从“闲置楼宇”到“民生空间”：宝安探索非居住建筑用途转换新路径

深圳新闻网2026年9月14日讯（记者 李豫军）在宝安中心区，一栋闲置多年的写字楼最近有了新身份——深圳市中医院针灸推拿中心。电梯间里，白大褂和西装革履的身影交错出入，楼下是咖啡店，楼上是诊室。这栋楼没有拆除，没有新建，只是换了一种“活法”。

这背后，是在深圳市规划和自然资源局的精准政策供给下，宝安管理局正在积极探索落地的空间盘活利用新路——非居住建筑用途转换。在不新增一平方米建设用地的情况下，让闲置的办公楼“变身”为医院、酒店等服务设施，向存量空间要增量价值。

一边空置，一边排队

在宝安，一批写字楼、工业厂房及商业配套空间进入存量优化调整周期；与此同时，居民对社区医疗、养老服务、特色消费等民生场景的需求持续升级，优质民生服务空间的供给亟待扩容。推动存量空间与民生需求高效匹配，成为城市高质量发展的重要命题。

过去，非居住建筑想改用途，政策通道并不畅通——办公就是办公，厂房就是厂房，用途转换审批难、周期长、成本高。2026年3月26日，深圳市规划和自然资源局联合市住房建设局正式发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，明确商业、办公、厂房、研发用房、仓储等非居住存量建筑，在满足条件的前提下，可申请用途临时转换。

宝安管理局迅速跟进、主动破题，分类简化项目的申请办理流程，细化部门职责，让政策从“纸面”落到“地面”，推动宝安存量建筑功能转换工作进入全流程规范、全周期监管的新阶段。

写字楼里“长”出三甲医院：蓝湾商务中心的变身记

2026年6月27日，前海宝中片区蓝湾商务中心T2塔楼迎来了新住户——深圳市中医院针灸推拿中心、深圳大学总医院口腔中心正式启动试运行。这是深圳首批公立“商改医”项目，通过存量楼宇轻量化改造扩容医疗供给，大幅节约土地与财政投入、缩短建设周期，为超大城市均衡医疗资源提供可复制样板。

写字楼5至9层是深圳大学总医院口腔中心，11至12层是深圳市中医院针灸推拿中心，提供针灸、推拿、针刀、治未病等中医特色服务。两院总改造面积约1.16万平方米，原有设施整体利用率超过70%，电梯、空调、水电系统基本沿用，大大节省了改造投入。

深圳大学总医院口腔医学中心内景

试运行仅10天左右，日均看病人数已超100人。项目同步引入深圳市中医院针灸推拿中心，成为前海片区唯一“三甲口腔+公立中医康复”一体化健康综合体，15分钟优质健康服务圈成型，惠及前海、西乡、宝中数十万常住居民与产业人才。

从“卖楼”到“运营”：功能转换背后的思路之变

商改酒店也在宝安加速推进。2026年3月，宝安中心区海府生态大厦B座部分楼层正式动工改造，一座集商业、办公、酒店、休闲于一体的综合体正在成型。与此同时，怡亚通大厦、海纳百川大厦、福城时代广场等项目也将推进“办公改酒店”，预计将超过4.5万平方米物业改为酒店，深度匹配宝安中心区商务配套空间需求。

这些项目背后，是一场从“开发思维”到“运营思维”的转变。过去城市发展侧重增量开发，楼宇运营以一次性销售变现为主；随着城市发展进入存量时代，楼宇市场从过去的增量扩张转向提质转型，大批连片、整层的优质办公空间，为城市功能更新、业态跨界融合提供了丰富的承载空间，于是思路从一次性变现转向长期持有、精细运营，让资产持续产生收益。

为支持企业发展思路转变，政府治理逻辑也从“增量扩张”转型为“存量优化”，通过政策松绑、流程优化，降低项目落地成本、压缩实施周期，实现企业盘活资产、群众乐享配套、城市功能品质提升的多方共赢。

从政策破冰到项目落地，从单点突破到多元探索，这场改革正让越来越多的闲置楼宇重新焕发生机，让空间重新流动。接下来，宝安的存量建筑功能转换探索还将逐步拓展至社区服务、养老配套、人才公寓等领域，持续释放存量空间价值。

方寸空间的迭代，映照一座城市的治理升级。从精细化治理激活存量，到人本理念重塑空间，再到系统思维推动改革，深度契合《共生之城：人与自然和谐共生的深圳实践》白皮书理念，深圳城市指数（UIS）“宜居”维度的核心要义正悄然融入这一处处闲置楼宇的重生之中。

改革步子已经迈出，更多“闲置楼宇变形记”，还将在这座城市持续上演……

（本文图片来源于深圳市规划和自然资源局宝安管理局）