深圳7月楼市观察：走出“逆周期”行情，量增价稳彰显市场韧性

传统暑期淡季，

全国楼市多步入休整，

深圳却走出一波“逆周期”行情。

图为深圳市住建局 7 月房地产成交趋势监测界面。数据来源：深圳市住建局

深圳市住建局数据显示，2026年7月全市新建商品住宅和二手住宅累计网签8324套，同比增长13.8%。国家统计局房价指数同步显示，深圳一、二手住宅销售价格已连续4个月环比上涨。量在涨、价在稳，深圳楼市正式进入“量增价稳”的良好运行区间。

更值得关注的是结构端的积极变化——新房同比大涨32.7%，“好房子”一票难求；二手房议价空间连续7个月收窄，千万级豪宅签约量创近六年峰值。这是观察7月深圳楼市的三组关键信号。

新房同比涨32.7%，"好房子"成为硬通货

新房市场方面，7月全市新建商品住宅网签销售3529套，同比增长32.7%，其中现售占比接近四成，去化周期缩短至11.4个月，较上月减少1.41个月，“好房子”效应正在以可见的速度点燃市场。

图为深圳市住建局7月一手住宅网签成交监测。数据来源：深圳市住房和建设局

今年以来，深圳“好房子”项目持续热销，开盘当日平均去化率在七成左右。南山区安缇雅苑6月底首推即售罄，累计销售金额30余亿元；宝中观潮府7月26日再加推，项目“三开三捷”，累计销售金额超100亿元；龙华云颂玖章花园、盐田驭海隽府开盘当日去化均超八成；宝安鸿荣源珈誉未来花园7月以来网签成交近150套，累计成交金额6.1亿元。深圳贝壳研究院院长肖小平指出，居住价值正在回归，产品力强弱已成为购房者决策的关键因素。新房市场的热度，本质上是优质供给与自住需求的一次精准对接——市场不缺购买力，缺的是真正匹配改善诉求的好产品。

二手房4795套创近六年同期新高

议价空间持续收窄

二手房市场同样交出亮眼成绩单。7月深圳二手住宅网签4795套，同比增长3%，约占商品住宅成交总量六成，创下2020年以来近六年同期新高。 门店端的热度比网签数据更为显著——深圳乐有家门店数据显示，7月一手住宅签约量同比上涨51%，二手住宅签约量同比上涨7%，均维持在近六年同期最高位；深圳贝壳研究院监测的二手房签约量同比增幅达16%。更积极的信号来自议价空间的变化。乐有家研究中心监测显示，7月深圳二手住宅平均议价空间降至9.01%，较2025年12月11.17%的高点累计收窄2.16个百分点，已连续7个月收窄。议价空间持续收窄，是市场心理从“探底观望”转向“企稳入场”的最直接证据——卖方让利意愿下降，买方决策速度加快，买卖双方预期趋于统一，市场信心显著增强。

图为深圳市住建局7月二手住宅网签成交监测。数据来源：深圳市住房和建设局

需求结构的优化同样令人振奋。7月深圳二手住宅成交中，300万元以内刚需占比28.8%，环比上涨0.9个百分点；800万至1000万元中高总价段占比7.1%，环比显著提升2.1个百分点，是本月最大涨幅区间；1500万元以上二手豪宅签约量同比增长11%，达到近六年同期峰值。首置刚需和中高端改善两端同步发力，高端置业需求持续积极释放。深圳贝壳研究院监测显示，7月千万级二手房成交均价101504元/平方米，环比上涨5.7%，同比上涨8.4%——拉长周期看，整体上行的趋势清晰可见。

深圳湖景高端居住区航拍。图自：IC photo

价格端连续4个月环比上涨，"6字头"企稳

价格端的表现进一步印证了市场回稳态势。国家统计局7月15日发布的数据显示，6月份深圳新建商品住宅价格环比上涨0.3%，二手住宅价格环比上涨0.3%，一线城市新房和二手房环比已连续4个月上涨。7月深圳二手住宅成交均价6.0万元/平方米，同比仍上涨1.2%，稳定在“6字头”。乐有家研究中心负责人唐俪瑕指出，前期连续上涨后出现的季节性小幅调整，属于正常的市场节律，不改变价格回稳的整体态势。把视角拉回到同比维度，深圳新房价格同比降幅逐步收窄，二手房同比跌幅也在向上反弹，这是市场逐步回暖的明确信号——深圳正在走出属于自己的独立修复行情。

图自：国家统计局

“4·29”新政长尾效应持续释放

7月市场的积极表现，与“4·29”新政的红利持续释放密不可分。2026年4月29日，深圳出台优化核心区限购政策并大幅提升公积金贷款额度——深户家庭在福田、南山、宝安新安街道最高可购3套，社保满1年非深户可购2套，持居住证非深户无需社保即可购置1套，家庭公积金贷款最高可贷351万元。新政满月期间，全市新建商品住宅和二手住宅网签同比分别增加约50%和30%；公积金贷款累计受理4404笔、68.2亿元，笔均金额155万元，较新政前增长21%，有效降低了购房成本。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示，新政实施以来，深圳楼市正在持续夯实稳定基础、巩固企稳态势。政策红利之外，深圳的基本面提供了最强支撑——2025年深圳常住人口增加25.9万人，人口增量全国第一。随着城市发展红利不断释放，常住人口持续增加，住房需求将保持旺盛态势。

深圳楼市的乐观图景不止于一二手住宅。今年1至7月，全市一二手商务公寓网签近6978套，同比增长60.6%。在房价预期持续修复的背景下，“面积小、总价低、租赁流通快”的公寓产品，正成为部分资金优化配置的选择。土地市场同样暖意融融——核心片区优质宅地出让后，周边新房认购量随之提升，稀缺低密改善地块进一步夯实片区价值，外围刚需地块则依靠轨道交通、学校配套支撑刚需走量。土地端的热度正向住宅市场传导，形成“土拍—新房—二手”的正向循环。

展望"金九银十" 深圳房地产市场将更加稳定

综合7月数据，深圳楼市呈现出三个清晰的积极特征：成交量韧性强劲，一二手住宅合计8324套的网签量、商品房总网签破万套，叠加二手房创六年同期新高，构成了“淡季不淡”的硬支撑；价格端企稳回升，国家统计局口径下深圳一二手房价连续4个月环比上涨，二手成交均价稳定在“6字头”，千万级豪宅价格同比涨8.4%，价格的修复正在由点及面；需求结构全面激活，新房端“好房子”一票难求，二手端300万以内刚需与800万至1000万改善同步发力，1500万以上豪宅签约量创近六年峰值——刚需、改善、高端三股力量正在形成共振。

深圳住宅片区航拍。图自：IC photo

李妍明确指出，展望“金九银十”，深圳房地产市场将更加稳定。在“4·29”新政红利持续释放、常住人口增量全国第一、核心区优质地块相继入市、“好房子”供给不断增加的四重支撑下，深圳楼市正在率先迈向更加健康、平稳、可持续的发展新阶段。这不仅仅是一次季节性回暖，更是深圳作为全国楼市风向标城市，在政策精准调控与市场自我修复双重作用下，走出独立向上行情的明确起点。对于观察深圳楼市的读者而言，7月这组数据传递的最强信号是：市场的底部特征已经显现，向上的动能正在积聚。深圳楼市，正在用一份“量增价稳”的答卷，为下半年的“金九银十”写下积极的注脚。

统筹丨胡 文

采写丨胡津玮