从“买新”到“换旧”：深圳楼市格局迎来重要变化

9月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍2026年1—8月国民经济运行情况。针对房地产市场，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖作出一个判断：我国房地产市场交易格局正在发生深刻调整，“过去以新房交易居多正逐步转向以存量房交易居多，这是一个重要变化”。

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同日公布的8月70个大中城市房价数据为此提供了注脚：全国1—8月二手房网签面积达5.5亿平方米，连续多个月高于新房销售面积；新建商品房销售面积同比下降12.1%，二手房网签面积同比增长10.6%。 在一线城市中，深圳的新房、二手房价格环比均小幅上涨，一二手“总量趋稳、结构转换”的特征尤为明显。

把镜头拉回深圳。这座常住人口超1700万、住房存量规模巨大的城市，正在全国房地产市场新旧模式转换中，走出一条“存量为主、保障兜底、好房提质”的修复路径。

一二手成交：存量房成“基本盘”

8月是传统楼市淡季，但深圳一二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%，为2022年以来同期新高。其中，新建商品住宅网签2589套，同比增长20.4%；二手住宅网签4275套，同比增长2.4%。

若看中介机构真实带看与签约的“录得量”，存量房活跃度更高。深圳市房地产中介协会数据显示，8月全市二手房共录得5535套，其中住宅5108套，同比分别增长5.1%和7.6%；自2025年3月以来，深圳二手房录得量已连续多月保持在5000套以上。

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“新房看项目、二手看全城”的格局正在固化。8月深圳二手住宅区域分布中，龙岗、福田、南山、罗湖四区贡献全市约六成成交量，龙岗以近千套居首，福田、南山、罗湖紧随其后；而坪山、光明、大鹏等外围片区二手流通偏弱。 与之对应，新房成交则集中在龙华、宝安、光明、龙岗等供应放量区域，8月商品住宅（机构口径）成交约2601套、面积27.84万平方米，龙华、宝安、光明位列前三。

这意味着，深圳住房消费已进入“双轨并行”：首次置业、学区置换、核心区改善靠二手，新增刚需、品质升级靠新房。国家统计局所说的“存量房交易居多”，在深圳不是单纯的比例问题，而是交易组织方式的转变——房源匹配、带押过户、连环单置换、经纪服务效率，开始比“有没有新盘”更重要。

价格信号：环比小涨，同比降幅收窄

价格端同样出现筑底迹象。国家统计局8月70城数据显示，深圳新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比下降2.3%，同比降幅较上月收窄；二手住宅价格环比上涨0.1%，同比下降2.7%，同比降幅较上月明显收窄。

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一线横向看，8月一线城市新建住宅同比平均降0.9%、二手平均降2.7%，深圳新建同比降幅与北京并列一线最深，但环比已连续多月正增长；二手环比仅次上海，显示底部修复但绝对价格仍未回到历史高位。

机构口径更贴近“成交价”。乐有家、深圳中原等数据显示，8月深圳二手住宅成交均价约5.78万元/平方米，受低总价房源成交占比提升影响环比有所回落；但议价率从7月的9.12%收窄至8月的8.91%，成交转化率升至4.51%的年内高点。 克而瑞监测则显示，8月二手住宅均价约5.51万元/平方米，2026年整体在5.37万—5.61万元/平方米区间窄幅波动，挂牌量降至7.81万套、较5月峰值明显回落。

“以价换量”正向“价稳量修”过渡，但不同片区分化明显：南山、福田核心地段改善房源议价空间小，外围刚需盘仍以性价比走量。这是存量市场典型特征——统一牛市不再，地段、学位、通勤、楼龄决定价格弹性。

政策组合：从“松限购”到“降成本、去库存”

深圳这一轮修复，政策托底特征清晰。4月29日市住建局印发通知，4月30日起执行：符合购房条件的深户及连续缴纳社保/个税满1年的非深户，在福田、南山、宝安新安街道可增购1套；持有效深圳居住证的非深户，在上述区域可购1套。这并非全面放开，而是针对核心区改善、人才安居和置换需求“定向松绑”。

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公积金同步加力：单人最高可贷从60万元提至70万元，共同申请从110万元提至130万元；首套上浮60%，初婚初育家庭上浮50%，二孩及以上家庭上浮70%，保障房上浮40%，多情形叠加最高可贷个人189万元、家庭351万元。结合上半年“带押过户”、以旧换新、降低置换摩擦的成本类举措，政策目标很明确——把二手流通和核心区改善打通，避免“卖不掉旧房、买不起新房”的断点。

存量时代的两个支点：保障兜底与更新增值

单纯靠降门槛刺激交易，难以支撑长期模式。深圳的思路是把“存量房”同时用作市场品和保障品。一方面，公租房、保租房、配售型保障房分层覆盖，青年安居、新市民先租后买，与二手小户型形成梯度；另一方面，通过城市更新替代大拆大建，推进老旧小区、城中村分类改造，让存量住房从“降价出清”转向“更新增值”。

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对二手业主而言，楼龄价值和物业品质会重新定价；对开发商而言，增量端必须做“好房子”——安全、绿色、智能、适老，否则在存量比价下缺乏竞争力。8月部分高得房率、近地铁、配学位的新盘去化优于同价外围盘，说明新房不是没需求，而是必须用产品力换取溢价。

稳存量、稳预期、稳置换

全国前8月数据表明，新房销售下行、二手房网签上行，总量趋于稳定但结构深刻切换。对深圳来说，后续要看三件事：一是二手录得量能否稳定在5000套以上、挂牌量继续回落，这决定“存量主导”是趋势而非短期反弹；二是4.29核心区松绑后，政策红利能否通过以旧换新、公积金和带押过户外溢至龙华、宝安、光明、龙岗等置换通道；三是保障房收购、商办转租、城中村改造能否把部分新建库存和闲置存量一并消化。

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存量房时代并不是新房退场，而是行业从“高周转卖新”转向“全周期住服”。对深圳而言，谁能把二手流通效率、核心区改善供给、外围刚需成本和保障租赁衔接起来，谁就能在房地产新模式中率先企稳。短期看量、中期看价、长期看服务——这应是接下来深圳楼市政策与市场的共同着力点。

统筹丨胡文

采写丨胡津玮