南山兴海湾菜市场200多商户接“逐客令” ，又是一道民生烟火气考题

深圳新闻网2026年3月27日讯（深圳特区报&读特记者 高灵灵 龚俊杰 文/图）“今天又直接把大门堵了，我们真的不知道怎么办才好。”3月25日，在南山兴海湾肉菜市场（以下简称“兴海湾市场”）经营了10余年的瞿女士告诉深圳特区报&读特记者。

从春节前至今，“腾退”这只“靴子”一直悬挂在瞿女士等226名商户头上。

“腾退”缘起：业主与承租方租赁纠纷

兴海湾市场“腾退”，缘起于一纸执行通知书。

2026年1月30日，深圳市南山区人民法院的一纸执行通知书，引发兴海湾市场226户商户担忧：法院对市场运营方深圳市腾坤投资策划有限公司（下称“腾坤公司”）和业主方深圳南油房地产有限公司（下称“南油公司”）的租赁合同纠纷进行了判决，依法对腾坤公司进行强制腾退，并将涉案土地兴海肉菜市场（T101-0023号宗地）地块交付给南油公司。此后，南油公司张贴公告称，根据相关文件，定于2026年3月11日20:00正式关闭市场，并于后续启动场地清理及相关工程。

横跨春节的一个多月腾退时间，让许多商户表示“猝不及防”。记者走访了解到，截至发稿，仍有众多商户选择守在兴海湾市场。有住在附近的居民告诉深圳特区报&读特记者，兴海湾市场关闭后，周边片区暂无同等规模、功能的肉菜批发市场可以承接，多年形成的买菜习惯将被彻底打破，大家都盼着这份民生 “烟火气”，能在城市更新进程中找到延续的可能。

临近春节，菜市场商户收到“逐客令”

2月以来，深圳特区报&读特记者多次到兴海湾市场现场走访。

“公告贴出来的时候都快过年了，正是客人来办年货最忙的时候，我们根本没有时间去找档口。”在兴海湾市场经营两家水果店的店主郑先生告诉记者。依据公告通知，市场关闭时间定在3月11日，元宵节都没过完，“这个年都没过好。”郑先生说。

清退时间短是一方面，仓库搬迁也是不少商户担忧的问题。“我的仓库和店面是连在一起的，现在还囤积着价值几十万元货品，一下子也不知道搬到哪里去。”瞿女士的店铺主要售卖干货、粮油和各类调料，她告诉记者，店里的客户以周边餐馆、工地食堂为主。按照业内习惯，这些大的订单普遍实行月结、季结，短短一个多月根本无法清货回款。“外面的欠款收不回来，上游的货款要结清，‘三角债’压得人喘不过气。”对于瞿女士来说，“腾退”不仅仅是换一个经营场所那么简单，她已经在这个市场经营了10多年，店铺就是家庭的经济支柱，孩子也在附近上学，“两个孩子，小的上幼儿园，大的上小学，突然换地方实在难以兼顾。”

深圳特区报&读特记者2月10日到兴海湾市场采访当天，距离马年春节不到一周时间。在市场里，不少市民推着小车来此采购，各个档口货物满满当当，摊主们热络叫卖、揽客。市场热气腾腾氛围中，门口张贴着一则落款为南油公司的公告尤为显眼，公告显示：“因市场强制腾退工作管理的需要，自2026年2月1日起，一号停车场将不再对外开放......请各位租户、外来购物者依法配合法院执行工作及本司后续管理。”

另一则写给市场租户的公告显示，“本次强制执行仅针对被执行人腾坤公司及物业管理部门，暂不涉及各位租户，本司承诺保障各位租户在春节期间的正常经营，请各位租户依法配合法院执行工作及本司后续管理。”

一位在这里经营快餐9年的店主告诉记者，她和这里的大多数商户一样，自太子山市场拆迁后被安置到此处，4个孩子均在附近上学，社保、学籍、居住早已与这片区域深度绑定。“前几年开店投入超过20万元，当时人流量没这么高，这几年慢慢好起来了。好不容易把生意做稳，现在又要关了。”说起搬迁，她长叹一口气。“毕竟法院的通知都下来了，市场大概率是要拆了。”

让租户更加忐忑不安的是，在此期间，南油公司派第三方物业入驻市场，通过拆除市场设施、堵住市场大门等方式，使得商户们无法正常营业。同时，市场内卫生无人管理，各类垃圾堆满市场内道路，引发消费者不满。

“我们不是不能走，而是希望能给我们充足时间准备。”多名商户对记者表达该意愿。

“我每天都会来这里买菜，便宜新鲜，种类也多。”家住龙瑞家园的庄阿姨告诉记者，她今年73岁，每天早上会坐公交过来兴海湾市场买菜。提及拆迁，她表示，以后或许只能到家附近小商场买菜。“附近区域内没有同类市场，连大型商场都很少。”

3月3日上午，记者再次走访兴海湾市场。在市场门口，一张落款日期为2026年2月12日的《南山区兴海湾肉菜市场搬迁告知函》显示，南油公司定于2026年3月11日20:00正式关闭市场，并于后续启动场地清理及相关工程。市场最后营业时间为2026年3月3日（元宵节），自2026年3月4日起终止市场营业。

此外，该告知函还提到，“所有客户及商户的物资、车辆等于2026年3月11日20点前搬离市场......市场终止营业后，市场出入口将采取限制措施，除登记在册的商户及相关工作人员外，禁止其他人员及车辆进入......逾期未搬离者，我司将依法采取必要措施收回场地，由此产生的一切法律责任及经济损失由责任方自行承担。”

记者注意到，直到此时，仍有众多商户在营业。

合同纠纷复杂性升级：第三方运营方介入改造

公开资料显示，兴海湾市场成立于2000年，位于前海路与新海大道路口的西北角，占地共计1万平方米，约有226家商户，300多个批发零售档口，是南山区较具规模的农贸市场。长期以来，兴海湾市场都以新鲜、丰富的菜品，低廉的价格，吸引前海、蛇口、赤湾等片区的居民经常光顾。

2015年，与兴海湾市场相隔不远的太子山市场，因建筑物存在安全隐患被关停后拆除。为了保供应、稳民生，兴海湾市场安置了一批170多户太子山市场迁移过来的商户。此外，市场还为前海自贸区内企事业单位、建筑工地、港口进出口供应链等众多员工食堂的“菜篮子”提供保障服务。

此次市场“腾退”，要从兴海湾市场所在的涉案土地（T101-0023宗地）租赁纠纷说起。

据《市规划和自然资源局南山管理局关于T101-0023 宗地权属事宜的复函》显示，根据《深圳南油集团土地使用权转让合同书》(深南地合字【2000】1023号)，涉案土地为原深圳市南油（集团）有限公司于2000年转让给深圳南油房地产有限公司（即南油公司）的用地。根据《关于深圳南油房地产有限公司改制土地资产处置方案的批复》（深规土【2004】270号）及《关于原深圳市南油（集团）有限公司重组土地资产处置意见的函》（深国房函【2005】461号），涉案土地纳入深圳南油房地产有限公司改制土地资产范围。该复函在最后提到，涉案土地未在该局签订土地出让合同。

在涉案土地权属发生变更后，市场开展升级改造，让租赁纠纷复杂性升级。

深圳特区报&读特记者了解到，此前，腾坤公司通过与南油公司签订《租用土地合同书》，承租运营兴海湾市场。2022年，因市场升级改造需要，腾坤公司又与深圳星海湾农贸批发市场发展有限公司（下称“星海湾公司”）签订合作协议，由星海湾公司负责出资对兴海湾市场进行装修升级并负责经营管理。记者在这份协议上看到，“期间所有的装修费用和经营成本由乙方（即星海湾公司）出资(包括交还南油公司租金)，收益也归乙方所有。”

至此，业主方南油公司与承租方腾坤公司的双方合同，又“扯”进来第三方运营公司星海湾公司。

非法占用还是长期运营？官司打至中院

深圳特区报&读特记者了解到，2022年8月，南油公司将腾坤公司告到南山区人民法院，通过诉讼主张权利。南山区人民法院于2023年11月10日就该案件作出一审判决：腾坤公司在1个月内清场完毕，将项目土地交付南油公司并清偿欠付的土地占用费（414.62万元）等。

但南油公司和腾坤公司均不服一审法院判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。

兴海湾市场的租赁纠纷，到底是怎么回事？深圳特区报&读特记者多次联系南油公司，但均未获正面回应。

通过《深圳市中级人民法院民事判决书》（（2024）粤03民终16877号）（以下简称“二审判决书”），深圳特区报&读特记者进一步厘清了此次土地合同纠纷的关键争议点：南油公司认为承租方腾坤公司非法占用涉案土地，而腾坤公司认为双方签订的是不定期租赁合同。

南油公司认为，租赁合同已于2019年5月31日届满，腾坤公司属于非法占用，双方不存在不定期租赁合同。此外，南油公司从2018年10月起（即租赁合同届满前）多次通知腾坤公司明确要求收回场地，且不同意兴海湾市场进行升级改造，腾坤公司私自升级改造与南油公司无关。

腾坤公司则认为，涉案土地租赁合同应为不定期租赁合同，且一直持续至今。腾坤公司主张，其于2022年4月至2023年2月期间，兴海湾肉菜市场开展了由政府主导的升级改造工程，南油公司作为业主方认可且同意该升级改造，只是拒绝承担费用，承租方腾坤公司及运营方星海湾公司不得不自行出资数百万元开展工程，由此更证明南油公司是承认双方的土地租赁合同仍持续有效。法院还就双方诉争的租金（占有使用费）、滞纳金等款项，依法进行审理核查，并作出事实认定与裁判评判。

关于南油公司与腾坤公司之间是否成立不定期租赁，根据双方举证，可以确定双方最后一次将涉案土地的租赁期限延长至2019年5月31日。腾坤公司并未提交证据证明南油公司同意将涉案土地继续租赁给腾坤公司。此外，根据南油公司向腾坤公司发出的一系列合同到期不再续租等通知书，南油公司明显无意愿续租，一审法院认定双方租赁合同已于2019年5月31日届满，二审法院予以支持。

关于腾坤公司上诉主张的“因涉案土地上的菜市场开展了升级改造公司，南油公司认可该改造但是拒绝承担费用，故腾坤公司和星海湾公司自行出资进行了改造工程，证明南油公司是认可双方之间的土地租赁合同继续有效”，二审法院认为相关主张不能成立。

据悉，2025年3月和5月，南山区人民法院陆续向腾坤公司下达限制消费令，并强制执行标超过850万元。2026年1月30日，南山区人民法院依法将被执行人深圳市腾坤投资策划有限公司强制腾退。同日，星海湾公司同步退出。

此后，腾坤公司、星海湾公司向深圳市盐田区人民法院提出行政诉讼，起诉深圳市规划和自然资源局南山管理局，要求后者撤销上述《市规划和自然资源局南山管理局关于T101-0023 宗地权属事宜的复函》，并明确答复涉案宗地现在合法使用权人是否为南油公司，南油公司是否与深圳市规划和自然资源局签订了土地出让合同等内容。星海湾公司负责人马先生称，法院判决只是判南油公司与腾坤公司的租赁合同解除，但只有国土规划和资源管理局才有权认定谁是业主。

记者就此事向深圳市规划与自然资源局进行进一步采访了解。该局工作人员建议记者走政府信息公开流程。

又是一道民生烟火气考题

针对上述纠纷，3月3日，兴海湾市场所在街道——南山街道相关负责人告诉深圳特区报&读特记者，商户对经营受阻表达相关意见后，南山街道已约谈南油公司相关负责人，要求兴海湾市场执行过渡期间，南油公司要确保接手、管理、清退等事项平稳有序，并拿出具体清租方案与商户进行协商。“据悉，兴海湾市场正对面的兴海旺市场可承接租户，且为入驻商户免除入驻当月租金，若商户有辖区内其他意向市场，南山街道可帮助协调辖区内相应市场对商户进行承接。”上述负责人表示。

而针对商户们的诉求，南山街道相关负责人表示，目前暂未收到相关市场拆除的正式通知。市场管理方变更、法院依法强制清退等事项，均属于市场经营及司法行为范畴。“南山街道将积极搭建沟通协调平台，促进当事方做好商户沟通疏导及平稳过渡相关工作。兴海旺市场、南山农批和蛇口市场可供商户迁移，商户可自愿选择入驻市场。”

一场企业间的合同纠纷与司法执行，最终让承载着片区民生烟火的兴海湾市场走到十字路口，也让226户商户的生计与周边居民的日常买菜需求，陷入了两难境地。

农贸市场是千家万户的“菜篮子”，更是体现城市和市民文明素养的重要窗口。深圳历来高度重视农贸市场的保供、稳价与便民属性，先后出台《深圳市农贸市场升级改造建设与管理规范》《深圳市一刻钟便民生活圈试点城市建设实施方案》等政策文件，通过资金支持、标准化改造、智慧化升级，进一步满足广大市民对“更丰富、更安全、更优质”的农产品消费需求，提升市民的获得感、幸福感、安全感。

眼下，兴海湾市场的清理工作仍在推进，截至发稿，兴海湾市场内仍有大量商户坚守经营。226户商户最终将去往何处，片区民生菜篮子如何保障，深圳特区报&读特将持续关注。