关注网络热点，直面网友关切。张玲说法，联手深圳市律师协会，请来深圳专业律师，从身边网事入手，让法律好懂好用，做你身边的法律智库。欢迎你把更多的法律案例和困惑告诉我们，我们请律师来解答。（电话：83521468，传真：83911897，邮箱：zhangl＠sznews．com ）
从对面拍摄到和平新居塌楼现场（深圳新闻网记者 杨浩翰 摄）
见圳客户端.深圳新闻网2019年8月28日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 张玲）8月28日11时20分许，罗湖区南湖街道渔邨社区和平新居单身公寓楼发生沉降倾斜，事发前社区工作站已发现地下异响并撤离疏散居民，目前无人员伤亡。目前相关部门已成立专家组对沉降倾斜原因开展调查，其他善后工作正在有序进行。临时疏散人员被安置到滨河小学、罗湖小学、罗湖中学高级初中部。
和平新居塌楼事故现场（深圳新闻网记者 杨浩翰 摄）
图为情况通报页面截图（来自深圳发布微信公众号）
来自网上相关小区二手房交易的信息截图
倒塌的楼能不能买？律师：不能！
就在很多人还在纳闷：好好的楼，怎么就塌了呢？有一个超级敏锐嗅觉的从业人员人群已经动起来了。有人发现二手房网上挂出塌楼小区的房源，甚至还直接用上了事故现场的塌楼照片“房子已倒，准拆迁物业，想买房就尽快”。不少网友认为网上的二手房房源可能是恶搞。不过，下午就有媒体报道称，不少房地产中介聚集在和平新居小区附近博拆迁，要收周边二手房。
广东诚公律师事务所诚至成律师团队张旗律师，以及广东华商律师事务所律师周争锋都在第一时间注意到相关报道。今天的张玲说法，我们请两位律师一起为各位网友答疑解惑：倒塌的楼，到底能不能买？
张旗律师指出，因事故涉及的房屋可能纳入旧改，事故发生不久，已有中介平台更新售房信息，继续兜售事故房源。他所在的律师团队借本栏目提示：若事故房屋倒塌或经鉴定无法修复，则需要予以拆除。
张旗律师表示，《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”房屋倒塌或拆除属于消灭权利的事实行为，房屋灭失后即在事实上丧失了房屋的所有权，原权利人无权再进行转让等处置行为。
他说，《不动产登记暂行条例》及实施细则规定，灭失房屋的产权注销登记采取依申请原则。也就是说，已倒塌房屋的产权登记并非同时注销，这也是房屋中介仍然炒作的根源。但在事故房屋物权已经灭失的情况下，不动产登记部门经核实后有权不予办理过户登记。“该等情形下，购房人购买倒塌房屋将面临交易目的无法实现的风险。”
在周争锋律师的二手房交流群里，网友们也热烈讨论起来：这房子到底能不能买，值不值得买？群里有网友说，房塌了，只是不能住而已，不影响过户交易。
但周争锋律师态度鲜明，“过不了户”，原因很简单，楼塌了，物权灭失了。但是业主可以根据房屋倒塌事故责任认定，向侵权人索赔。
周争锋律师认为，房屋被拆除或倒塌，自事实行为成就时，权利人的物权已经消灭，但是原房产所有权人依法享有赔偿请求权，可依据不同的情况提起合同之诉或侵权之诉主张相关权益。
红圈处就是和平新居倒塌的楼（深圳新闻网记者 杨浩翰 摄）
楼塌了房贷不能停 但业主可向事故责任方索赔
和平新居的业主因本次事故遭受房屋灭失、财物毁坏、误工、租金支出等重大损失。若事故原因查明后，则受害业主有权向责任方索赔。那么，业主如何向相关事故责任方主张损失，以最大限度挽回损失？以下是律师给倒塌楼业主的几点建议。
记者问：业主房子倒塌向谁主张权利？
周争锋律师：依据事故责任报告认定确定。如果是因工程质量导致的主体结构不合格可以向开发商主张合同违约权利；如果是因其他人侵权导致的，向侵权责任人提起侵权之诉。
记者问：已经发生的买卖如何处理？
周争锋律师：房产物权权利灭失了，属于合同法第110条规定的，房屋买卖合同在事实上和法律上履行不能的情况。如是第三人侵权导致物权灭失，买卖合同履行不能，依据合同法第121条的规定的第三人原因导致出卖人违约，则出卖人对买受人构成违约，其先行对买受人赔偿后，再找侵权的第三人主张权利。（记者备注：也就是说，已经发生的买卖因为楼塌而取消，卖家要赔偿买家，然后再去找侵权）
因不可抗力因素比如地震海啸等导致的，则出卖人不用承担违约责任。
记者问：房屋倒塌了，如果这楼还在交月供，业主还银行房贷吗？
张旗律师：房屋虽然灭失，但银行按揭贷款仍需偿还。若本次事故中倒塌的房屋尚有按揭贷款未还清，则业主们还要考虑按揭贷款偿还问题。因为抵押贷款合同中，是购房人与银行达成的抵押贷款合同，购房人经开发商同意用拟将购买的商品房作为抵押物向银行贷款，所得贷款用于向卖房人支付购房款，并承诺按约定归还贷款。从法律上来说，如果银行按照按揭贷款合同的约定履行了贷款义务，那么购房者就有义务按照约定归还贷款，并不因房屋的毁损或者灭失而免除归还贷款的义务。
不过，如果业主投保了包括地震责任在内的商业保险则可以通过保险公司来支付尚未偿还的贷款，或者购房人在事故中不幸去世且其继承人没有继承其遗产的，则无需向银行继续还贷。
虽然法律分析如此，实践中也有通过政策调整减轻受灾业主还款责任的先例，如：2008年5月23日，银监会下发《关于做好四川汶川地震造成的银行业呆账贷款核销工作的紧急通知》，要求对于借款人因这次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。
记者问：塌楼业主可以向事故责任方提起哪方面的索赔？
张旗律师：可向事故责任方主张侵权责任，赔偿范围可包括房屋、财产现值，室内财物损失，租金损失，误工费用等。
题外话：还有心存侥幸的网友又向记者提了一个问题：那么，同一小区里未倒塌的楼，到底能不能买？其实，机智的古人已经给出答案：君子不立危墙之下。
【关于张旗律师】
张旗律师
张旗律师曾在中建三局集团有限公司法律事务部任职四年，并在上海市建纬（深圳）律师事务所工作三年，现为广东诚公律师事务所律师、建设工程法律专业委员会副主任、工程总承包之家一线创作人、深圳律师杂志特约撰稿人、律簇法律金融论坛特聘讲师。
广东诚公律师事务所的诚至成律师团聚集了一批志在深耕房地产、城市更新、建设工程、投融资领域的专业律师，大部分初创成员具有法院、央企或政府部门工作经验。团队致力于为公司企业及私人客户提供务实高效的综合性法律解决方案，主要执业范围包括：旧改棚改、工程招投标、工程总承包、建设全过程、商品房买卖（含二手房）、项目收并购、地产融资、投资基金相关法律服务。
【关于周争锋律师】
周争锋律师
周争锋律师，自2009年执业以来一直从事深圳市二手房交易诉讼和非诉讼研究，具有十余年的执业经验，熟悉并精于二手房法律事务，撰写了多篇关于二手房业务的法律实践文章，对房地产法规政策、市场行情具备敏锐的判断和独立见解。2018年参与研讨制定深圳市律师协会编写的《深圳律师办理二手房交易法律业务操作指引》，为该指引二手房专业术语、律师接受买方咨询、律师接受卖方咨询、二手房诉讼常用证据和解除合同章节的执笔人。