不会因为板块的一根阳线就走出困境。分化，是存量时代最确定的主题。

还要看到，本轮行情发生在深度调整之后。这提醒我们，对板块上涨不宜作短线解读——它定价的不是某一天的成交数据，而是“制度框架落定”带来的确定性。规则清晰了，长期资金才敢进场；信任重建了，居民才敢把储蓄重新配置到住房消费上。

结语

从“供求关系发生重大变化”到“进入存量时代”，官方的表述之变，标注的是行业的方位之变。存量时代不是增长的终点，而是另一种增长的起点：城市更新和城中村改造方兴未艾，“好房子”建设标准全面铺开，3米层高、电梯加装、护栏加高正在重新定义居住品质，物业服务向生活服务延伸，10万亿元级的公积金池正在向“租、购、修、养”全周期打开。一个以存量运营、品质提升、制度保障为关键词的房地产新阶段，轮廓已经清晰。

随着三项基础性制度落地、公积金新条例在各地铺开，房地产市场将在新模式的轨道上完成筑底、修复与再出发。对中国经济而言，一个更稳健、更透明、更以居住为本的房地产市场，正是高质量发展不可或缺的底座。这个秋天，楼市传来的不只是板块的上涨，更是一个行业转身的声音。