预期趋同助力筑底 2026年深圳楼市或迈入“量涨价稳”新周期

深圳新闻网2026年2月3日讯（记者 胡津玮）二手房周录得量连续三周上升，安居房项目开盘即“日光”，深圳楼市正从长达数年的回调中逐步企稳。

自进入2026年后，许多购房者从观望转向行动。一个比较重要的原因在于不少购房者都认为深圳楼市正在筑底，房价下跌空间“有限”。尽管每个购房者的心态不尽相同，但从成交数据来看，深圳楼市筑底的趋势逐渐显现。深圳市房地产中介协会数据显示，2026年1月深圳二手房网签量同比增加25%，环比增加7%，连续三周保持上升趋势。

二手房量价齐升，安居房遭热捧

2026年开年，深圳房地产市场迎来一波暖流。深圳市房地产中介协会发布的数据显示，深圳二手房录得量已连续3周保持上升趋势。往年春节前，深圳楼市通常会进入一段相对“平静期”，但2026年情况明显不同。

市场活跃度从各区域表现可见一斑：今年1月1日至1月18日，深圳各区二手房签约量较上月同期均有增长，其中福田、南山、龙岗增幅排名前三，分别达到44%、37%、32%。据一线房地产中介门店负责人介绍，1月带看数环比上个月多了30%，成交量多了20%多。

与二手房市场相呼应，保障性住房市场同样热度不减。1月31日，深圳今年配售的首个安居房项目深铁铭著开盘，181套房源当日全部售罄，成为2026年深圳安居房市场的首个“日光盘”。

该项目共吸引662户合格家庭认购，申购比例高达1：3.6。在选房现场，许多申购家庭全家老小一同前来，紧张地研究房型模型和选房策略。

政策驱动交易成本下降，购房门槛降低

市场回暖背后，政策利好成为重要推动力。2025年12月29日，财政部、税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》，自2026年1月1日起，深圳二手房交易税费实行新标准：房屋满2年免征增值税；未满2年住房，增值税率由5%降至3%。

“政策不断释放，导致看房量、成交量明显增多。”某房产中介公司门店负责人算了一笔账：“像之前200万元的房子，如果没满两年出售要将近10万元税费，现在降低了两个点，相当于只要交6万元的税费”。

除了税收优惠，商业用房购房门槛也大幅降低。近日，央行将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，较以往普遍执行的50%首付比例大幅降低。政策落地后，深圳商业用房市场活跃度明显增加，部分公寓项目周来访量从60批增至180批，成交转化率从5%提升至10%-12%。

乐有家研究中心数据显示，2026年元旦假期深圳门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43%。自2025年12月以来，深圳楼市进入翘尾行情，元旦假期市场热度延续。

结构转向刚需与高端并举，市场呈现“两端升温”

值得关注的是，当前深圳楼市出现结构性分化特征。根据乐有家研究中心监测，截至1月26日，深圳300万以下刚需房源和1500万以上高端房源成交占比均出现增长。

其中，300万以下房源成交占比达到29.5%，相较去年12月提升1.4个百分点，达到近一年来的高位。与此同时，总价1500万元以上的高端房源成交占比也出现小幅上涨。

市场分析指出，这种“两端升温”现象反映了不同需求群体的入市心态。刚需客户因房价下跌和购房门槛降低而获得入场机会；高净值人群则看好核心区域稀缺资产的保值增值功能。

市场底部特征显现，优质资产率先止跌

经过近五年的回调，深圳楼市底部特征日益明显。乐有家研究中心发布的《2025深圳楼市年报》指出，深圳楼市仍处于低位调整区间，但优质楼盘价格已率先“止跌回稳”。

2025年，深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套。其中，二手房成交量实现“三连涨”，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放。

深圳经济基本面的强劲韧性与活力，为市场企稳提供了基础性支撑条件。2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一”。

价格方面，2025年深圳二手住宅成交均价为每平方米5.9万元，同比下跌6.3%。然而值得注意的是，90平方米以下二手房价格跌幅已收窄至-4.7%，明显低于大户型跌幅。这表明“老破小”折价甩卖的现象正在减少，对楼市稳定至关重要。

未来展望：L型走势成共识，品质与配套成为关键

展望2026年，市场预计将呈现L型走势。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前深圳楼市挤泡沫已近尾声，但内需培育尚处起步阶段。

政策层面，2026年开年的一系列利好为市场注入稳定预期。深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍表示：“目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间。深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%）”。

未来市场分化将更加明显。核心地段、配套优质的改善型、豪宅项目将继续受到追捧。而深铁铭著等项目的热销也表明，交通便利、配套完善的好房子仍具吸引力。

2026年一季度，后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市。随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，刚需置业、改善换房以及资产配置等需求有望持续释放。

市场筑底企稳已具备基础性支撑条件。深圳二手房市场流动性正在修复，刚性需求、改善型需求有序释放，这既是市场见底的信号，也是未来市场健康循环的起点。业内普遍认为，市场正从“政策市”走向“需求市”，真实居住与改善性需求将成为主导力量。