问政深圳丨垃圾堆积成山，电梯房变“楼梯房”，宝安一小区物业服务几近停摆

深圳新闻网2026年4月22日讯（深圳特区报&读特记者 高灵灵 文/图）近日，深圳特区报&读特接到宝安区达海花园小区业主反映称，该小区第三届业委会解聘了原物业后，未聘用新的物业管理公司。此后，第三届业委会又被业主大会罢免，小区管理陷入“真空”状态。也因此，小区陆续出现垃圾堆积成山无人清运、电梯停运近2个月、公共电费欠费停电等问题，严重影响居民基本生活。

4月22日，深圳特区报&读特记者达海花园小区现场走访，发现该小区公共服务停摆背后，是一场长达2年的小区自管矛盾。对此，小区所在的新安街道办回应称，街道已协调该小区的垃圾清运工作从此前的每周若干次，调整为每日一次，直至小区选聘到垃圾清运公司为止。同时，将积极协调供电部门等，维持小区基本运转。

垃圾堆积无人清运，有电梯却要爬楼梯

宝安一小区物业服务几近停摆

“3月起，电梯就反复坏。垃圾也堆满了，没人清运，大老远就能闻到臭味。”达海花园一名业主告诉记者，尤其是近日深圳气温接近30度，垃圾投放点不仅味道大，还滋生了不少蚊虫，让她对生活环境感到担忧。

4月22日，记者前往位于宝安区新安街道的达海花园小区进行走访。在小区4栋和12栋之间的垃圾投放点，记者注意到，此处不仅多个大垃圾桶被垃圾堆满，投放点的地面也堆满各类生活垃圾。而这些“垃圾山”距离居民楼栋仅不到20米。站在12栋旁边，便能闻到浓郁的臭味。走近后，还能看到蚊子苍蝇等虫类四处飞。

一名戴着口罩来扔垃圾的住户表示：“这些已经堆了很久了，距离上一次有垃圾车来清运有四五天了。”当被问到无人清理的原因时，这名住户表示，“物业和业委会在闹矛盾，现在小区属于没人管的状态。”

小区业主、物业管理处主任张先生告诉记者，除了垃圾清运问题外，小区目前还存在电梯坏了没人修、公共区域因欠费被供电局停电、停车场经营许可证到期停车场管理无序等问题。“目前小区可以说是‘瘫痪’了。”张先生说。在新安街道办等部门的协调下，小区公共区域暂时恢复了供电，但垃圾清运、电梯维修、停车场管理等问题始终未能解决。“之前街道办说会帮忙清运垃圾，但是来了两次后，就没再来了。”张先生说。

公开资料显示，达海花园位于宝安区新安街道罗田路2号，于1999年建成。目前，小区共有7栋楼，其中4、5、6栋为9层电梯房，现有住户254户。4月22日，记者在5栋门口注意到，该楼栋电梯仍在正常运行，但4栋的电梯则用围栏围了起来，处于停运状态，住户只能通过楼梯上下楼。

有物业管理处，为何无物业管理服务？小区公共服务又为何“停摆”？记者进一步采访发现，达海花园多项民生事项的僵局，缘于一场“小区自管”的实践。

业委会解聘物业公司后又被业主大会罢免

小区管理陷入“真空期”

2018年，达海花园小区经过业主大会表决，在业主委员会下设立达海花园自管委员会，并授权该自管委员会成立物业服务公司——深圳市达海好家园物业管理有限公司（以下简称“好家园物业”）。该公司权属全体业主，并在市场监管部门注册成为法人地位公司。据企查查，好家园物业如今的法人正是达海花园管理处主任张先生。“按照惯例，法人均由物业主任担任，在我之前也有好几个物业主任，当时他们都曾是法人，也都是小区业主。”张先生解释道。

记者在一份落款为“深圳市宝安区达海花园第二届业主委员会”的《深圳市宝安区达海花园自管章程》文件中看到，自管委员会通过对物管公司的协助与监督，为业主日常生活提供公益性、公共性、非营利性服务，“包括本住宅小区安全保卫、环境卫生、车辆进出与停放……等方面的服务。”该章程还提到，物管公司必须与业委会签订物业服务合同，接受自管委员会管理与监督，才能取得在达海花园内的物业管理服务资格。

然而，2024年4月1日，达海花园第三届业主委员会组织召开业主大会。此次业主大会通过了两项决议，第一项为“解聘深圳市达海好家园物业管理有限公司”，第二项则为“同意业委会实行物业管理服务自管自治，为小区业主自主提供物业管理服务，并同意小区自管章程方案（详见附件）”。

记者了解到，此次业主大会表决方式是在“深圳市住房和建设局”微信公众号上进行投票。一位业主提供的投票情况录屏显示，上述提到的自管章程附件，与落款为“深圳市宝安区达海花园第二届业主委员会”的《深圳市宝安区达海花园自管章程》文件是同一份。在这份自管章程中，又明确了“深圳市达海好家园物业管理有限公司”（与好家园物业同名）为小区物业服务企业。从现有文件上看，此次业主大会的决议一与决议二存在矛盾。对此，今年4月，新安街道办在回应小区居民时也提出，“两项决议内容存在直接矛盾，导致物业管理权陷入争议，进而引发小区管理纠纷。”

上述业主大会后，好家园物业并未撤场。而在一份《广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2025）粤0306民初 27707 号》的判决书上，记者了解到，2024年6月13日，达海花园第三届业委会未经符合规定的业主比例参与表决，直接决定由一家名为“深圳市达海物业管理服务有限公司”的公司接管好家园物业。该行为违反《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的相关程序，被深圳市宝安区人民法院判决撤销“由深圳市达海物业管理服务有限公司接管达海花园第三届业委会物业”的决定。此后，达海花园第三届业委会也并未通过业主大会选聘新的物业服务企业。

“在那之后，有一部分业主把物业费交给第三届业委会，有一部分业主则把物业费交给我们物业管理处（好家园物业）。”张先生表示。然而，一波未平一波又起。2025年9月，达海花园小区再次召开业主大会，罢免了小区第三届业委会。

在张先生看来，好家园物业之所以一直不撤场不交接，是因为小区并未选聘新的物业公司。“根据《深圳经济特区物业管理条例》第六十五条，物业服务企业应当在办理交接至退出物业管理区域期间，维持正常的物业管理秩序。而根据《中华人民共和国民法典》第九百五十条，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”张先生说，如果小区新一届业委会选聘了新的物业公司，他将按程序完成交接。

街道回应：

在小区选聘到垃圾清运公司前，由街道办负责协调每日清运

业委会与物业公司的矛盾，最终演化为小区管理失控的局面，进而衍生出一系列民生问题，让物业管理这桩看似不起眼的“小事”，成为影响居民生活质量的“大烦恼”。在此僵局下，街道社区、业委会、物业管理方和小区居民该如何共同化解难题？

4月22日，达海花园小区所在的新安街道办事处回应深圳特区报&读特记者称，自清明假期以来，新安街道已协调垃圾清运公司先行义务清运小区生活垃圾。基于业主实际需求，现街道已协调该小区的垃圾清运工作从此前的每周若干次，调整为每日一次，直至小区选聘到垃圾清运公司为止。

4月22日，新安街道协助小区清运垃圾。新安街道办供图。

至于小区电梯维修问题，新安街道办回复称，目前该小区4栋和5栋分别提交20%业主联名，申请召开业主大会临时会议，表决通过超长期国债补贴的形式更换电梯相关议题。根据《深圳经济特区物业管理条例》相关规定，目前新安街道已依法开展达海花园4栋、5栋电梯更新业主会议召集工作，并公示业主会议公告。

对于当前达海花园小区公共电费欠费、共有资金管理混乱等问题，新安街道办表示，截至2026年3月28日，达海花园小区欠缴电费及违约金共计6000余元，此前被供电分局采取停电措施。经新安街道协调，供电分局已于当日恢复供电。目前，新安街道正在指导小区所在的海裕社区，积极依法号召业主通过20%业主联名提议的方式召开临时业主大会，提请业主大会表决委托海裕社区居民委员会管理小区共有资金基本账户，同时积极号召业主依法缴纳物业费至小区共有资金基本账户，进而解决拖欠电费、服务停摆等问题。

值得注意的是，记者查询资料了解到，依据《深圳经济特区物业管理条例》及《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》，住宅区已开展换届工作，但未选举产生新一届业主委员会的，街道办事处应当依法开展指定居民委员会代行业主委员会职责的工作。为何新安街道办没有启动“居待业”解决达海花园管理“真空期”的问题？

对此，新安街道办提到，达海花园已依法成立业主大会且目前正在进行业主委员会换届选举工作，不符合“居代业”条件。据新安街道办回复称，达海花园系新安街道在管200多个小区中唯二自管小区之一，另一自管小区采取由业主委员会依法选聘保安、保洁、垃圾清运公司等专业机构进行管理，达海花园则是采取成立物业管理公司进行自管的方式。

“鉴于目前达海花园直接启动居代业存在法律空白，新安街道此前已多次组织多方业主协调沟通，积极协调供电分局、垃圾清运公司维持小区基本运转。同时，我们正在积极探索达海花园目前困境的有效快捷解决路径，并形成可复制可推广的成功处理经验。”

达海花园小区自管将走向何方？该小区的实践可以给深圳业主自管小区带来哪些思考？深圳特区报&读特记者将持续关注。