螺岭片区改造，解答城市更新“不可能三角”

深圳新闻网2026年7月6日讯（深圳特区报记者 赵新明 张铭 李小辉）深圳螺岭307栋老宅有望迎来新生。

2026年7月4日，罗湖区螺岭片区改造项目签约启动首日，735户完成签约，近总户数一半，实现“开门红”。12万平方米改造范围，城中村用地超五成；1598户，共计2482套房屋，超七成房龄在40年以上；最老楼栋建于1961年，距今已65年……不久的将来，承载居民对美好生活集体憧憬的这片土地，或将蜕变出一座安全、舒适、现代化的宜居新家园。

当下，我国城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效的新阶段。如何找到群众接受意愿、市场参与动力、财政承受程度的平衡点，成功跳出“博弈困局”“时间陷阱”，是城市更新走出“新路”的关键。此次螺岭片区改造探索城中村改造从“市场主导、协议出让”转向“政府主导、依法征收、净地出让、市场参与”，以模式及融资机制创新堵住“烂尾”风险，全力确保改造回归民生本源。其实践过程，也必将为超大城市中心区城市更新提供重要参考。

“博弈困局”如何化解？

螺岭片区位于深圳市罗湖区东门街道，是地道的老城区核心地段，紧邻东门商圈，周边汇聚地铁、学校、医院等优质配套资源，区位价值优越。

“当年，我分配到了这里的一套两居室。一家三口搬进新家，我第一句话就是，‘这辈子都要住在这里，不走了！’”现年71岁的何敏1981年来到深圳，1983年入住物资大院。亲历片区数十年起伏，他感慨良多。

改革开放初期，大批来深建设的工程兵扎根螺岭，筑牢了深圳的城市根基，也见证了罗湖乃至经济特区早期建设的荣光。但如今置身其中，时光仿佛在这里按下了暂停键：狭窄的道路，低矮的楼房，斑驳的外墙，随处可见上世纪80年代的影子。

时过境迁，历经数十载风雨侵蚀，当年的“心头好”，渐渐变成了大家的一块“心病”：建筑老化，墙体开裂，楼道狭窄，管线复杂，存在较大消防隐患；片区内高差将近10米，排水系统不畅，水浸、内涝风险居高不下。

“居住密度高，安全管理压力大，公共配套设施短缺的矛盾也日益突出。”东门街道一位工作人员用4个“最”归结螺岭现状——建设年代最早、危房数量最集中、历史遗留问题最复杂、群众改造意愿最强烈。事实上，螺岭片区旧改动议最早可追溯至2013年，后因征集阶段未能推进而搁浅。

对于一线城市中心城区而言，长期领跑的城市开发进程造就了寸土寸金的现状。城中村改造涉及利益主体众多、资金投入巨大，周期长、难度高。旧模式下，开发商主要算“经济账”，一旦市场降温，项目便易陷入资金链紧张、工程停滞的困境。

“村民们盼着改造，希望能住上安全、舒心的房子，但不少人心里也顾虑一些实际问题，最大的担心就是怕‘烂尾’。”赛龙股份公司董事长颜云彪说。

在业内人士看来，城市更新的复杂性与高成本，让“成本收益平衡”“复杂权属厘清”“老城风貌焕新”这3个目标往往难以兼得，构成了老城更新的“不可能三角”。其中，资金困局长期横亘在蓝图与落地之间，是最核心的掣肘。此外，如何化解因补偿谈判久拖不决的“博弈困局”，跳出更新过程耗时耗力的“时间陷阱”，在各方利益之间实现合作性博弈，也一直是城市更新实践中尚未有效攻克的难题。

“烂尾”风险怎样堵住？

在涉及复杂产权和显著商业利益的片区更新中，如何真正落地并平衡多元诉求，是巨大挑战。从立项到启动签约，从下一步建设到将来回迁，每个环节无不凝聚各方的决心与协同，也考验着政府的定力与智慧。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确城中村改造坚持规划先行、依法征收，更好发挥政府作用。2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，强调对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。

2024年8月，螺岭片区改造项目被纳入全国城中村改造试点。同年9月，罗湖区成立区级指挥部，现场指挥部下设17个工作组协同推进。2026年6月17日，螺岭片区改造项目综合方案发布，拆除范围、改造单元规划、搬迁补偿方案等同步公布。7月4日，项目签约正式启动。

从时间线来看，罗湖区探索中央、省、市政策体系贯通落地，将政策制度转化为具体的实施方案、搬迁补偿方案和操作规程。这条自上而下贯通衔接的政策链条，为螺岭片区改造提供了坚实的制度根基，也是项目从意愿征集到启动签约得以高效推进的根本保障。

相比以往，罗湖区此次以政府、市场、社会协同，构建“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”的新模式。从“开发商主导”转向“政府主导”，确保改造始终服务于公共利益，从源头堵住“烂尾”风险。“专项债券+专项借款”的组合融资模式，则打通了政策性资金支持城中村改造的完整通道。规划层面，从“开发优先”回归“品质优先”，以开发量的减法换取居住品质的加法。

“建筑面积压缩会影响项目收支平衡，但我们更看重长远的社会效益和居民的居住品质。‘螺岭项目’干好了，本身就是一张金字招牌。”天健集团有关负责人说。

“民生本源”何以回归？

螺岭片区此次改造项目范围东临文锦中路，西靠东门中路，南抵中兴路，北接雅园立交，拆除新建范围约12公顷，现状建筑面积约21.62万平方米。项目采用“政府主导、净地出让”改造模式，遵循“安置保障先行、资金动态平衡、成熟一片推进一片”原则，实施拆除新建。

螺岭片区的改造并非简单的空间再造，而是一场基于尊重与传承的生活升级。按照住建部《住宅项目规范》要求，项目将全面对标“好房子、好小区、好社区”的“三好标准”推进建设，并通过前瞻性的规划优化，在留住老城记忆与烟火气的同时，切实提升居住的安全感与舒适度。比如，规划公共配套设施13300平方米，补齐养老托育、医疗文化等公共服务设施，预留传统商业回迁空间等。

“规划调整主动‘做减法’，涵盖了民生、安全、环境、品质的‘综合账’，替代了过往单一的‘资金平衡账’。同时，在高密度建成区中实现空间资源的适当‘留白’，在物理空间层面夯实了建设‘好房子’与‘好小区’的基础。”在新城市规划建筑设计股份有限公司副总规划师刘鹏举看来，表面上开发强度的退让，实质上是城市规划理念的进阶。

“模式创新上，政府把控规划回迁，国企仅收服务费不盈利，从源头保障公益属性，规避纯开发逐利弊端。资金保障上，采用‘专项债+政策性借款’双渠道，为全国城中村改造提供可持续融资范本。”深圳市房地产业协会会长吕晋川谈及项目示范意义时说。

城市更新中的“不可能三角”，难有一劳永逸的解药。破局的关键，或许不在于找到一个能同时满足所有人的神奇方案，而在于整体思维的转变：从追求“零和博弈”的赢家通吃，转向探索“多元共生”的复杂平衡，从“眼前账”“经济账”，转向算“整体账”“长远账”。

立足大局，顺应时势，科学谋划，加速发展，这是罗湖螺岭项目的实践方法论，也是其破局探路的坚实依托。