赶在五一之前！深圳房地产政策一年内两度松绑， “L型”筑底后楼市将走出什么型？

图源：图虫创意。

2026年4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自4月30日起施行。

这是继2025年9月之后，深圳在不到一年内第二次对房地产政策进行重大调整。新政聚焦两大核心：一是定向松绑福田、南山、宝安新安街道三大核心区域的限购政策；二是大幅提高住房公积金贷款额度及上浮比例。

此次政策力度之大、指向之精准，

超出市场预期。

深圳为何选择在此时再度加码？

上一轮政策调整后，

市场经历了怎样的变化？

未来深圳楼市又将走向何方？

为何此时加码？旨在破解结构性困局

与响应中央号召

1、精准破解“低价房抢不到、改善房卖不动”的结构性矛盾

分析指出，此次新政的核心逻辑在于“中心区松绑与公积金提额形成组合效应”：前者导入有资产配置能力的新群体承接较高总价物业，后者大幅降低月供门槛释放工薪阶层购买力。

尤其值得注意的是，允许仅持居住证、无需社保的非深户在核心区购房，这一举措相当于为大量在深圳工作生活的新市民和年轻白领打开了进入核心区购房的通道，精准针对当前市场购买力不足的痛点。这直接瞄准了当前市场“两端冷、中间热”的尴尬局面——价格优势明显的刚需盘备受追捧，而总价较高的改善型房源则去化缓慢。

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2、响应中央“着力稳定房地产市场”的宏观定调

此次政策调整具有鲜明的宏观背景。

2025年12月中央经济工作会议和2026年3月两会政府工作报告连续要求“着力稳定房地产市场”，随后的4月政治局会议再次强调了这一基调。

深圳此次政策调整，正是在这一宏观背景下，为“努力稳定房地产市场”交出的地方答卷。

至此，北上深三个核心城市已形成政策接力：北京于2025年12月调整限购，上海于2026年2月放松政策，深圳此次跟进，预示后续行业政策将更加积极、持续。

3、抓住“金三银四”关键窗口期，为市场注入强心针

政策选择在4月底传统销售旺季“金三银四”的尾声发布，意在靠前发力，为5月及后续的市场表现抢占先机。市场分析认为，此类精准施策将从结构上持续扩大楼市的真实有效内需，对引领深圳房地产市场的趋势性发展具有积极作用。

上一轮调整后市场“以价换量”，

二手房成交占比首破60%

回顾2025年9月的上一轮政策调整，其核心是建立了“三级区域调控体系”，对不同区域实施差异化的限购政策。政策效果立竿见影，在新政落地首周，全市二手房成交量即实现显著增长，其中全面取消限购的区域表现尤为突出。

纵观2025年全年，深圳楼市在频繁的政策优化中呈现出鲜明的结构性特征：

1、二手房市场“量稳价跌”，流动性持续修复

数据显示，2025年深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套。其中，二手住宅网签量同比小幅上涨，但成交均价同比有所下降。这表明当前市场的成交支撑力主要来自于“以价换量”。

一个标志性的变化是，二手住宅成交占比首次突破60%，成为市场绝对主力，存量房市场的活跃度和重要性显著提升。

2、新房市场分化加剧，“现房为王”趋势凸显

2025年深圳新房住宅成交量同比出现下滑，市场呈现“刚需与顶豪两极热销”的分化局面。一个关键趋势是：现房（准现房）成交逆势大涨，其在新房成交中的占比在三年内翻了一倍多。这清晰反映出购房者对于期房交付风险的担忧加剧，“所见即所得”已成为重要的购房决策因素。

3、市场筑底迹象显现，政策组合拳降低交易成本

进入2026年，市场显现出一定的企稳迹象。

年初二手房网签量同比增加，周度数据呈现连续回升态势。同时，自2026年起实施的二手房交易增值税优惠政策有效降低了交易摩擦成本。随着房价调整，深圳住房的租金回报率已回升至高于主流无风险理财收益的水平，显示资产价值的重估过程正在启动。

深圳楼市将从“政策市”

走向“需求市”

对于深圳楼市的未来走向，业内已形成基本共识。

1、市场将延续“L型”走势，总量平稳、结构分化

综合研判认为，当前深圳楼市的价值重估和泡沫挤压已接近尾声，但内需的全面培育尚处起步阶段，市场大概率将呈现L型的走势。预计2026年深圳楼市将保持 “总量平稳、结构分化” 的核心格局，即整体成交量难以出现V型反弹，但不同区域、不同品质的物业价格和流动性表现将截然不同。

2、核心地段优质资产与真实居住需求成为主导

未来的市场分化将更加剧烈。核心地段、拥有优质配套的改善型及豪宅产品，将继续受到资金青睐。同时，市场驱动逻辑正从“政策市”转向“需求市”，真实的居住需求与改善性需求将成为主导力量。这意味着，单纯依靠政策刺激拉动投机购房的时代已经过去，房屋的产品力、地段价值、配套设施等真实居住属性，将根本上决定其资产流动性和保值能力。

3、“保障房+商品房”双轨制发展路径清晰

从深圳的“十五五”规划可以看出，“保障房+商品房”双轨制的发展路径已非常明确。政府计划持续供应保障性住房用地，与商品住房用地共同满足不同群体的居住需求。大量“新深圳人”将通过保障房体系解决居住问题，而商品房市场将更聚焦于满足改善型群体的品质和资产配置需求。

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回顾上一轮调整后的市场，深圳楼市已悄然完成了一次深度调整：二手房取代新房成为市场交易主体，“以价换量”成为主流，市场泡沫得到挤压，真实居住需求开始有序释放。

展望未来，在“房住不炒”的基调下，深圳楼市将告别过去粗放式增长的模式，进入一个总量平稳、结构分化的新阶段。市场的复苏将不再是普涨，而是由核心地段优质资产和真实居住需求驱动的结构性回暖。对于购房者而言，房子的居住属性和长期价值将比以往任何时候都更加重要。

统筹丨胡文

采写丨胡津玮