存量分化 体验为王：观点指数解码2026购物中心与零售消费新生态

深圳新闻网2026年4月17日讯（记者 常军平）4月16日，观点指数发布《表现力指数·2026购物中心暨零售消费发展报告》及相关榜单，勾勒出行业从规模扩张转向存量深耕的发展脉络。在消费温和复苏、政策助力、资本渠道拓宽的背景下，商业行业核心逻辑重构，运营、场景、业态成为核心竞争力，行业分化加剧。作为华南商业核心城市，深圳多个标杆项目凭借突出表现登榜，成为行业提质增效的典型。

2026年国内消费市场实现结构性复苏，一季度社零总额同比增长2.8%，线下消费增速反超线上，实体商业迎来回暖。但行业已告别粗放增长，商业营业用房新开工面积连续四年双位数下滑，存量竞争成为行业常态。当下消费需求更趋理性、分层且注重体验，消费者从购买商品转向追求体验与情绪价值，同质化商场客流流失，而特色化、强体验的商业项目实现客流与销售双增长。

本次行业卓越指数榜单中，深圳湾万象城、深业上城成功入选2026零售商业综合实力卓越表现50强，成为深圳商业的标杆代表。深圳湾万象城作为区域顶奢商业标杆，二期开业后体量与品牌矩阵进一步升级，出租率维持高位，凭借顶奢业态与艺术场景的融合，精准吸引高端消费群体，带动商圈消费大幅提升，是重奢商场精细化运营的典范。深业上城则以“公园+商业+特色消费”的差异化模式突围，将生态景观与商业空间结合，打造文旅、消费、社交一体化场景，客流与销售表现稳健，树立了公园式商业的运营样本。

从全国行业来看，业态结构迎来深度调整，传统零售占比持续下降，体验业态与高韧性品牌成为商场核心。高阶运动户外品牌扩张势头强劲，逐步替代传统快时尚占据核心位置；硬折扣零售快速拓店，成为商场引流的重要业态。同时情绪经济持续升温，室内轻运动、疗愈、宠物相关业态占比显著提升，有效延长消费者停留时间、带动夜间消费。商场也纷纷优化招商逻辑，搭建流量、盈利、刚需相结合的业态组合，清退低效品牌提升空间价值。深圳两大上榜项目也紧扣这一趋势，分别强化高端体验与生态文创体验，筑牢自身竞争优势。

行业运营模式也迎来革新，从传统空间租赁转向内容生态构建，策展式运营成为主流，IP展览、主题快闪、艺术装置成为引流关键。同时数字化深度应用，AI导购、智能停车、精准营销等普及，头部商场数字化应用率超九成，大幅提升运营与服务效率。社区型购物中心依托一刻钟便民生活圈政策，成为客流稳定的抗周期业态；轻资产模式持续下沉，头部企业凭借品牌与管理输出实现低风险扩张。

政策与资本为行业发展提供双重动力。提振消费、商圈升级、老旧商场改造等政策陆续出台，赋能商业提质；商业不动产REITs常态化发行，打通投融管退全链条，现金流稳健的优质资产更受资本青睐。行业资管水平持续升级，企业对资产分层管理，优质资产增效、潜力资产调改、风险资产出清，整体资产质量不断优化，深圳上榜项目也凭借稳健表现成为资本关注的优质标的。

观点指数表示，2026年是商业地产价值重构的关键之年，粗放式发展已然结束，精细化运营成为核心。深圳湾万象城、深业上城等标杆项目的实践，印证了聚焦消费需求、创新运营模式、优化业态结构、拥抱数字化与资本市场的发展路径，是商业项目穿越周期的关键。未来，坚持差异化、高品质、可持续发展的商业主体，将在存量竞争中占据优势，推动整个商业零售行业迈向高质量发展新阶段。