张玲说法｜丹柱律所主任颜宇丹：一文读懂民法典对有房一族的影响
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见圳客户端·深圳新闻网2020年7月8日讯（见圳客户端·深圳新闻网记者 张玲）民法典的颁布，对法律人意味着什么？又对每个人和社会有着什么样的影响？从6月28日开始，《张玲说法》不定期推出深圳律所主任专访，请他们谈谈他们眼中的民法典。7月8日，我们邀请到广东丹柱律师事务所主任颜宇丹，请她就民法典对有房人士的影响做详细解读。
《民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。其对房产买卖、抵押、居住、物业管理等方面都进行了一定的新增和改动，那么这些法律条文的变化会给房屋产权人带来什么影响？同时房屋产权人需要注意的地方又有哪些呢？
记者：房屋产权登记错误由谁赔偿？
颜宇丹：《民法典》进一步聚焦产权人合法权利保护，完善不动产统一登记制度。其中第二百二十条明确“因登记错误给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任，登记机关赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”。如果房屋产权人发现自己的房屋产权被登记错误，给自己造成损害的，有权要求登记机关赔偿损失。若产权人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。
记者：住宅70年产权到期后怎么办？
颜宇丹：针对近年来房屋产权人普遍关心的住宅建设用地使用权到期如何续期以及续期是否需要缴费等问题，《民法典》第三百五十九条作出规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
也就是说，商品房70年的土地使用权到期后，土地的使用期限自动续期，不需要房屋产权人去额外申请，这下房屋产权人就不用担心未来房子会被收回。至于续期费用具体如何缴纳和减免，估计会在相关法律，如《城市房地产管理法》的修改中进一步明确。
记者：小区公共车位和广告牌等收益归谁？
颜宇丹：《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”也就是说小区里面的公共停车位，电梯广告等的收益，以及小区其他公共部分的收入，是属于全体业主的。
这也意味着房屋产权人可以就这部分权利获得相关收入，未来购买市中心小区的房屋产权人还能利用这部分收入将“买房不用交物业费”变成可能。
记者：公共维修资金难启动怎么办？
颜宇丹：公共维修资金（以下简称公维资金）是小区业主为了维修养护小区内的共用设施、设备及公共区域而交纳的款项，是房子的“养老金”。如果房屋进行了交易，公维资金会跟随房屋自动转移；如果房屋拆迁、灭失，房屋分户账中结余的公维资金将返还业主，事关房屋产权人的切身利益。
针对公维资金使用比例与效率低下的现象，《民法典》第二百七十八条完善了公维资金使用的表决程序，将使用公维资金的难度进行了降低，只需要经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可，从而增加了启动公维资金的效率；同时第二百八十一条规定了紧急情况下使用公维资金的特别程序，突出了小区业主自治权利。
这对一些比较老的商品房来说意义重大，因为老小区的许多设施的使用时间已经很长，共有财产的维修问题已经很突出，现在只需要业委会共同决定就可以使用公维资金，这些举措能让房子的“养老金”落到实处，对提升房屋产权人的生活品质有着重要意义，让其真正的为房屋产权人服务。
记者：小区管理混乱怎么办？
颜宇丹：近年来物业服务缺乏监管、物业服务质量低下和物业服务态度恶劣等情形成为了众多业主普遍反映的问题。为了解决物业服务领域这些突出问题，《民法典》在现行《合同法》规定的15种典型合同的基础上，专门在合同编新增物业服务合同一章，从此物业服务合同正式“转正”为有名合同。
其中第九百四十一条规定，物业服务人员不得将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，或将全部物业服务肢解后分别转委托给第三人；第九百四十三条规定了物业服务人信息公开义务，要求物业服务提供者应定期将服务收费标准、履行情况、维修资金使用情况等向业主公开；第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；第九百四十六条规定业主有权依照法定程序共同决定解聘物业服务合同，更换物业公司；第九百四十九条则进一步明确物业公司的及时退出、配合交接等多项义务，物业服务人违反任何一项义务的，不得收取合同到期后的物业费，给业主造成损失的，还应赔偿损失。
《民法典》的上述新增规定为解决物业服务合同纠纷提供了法律依据，从法律上对物业管理行为进行约束，为房屋产权人的居住环境、财产权益保驾护航。
记者：没有房产证也能永久居住？
颜宇丹：此次《民法典》的物权编首次创设了一个全新的物权——居住权，虽然仅有6条，但却是一大亮点。
根据《民法典》规定，居住权无偿设立在他人享有所有权的住宅之上，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，当事人有约定的除外。居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，居住权人也可长时间乃至终生居住。
另外，居住权一经登记，即可对抗第三人，哪怕这个人是房屋产权所有人。这一点是居住权制度的核心要点之一，虽然所有权内容大于并且完全可以包含住居住权，但是所有权并不绝对优先于居住权。相反，在占有、使用这两项权能上，居住权是优先于所有权的。
也就是说，一旦房屋产权人为他人设立了居住权，那么居住权人便可以依据居住权将房屋产权所有人赶出房屋。
同时，这也意味着设立了居住权的房屋在交易的过程中可能会遇到障碍。因为设立了居住权的房屋即使能够进行过户交易，但只要在居住权期限内，新产权人是无法将居住权人赶走的，这无疑会让新产权人面临着“购房无用”的局面。因此房屋一旦设立了居住权，在房产市场上的流通价值将会大打折扣。
综上所述，作为房屋所有权人，当你有意向为他人设立居住权之时，请再三斟酌。
颜宇丹律师的话：
《民法典》是社会生活的百科全书，对于房屋产权人普遍关心的房地产方面的问题进行了正面的规定。上述部分对于房屋产权人来说影响比较大，相信房屋产权人在《民法典》的指引下，会对自身的相关权利及行使有一个更为明确的了解。
【关于颜宇丹律师】
颜宇丹律师
广东丹柱律师事务所主任，中国政法大学在职法学博士，深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、《深圳律师》杂志编辑兼特邀撰稿人、著《婚房保卫战》等书。
