深圳这个40岁高龄“三无”小区，如何靠1元“微费”自治实现了“逆生长”？

深圳新闻网2026年4月24日讯（记者 黎阳 潘峰 叶宏平）4月15日，记者走进山泉小区，几位老人正在打乒乓球，孩童在空地上追逐嬉戏，楼道明亮，路面平整。你很难想象，就在两年多前，这里的居民晚上回家还得摸黑上楼，消防通道被堵得“心发慌”。从“急着搬走”到“争着回来”，这个40岁“高龄”的无物业小区，靠每平方米一块钱的“微费”和居民自己的“小管家”，完成了一场温暖的“逆生长”。

一个“三无”小区的生存危机

“那时消防通道常被堵，垃圾时不时堆成小山，晚上回家都要摸黑上楼，心里怕怕的。”在山泉小区住了二十多年的叶艳霞阿姨，说起过去直摇头。

建成于1985年的山泉小区，有17栋楼、约1500位居民，是典型的“三无”老旧小区——无物业、无管理、设施无维修。专业物业公司因成本高、收费难不愿进驻，公共区域成了“自扫门前雪”的“真空地带”。小区党支部书记、业委会主任陈建新最揪心的是安全：“消防车根本进不来，那是生命的通道啊！一旦出事，后果不敢想。”

骆新强是搬走后又搬回来的业主之一，他坦言之前搬走的原因：“环境差，停车乱，感觉住着没指望。”如今这个曾经让他急着搬走的老旧小区，已经蜕变成让人羡慕的“别人家小区”。

几个老人正在锻炼。

停放整齐的小汽车。

一块钱的“信任投票”与“自己人”团队

转机始于一场彻底的“组织重构”。在沙头角街道沙头角社区党委推动下，山泉小区成立了由小区优秀党员组成的业委会。他们做的第一件事，就是敲开323家住户的门，听抱怨，也听期盼。

“走访发现，大家不是不愿出钱，是怕钱打了水漂，怕不公平。”陈建新说。针对这一痛点，小区提出了“1元/㎡微费自治”方案。“1块钱就能治理好小区？”不少居民当初都这么想。方案能否通过，成了对业委会信任度的第一次公投。通过一场场居民议事会，一次次掰开揉碎地算账沟通，方案最终高票通过。这不仅仅是一块钱，更是居民用心投出的“信任票”。

更关键的一步，是组建完全由退休党员、热心业主组成的“小管家”团队。他们不是外来的物业公司，而是居民的“自己人”。收费、保洁、维护，账目每月贴在公告栏，一分一厘清清楚楚。

“看到‘小管家’不管刮风下雨，都会协调处理楼面漏水，疏通下水管道，大家心里就有数了。”业主李先生说。物业费收缴率从原来的32%一路升至95%以上。“花小钱办大事”在这里成了真。

电动车规范管理后对比图。

从“堵心”到“舒心”，居民眼中的“变形记”

收费只是起点，如何用好钱、长效治理才是考验。“小管家”团队实行“四定”工作法：定岗、定责、定时、定期，工作进度实时上墙。小区还设立了“难题库”，借助“社区吹哨、部门报到”机制，消防通道堵塞、停车混乱等33个“老大难”问题被逐个攻克。

变化，居民体会最深。“以前消防车进不来，现在生命通道24小时畅通；以前晚上摸黑不敢下楼，现在楼道灯全亮；以前为抢车位吵架，现在井然有序。”叶阿姨如今成了“山泉吹”，逢人便夸。

借助社区民生微实事项目，小区道路硬化了，监控全覆盖了，破败角落变成了“左邻右里”活动中心。在这里，“五一”假期有音乐晚会，端午节有包粽子活动……冷漠的邻里关系被重新焐热。陈建新笑着说：“以前邻里矛盾突出，业主三天两头报警，现在，我们找回了消失很久的、那种守望相助的邻里温情。”

焕然一新的小区环境。

“一个家”变好不够，“一片家”好才是真好

山泉小区的“逆袭”没有止步于自家门口。“一个小区变好是‘盆景’，一片小区变好才是‘风景’。”沙头角街道相关负责人说。街道开始推动“1+3”连片治理，将山泉经验复制出去。如今，辖区的“二十九小区”已加入这个“自治联盟”，多个无物业小区正逐步对接。它们联合开展消防演练、环境整治，资源共享、成本共摊，形成了治理的“规模效应”。

山泉小区外立面。

除了山泉小区“1元治理”模式，沙头角街道还根据不同小区的实际情况，因地制宜推动多元治理路径，形成了“一类一案、精准施策”的治理新格局。2023年，新建成的半山悦海花园小区前期物业服务到期，街道探索引导业主全过程参与决策、管理与监督，顺利完成物业更换，实现从“前期物业”到“业主选择”的平稳过渡。在楼龄近40年的诗宁里小区，面对物业退出后可能出现的“管理真空”，沙头角街道东和社区党委主动担当，探索“居代业”模式，由居委会临时代行业委会职责，引入专业物业企业，历时5个月成功为老旧小区请来“新管家”。而在中英街壹号小区，业委会一度因信任危机解散，换届工作停滞，沙头角街道党工委将其列为党建引领破题攻坚试点，通过强化组织引领、推动议事协商、整合资源服务，逐步推动小区走出治理困局，重启良性自治进程。

在推动单个小区实现“自治激活”的同时，沙头角街道也着力打造系统化、可持续的基层治理支持体系。街道依托社区基金会，联动多方力量开展困难群众帮扶，并通过“邻里亲”等系列慈善项目营造互助氛围。面对无物业小区治理难点，街道坚持托底保障与主动治理并进，一方面对公共区域环境卫生实施兜底管理，另一方面全面开展电气检测、风险评估、消防设施更新及入户安全检查，常态化推进安全宣传，筑牢老旧小区安全基底。

在山泉小区，记者听到最多的一句话是：“这是我们自己的家。”从一块钱的“信任之约”，到“小管家”的默默付出，其核心秘诀并非多么高深的管理模型，而是真正把居民动员起来、组织起来，让他们从“旁观者”变为“当家人”。这里的故事证明，老旧小区的焕新，钥匙永远藏在居民对美好生活的共同向往与携手努力之中。2026年，沙头角街道还将在辖区其他三个社区各选取一个无物业小区，继续推进可感、可及、可持续的治理新路径。沙头角的探索，正是用这样一把“钥匙”，打开了一扇扇温暖的家门，也开启了一种更有温度、更接地气的社区治理可能。