匠心筑城⑱｜福田区率先打造全市首个闲置办公楼改养老公寓示范项目

长者公寓。

深圳新闻网2026年6月5日讯（记者 黄卓坚 通讯员 杨海林 何花 ）近年来，深圳商办市场面临供应高峰与需求放缓的双重压力。如何盘活利用闲置商办楼宇，已成为提升城市品质与资源配置效率的“必答题”。福田区以一项创新实践给出了破题思路——成功推动全市首个闲置办公楼改养老公寓示范项目落地，在商办去库存与民生改善之间找到了精准结合点。

存量转身：从“闲置商办”到“养老旗舰”

在福田区住房和建设局与莲花街道的联合推动下，福田国投健康长者公寓项目成功落地。这栋原为办公用途的建筑，建筑面积约1.4万平方米，历时一年多改造，总投资约1.3亿元，成功变身为一座功能完备的养老公寓，新增高品质养老床位252张，并配备中西医康复、智慧健康管理等专业服务，配备专业团队与设备等优质资源。

智能监测设备。

记者在现场看到，项目将智慧养老与适老化设计融入每一处细节。房间内配备智能床垫、智能手环、毫米波雷达等非接触监测设备，可实时无感监测长者生命体征与活动状态。公寓出入口部署智能电子围栏，室内全场景摄像头搭配行为识别分析后台，能够自动识别跌倒、滞留、久卧等异常行为并实时主动预警，为长者安全提供全天候守护。

智慧化场景。

生活配套方面，顶层文娱膳食中心设有书画室、棋牌室、影音室等多元活动空间，项目内还设有国医堂和康复大厅，提供中西医结合的健康管理。

政策赋能：为建筑“功能转换”打通最后一公里

福田区住房和建设局有关工作人员告诉记者，该项目的顺利落地，得益于深圳市在既有建筑功能转换领域的政策创新。

内部环境。

2024年，《深圳市关于促进和规范利用既有房屋改造为养老服务设施试点工作指引》正式印发实施，旨在利用政府、事业单位的空置房屋进行改造试点，优化养老服务管理机制，简化审批流程，进一步推动完整社区及城市社区嵌入式服务设施建设，带动更多的社会力量参与养老服务事业。福田国投健康长者公寓正是该政策导向下的先行样板，通过构建“街道牵头、部门协同、区级决策”的工作模式，为项目顺利启动和快速推进提供了坚实的制度保障。

2026年4月，深圳市进一步出台 《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》 ，该政策明确了商业、办公、厂房等非居住建筑物在不改变原土地使用性质、土地使用年限、土地使用主体及已批规划许可文件的前提下，可申请临时功能转换，创新性建立“正面清单”，并给予符合条件的项目5年过渡期内免补缴地价等支持，为商办功能转换、盘活闲置空间提供了更多可能。

示范意义：探索“存量更新＋民生改善”融合发展路径

福田区的这一“商办改养老”实践具有较强的复制和推广价值。一方面，有效缓解了商办市场供需失衡。通过引导闲置商办物业转型为现金流稳定的养老等长期运营业态，有助于稳定商办资产价值，降低金融风险，同时通过功能转换直接消化了存量商办面积，为全市商办去库存提供了新思路。另一方面，以存量挖潜破解民生设施选址难题。在寸土寸金的中心城区，利用既有建筑改造养老设施，极大缩短了建设周期，快速补齐了养老设施供给短板，实现了社会资源的高效再利用。

公共区域。

下一步福田区将依政策鼓励更多符合条件的闲置商业、办公、厂房等建筑通过功能转换“腾笼换鸟”，在实现商办去库存、降空置的同时，为深圳这座奇迹城市的民生幸福指数拓展新空间。