观点指数发布2026物业行业报告 万科物业领跑服务力榜单

深圳新闻网2026年4月16日讯（记者 陈亮）4月15日，观点指数正式发布《卓越指数・2026物业服务卓越表现报告》及 “2026物业企业服务力卓越表现20”等系列榜单，全面复盘2025年行业运行态势，解码存量时代下物业服务从规模扩张向质效并重的深度转型路径。报告显示，行业告别地产依附式增长，政策、市场、资本三重逻辑同步重构，品质、现金流、科技效能成为企业穿越周期的核心锚点；其中，万科物业凭借 “蝶城”战略与弹性定价模式，登顶服务力榜单，成为行业高质量发展标杆。

过去一年，房地产下行传导效应持续显现，住宅开发投资同比下降16.3%，物业行业彻底告别高增长时代，全面转入存量竞争。50家上市物企总在管面积约 76.60亿平方米，同比仅增3.23%，增速持续放缓；13家企业在管面积同比下滑，占比升至26%，退盘与拓新并行成为行业常态。中海物业、碧桂园服务、保利物业等头部企业主动优化项目结构，清退低效亏损项目，聚焦高坪效、稳现金流的优质资产，以有利润的增长构筑发展根基。

政策层面迎来历史性突破，物业服务首次写入“十五五”规划纲要，“物业服务质量提升行动”纳入政府工作报告，行业名称由“物业管理”更名为“物业服务”，完成从地产配套到民生服务商的定位跃升。多地强化公共收益监管、推行空置房物业费优惠、落地服务质量标准，质价相符从行业共识转为刚性约束，倒逼企业提升服务水准。

市场格局加速分化，非住宅业态成第二增长曲线。商写、产业园区、城市公建等领域需求旺盛，头部企业纷纷布局综合设施管理（IFM），深度服务高端制造、生物医药等新质生产力企业。城市服务赛道持续扩容，但环卫领域因盈利承压、回款困难，多家物企战略收缩，呈现进退分化态势。同时，“物业+养老”“物业+生活服务”快速推进，社区增值服务从配套业务转向核心盈利板块。

财务端呈现营收微增、利润修复特征。58家样本物企总营收2932.14亿元，同比增1.76%，增速连续下滑；但净利润同比回升18.84%，盈利韧性显现。行业聚焦回款与现金流管控，应收账款风险逐步出清，华润万象生活、保利物业等企业凭借稳健财务与高盈利质量，领跑资本市场，估值与股东回报表现突出。

科技赋能从概念走向规模化落地，成为降本增效、提升服务品质的关键抓手。AI 智能体、清洁机器人、智慧管理平台全面应用，碧桂园服务“零号居民”机器人落地超千台，万物云上线千余个AI智能体。在此背景下，服务力竞争升级，万科物业凭借“蝶城” 战略与弹性定价模式，在2026物业企业服务力卓越表现 20榜单中斩获桂冠。截至2025年底，万科物业已完成690个蝶城的地盘构建，通过区域规模效应与提效改造，实现服务质量与运营效率双提升；其试点的弹性定价模式，将144项基础服务设为必选项、18项专项服务供业主自主选择，以“菜单式”服务破解质价不符难题，引领行业服务创新方向。碧桂园服务、融创服务则以科技赋能与社区营造，紧随其后，构成服务力头部阵营。

同期发布的系列榜单显示，华润万象生活、保利物业、碧桂园服务等跻身上市企业卓越表现TOP10；万科物业、碧桂园服务、融创服务领跑服务力榜单，彰显行业标杆的综合实力。

观点指数指出，2026年物业行业进入高质量发展深水区，粗放扩张终结，价值深耕成为主旋律。未来，坚守服务本质、强化科技应用、优化业态结构、保障现金流安全的企业，将在存量竞争中占据优势；以万科物业为代表的头部企业，其服务力引领的转型路径，将推动行业向高品质、专业化、多元化方向持续迈进。