重构开发流程 提速产城融合 罗湖玉龙片区冲刺年底首开区“摘地”

深圳新闻网2026年4月29日讯（深圳特区报记者 赵新明 张铭）上周，深圳罗湖传来一则重磅消息：深圳市罗湖产业空间发展有限公司揭牌，市区联手统筹推进玉龙片区土地开发、城市配套建设及园区招商运营，并剑指今年底“场地移交+首开区摘地”的目标。

不再是“规划等土地、土地等资金、资金等产业”的线性推进，而是通过对传统开发流程再造、机制创新，探索“政府主导+国企实施+市场运作”统筹开发新路径，在动态协同中实现片区价值的快速释放。以此为节点，备受社会关注的清水河数智新城玉龙片区将全速迈向开发建设实质性阶段，探索一体式推进规划、建设、招商、运营全链条，奋力实现“环境治理、空间释放、园区开发、产业招商”四个同步。

组建产业空间保障专营机构

探索统筹开发新路径

在深圳银湖山麓，一块藏于城市核心的“生态宝地”正迎来华丽蜕变。

作为全国迄今规模最大、实施全量开挖搬迁治理的标杆项目，封场20年的玉龙填埋场2024年6月启动全量开挖工程，计划于2026年底完工，达到土地出让条件，并与玉龙新村棚改贡献用地共同组成约30公顷集中连片用地，成为深圳市中心完全由政府持有的最大的一块连片产业净地。2025年8月22日，深圳特区报刊发《30公顷土地“活化”打造“三生融合”产城新样本》，专题报道玉龙填埋场环境修复工程的建设意义和最新进展。截至今年4月下旬，工程完成进度已逾七成。

深圳市罗湖产业空间发展有限公司（简称“罗湖产发公司”），由罗湖区属国企罗湖产业投资建设有限公司与市属国企特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司共同出资设立。作为市区两级国企战略合作的关键载体，该公司定位为罗湖区产业空间保障专营机构，现阶段将重点统筹开发玉龙片区。

值得注意的是，区别于传统的开发商或代建方，罗湖产发公司将以全周期服务商的角色，全过程参与玉龙项目的片区规划、投融资、开发、建设、招商、运营等全链条工作。在有关人士看来，其作为全周期并联开发的核心引擎和执行主体，也标志着罗湖的中心区开发从“土储出让模式”跨向“全域专业运营”。

事实上，早在去年，罗湖区政府便与特区建工集团签署了《玉龙片区统筹开发项目合作意向书》，成立玉龙项目专班开展前期谋划，以充分发挥政府规划统筹与国企市场运作的双重优势，打造集企业办公、研发中试、技术孵化、生产制造、居住配套于一体的复合型产业社区。

产业定位上，玉龙片区将紧扣深圳市“20+8”产业集群战略，立足“3+1”产业体定位、都市型敏捷智造产业高地总体定位，聚焦软信与人工智能、高端医疗器械、高端装备三大战新产业主赛道，同步赋能辖区优势传统制造产业加快数智化、绿色化升级。空间规划上，规划容积约95万平方米，以高标准工业厂房为核心，配套研发办公及研产一体化复合空间，前期已完成十余家相关产业企业的需求调研，旨在确保空间供给贴合产业刚需，并配置部分M1用地，支撑战新产业扎根落地、集聚发展。开发模式上，罗湖产发公司将主导推动通用产业空间开发，并引入社会资本合作开发、产业定制化开发等多元主体协同模式。交通配套上，以玉龙片区为起点，800米直达罗湖北站高铁枢纽，地铁14、17、25号线在此交会，其中25号线将设玉龙站。8公里范围内可快速通达罗湖口岸，形成深港通勤与内陆高铁网络高效衔接。

最新消息显示，玉龙片区首开区计划于2026年底实现摘地动工。这也意味着当环境修复完成，约30万平方米的集中连片产业用地的开发实施方案、法定图则修编、土地收储等工作也将大幅前置完成，全力兑现“修复完成即开工建设”的目标。

“近期将提交第一批市政、交通、场地平整及边坡支护等一级开发项目建议书，并配合相关政府部门完成立项。”罗湖产发公司有关负责人表示，公司将年度重点工作分作三部分，并以移交场地正排、首开区摘地倒排两种时序安排全力推进。

全周期并联前置开发

加速城区蝶变

超大城市高密度城区开发，涉及多元主体协调、多层审批流程与长周期市场波动，不确定性是最大的隐性成本。

传统的“先治理、后规划、再招商”串行模式，因流程断裂、响应迟缓，容易导致资金沉淀、市场窗口错失等沉没成本。与之相比，玉龙片区探索出一条不同路径：一边实施环境修复，一边推进精细规划，同时前置开展招商，呈现出环境治理、土地整备、品质提升、产业导入、配套升级等任务同步统筹、一体推进的态势，其核心在于“前置协同、多线并行”。

具体而言：规划与设计前置联动——在规划尚未完全稳定之际，即启动建筑设计与场地关系的初步研究，推动“规划—设计—运营”思维早期融合，从而减少后续调整成本，提升产业空间匹配精准度；治理与招商同步开展——罗湖产发公司依托“政府+国企+专业咨询”的招商矩阵，联合投促、科工等部门，构建“招商+培育+服务”一体化生态，深度参与招商引资与招才引智，确保产业导入与园区开发同频推进，力争实现“开园即满园”；生态治理与品质提升协同——玉龙填埋场修复工程实行全程闭环管控与绿色施工，并与全区“八园连通”生态工程联动，推动“生态包袱”向“生态资产”转化，塑造山水交融、产城共生的空间界面。

这种“环境治理带方案、空间规划带设计、产业导入带定制”的并联式工作法，从根本上突破了传统“条块分割”的治理模式，打破了部门与环节壁垒，将环境治理、空间释放、园区开发、产业招商等环节同步推演、互为条件，把原本需要依次排队的单向流程，重构为多线程并行的工程模式。

谈及玉龙项目，一位深度参与项目的工作人员举例说明。“以往开发多为单向施工治理，仅完成基础场平整，不会统筹考量后期地下空间开发利用需求。现在我们提前把包括地上建筑在内的各项工作统筹起来，同步推进，也避免了重复投入和财政浪费。”他进一步指出，环境治理在推进，法定规划也在做，场平如何实施、建筑如何布局、既有地形条件如何利用等相关问题，都在同步思考、同步谋划。由此，各类风险矛盾在源头即被化解，方案在一次成型的框架内得以迭代优化，避免了“规划翻烧饼、产业等空间、建设等手续”的低效内耗，从而大幅压缩从“治理”到“出让”再到“开工”的周期，使开发土地能以最快速度进入产业价值释放通道。

类似的运行逻辑，在深圳今年首宗居住用地的成功出让中同样得以体现。上个月底，罗湖区笋岗街道H302-0107、H302-0108两宗地块以8.69亿元底价，由深圳市地铁集团有限公司竞得。此次出让创新土地利用模式，实现地上、地表、地下空间一体化立体出让，大幅提升土地复合利用和集约发展水平。竞拍当日，项目同步举行摘牌暨开工奠基仪式，并享受“交地即交证”服务，全力保障项目高效推进。

2026年是“十五五”规划的开局之年，也是罗湖推动全域提质、实现全域跃升的攻坚之年。适逢APEC会议即将在深圳举办，罗湖将努力以更优的城区面貌、更强的产业动能，为“三力三区”建设及深圳高质量发展注入新的动力。