图文：赵颖致 顾津源 实习生：何肖潇 周凯铭 黄琬雯
根据市规土委相关数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6，其中租赁住房约占总租赁住房70％，是租赁市场供应最重要的主体之一。2017年10月和11月，深圳先后出台了《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》和《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，提出到2020年7月底前要完成全市1600多个城中村综合治理，探索以“政府监管、企业实施、村民参与”为核心的“三方联动方式”携手共治城中村。目前，深圳多个城中村正在进行公寓化试点改造，衍生出城中村租金、环境、安全等话题讨论。
为全面了解深圳市城中村租住质量情况以及城中村改造工程对城中村住户的影响，深圳舆情研究院开展了《关于深圳城中村租住质量的民意调查》，并形成专业、严谨的调查报告。全面、客观、准确地呈现深圳城中村居民对个人住房质量及有关政策的评价，有利于完善相关政策，为深化城中村的规范治理提供有价值的参考。
一、调查结论
根据《关于深圳城中村租住质量的民意调查》统计数据，本期调查结果得出的以下结论值得关注：
一是根据调查数据，宝安区、福田区、龙华区和龙岗区是深圳主要的城中村分布区域。
二是房租租金成被调查者择居决定因素，其他维度感受重视程度相对较低。
三是多数被调查者房租占工资比例低于三成，房租上涨成公认发展趋势，同时存在房客权益保障难现象。
四是电线乱搭及消防通道堵塞成城中村消防治理领域“痼疾”。
五是城中村作为低收入人群宜居住所、毕业生过渡地段的积极作用突出，但安全隐患严重、社会治安情况复杂等消极影响明显。
六是城中村人文环境建设较为落后，陌生疏离或点头之交成为城中村住户交往常态。
七是租金持续上涨和整体居住质量较差因素叠加，城中村“留不住人”。
八是被调查者对城中村改造的必要性、利弊未有定论，两方各执一词，居住环境和租金水平是关注重点。
二、调查方法
本期调查采用网络调查、社区调查、实地考察、小组座谈等方法。
三、样本情况
调查样本根据各区城中村分布情况进行了分配，总样本量为4125份。网络调查有效样本2165份，社区调查有效样本1960份。
四、统计分析
1. 被调查者的城中村居住地多集中在宝安区、福田区、龙华区和龙岗区，受交通便利度、房租及通勤距离因素影响。
根据调查数据，32.26%的被调查者当前居住在宝安区城中村，另外居住在福田区、龙华区的被调查者比例均为19.35%，居住在南山区和龙岗区的被调查者比例则各占一成。目前，宝安区的房租价格相对较低，且且配套有地铁线1号线、5号线、11号线，兼备有房租便宜及交通便利两方面优势；福田区距离市中心较近，通过访谈了解到距离工作单位路程近是年轻白领选择居住城中村的重要原因；龙华区内含有富士康等多个大型劳动密集型企业，部分片区人口集中度较高。
2. “农民房”和整租方式均为被调查者的主要选择，个人空间成为择居主要考虑因素之一。
根据调查数据，被调查者中有七成选择“农民房”居住，将近两成被调查者居住在城中村中的长租公寓，选择其他类型房屋居住的被调查者占比10%。
此外，大部分被调查者选择以整租的方式在城中村居住，占比高达83%。在选择整租方式的被调查人群中，除了以家庭方式在城中村租住以外，将近一半的被调查者强调独立空间的需求，认为拥有独立的空间是影响其选择整租的原因，另有3.85%的被调查者称其不习惯群居生活。
3. 房租系被调查者择居决定因素，被调查者居所的房屋安全性、居住舒适度，以及周边治安环境多处一般水平。
目前来看，64.04%的被调查者将“房租便宜”选定为居住城中村的最主要原因，其次分别是25.84%的“出行方便”和22.47%的“生活便利”。通过访谈了解到距离工作单位路程近是年轻白领选择居住城中村的重要原因。
目前来看，在房屋安全性、居住舒适度、周边治安环境多个维度上，较多被调查者认为当前处于一般水平。其中，在房屋安全性方面，45.16%的被调查者认为房屋质量一般；在居住舒适度方面，53.84%认为城中村居住舒适度一般，25.64%认为居住舒适度较差；在周边治安环境体验方面，45.97%的被调查者认为周边治安水平一般，39.08%则认为治安水平较好。
4. 多数被调查者房租占工资比例低于三成，但房租上涨成公认发展趋势。
在租金方面，将近六成被调查者称其房租占工资比例低于30%，另外超过三成被调查者表示其房租占工资比例在30%至60%之间，房租占比大于60%的被调查者不足一成。对此，有75.55%的被调查者认为城中村房租呈上升趋势，持否定态度的仅11.11%，持不确定态度的有13.33%。
5. 不合理涨租、无故克扣押金、租期未满被驱赶等现象仍然存在，房客权益难以得到保障。
有85%以上租住农民房的被调查者表示房租连续增长，有些增幅甚至达到300元以上；而长租公寓因投入运营之间不长，其上涨趋势目前较为稳定，因此被调查者对长租公寓上涨趋势的判断未见明显分晓。
面对房屋租赁的“卖方市场”，以及对租户没有充分保障的租赁方式，接近半数租住城中村的被调查者表示遭遇过克扣押金以及租期未满被驱赶等不合理要求，在访谈中了解到出租方胡乱增加收费的情况，如以“核查费”等名目上涨租金；但所有居住长租公寓的被调查者均表示未遭遇过这类问题，说明长租公寓相对农民房而言管理较为规范，其房屋租赁合同的法律效力能得到保证，由此对租户权益也有所保障。
6. 电线乱搭及消防通道堵塞被多数被调查者认为是城中村主要消防问题，相关问题已经多年整治成“痼疾”。
接近半数的受访者认为目前租住的房屋质量一般，仅有7.53%的被调查者对房屋质量感到满意。对于房屋安全隐患，城中村的问题集中于消防和电线两方面，其他则包括逃生通道以及环境卫生。在调查过程中了解到，福田区上沙村、下沙村曾接受过多次消防检查与改造，该村居住者对消防安全多数感到满意。
此前深圳已多次就城中村的电线乱搭等问题开展大小不一的整治行动。2017年底深圳启动全市“光改打非、线缆下地”城中村通信基础设施改造及打击非法互联网宽带接入综合治理工作。在消防通道堵塞等问题方面，各区街道办事处常年对辖区阻碍消防通道的乱搭建进行清拆整治，进一步解决城中村内潜在的安全隐患等突出问题。
7. 城中村作为低收入人群宜居住所、毕业生过渡地段的积极作用突出，但安全隐患严重、社会治安情况复杂，管理标准不统一以及卫生条件差被过半调查者认为是城中村的消极影响。
有超过75%的被调查者肯定城中村的积极影响在于为低收入群体提供居住场所，年轻的毕业生群体也较为认同城中村作为其生活的过渡地带。同时，26.37%的被调查者认为城中村作为城市化进程中的必要产物，有其自身的区域特点和文化特色，可以保留生活空间的多样性。
在消极影响认知方面，被调查者们认为安全隐患严重、社会治安情况复杂，管理标准不统一以及卫生条件差是城中村存在的消极影响。
8. 城中村人文环境建设较为落后，陌生疏离或点头之交成为城中村住户交往常态。
近半数被调查者不清楚社区组织文娱活动的频率，仅有24.14%的被调查者对社区活动有所了解。在邻里关系上，仅有6.89%的被调查者表示与邻居关系熟络，其余皆是“碰面打个招呼”或是“大家各走各房间，不认识邻居”的情况。
9. 超过半数受访者无长期居住城中村的计划，当前收入水平是重要限制因素，而租金持续上涨和整体居住质量较差是放弃居住城中村的两大因素。
相比于农民房来说，租住长租公寓的被调查者更倾向于短期内搬离城中村。因当前租住长租公寓的多为白领阶层，他们大多对预期收入规划明朗，因此不会长期停留在城中村。有被调查者表示“如果有钱也不会考虑城中村”。
在所有被调查者中，有76.41%的人表示当前的房租涨势给生活带来压力，且在调查中了解到，城中村“房东想涨就涨，涨的特别快，合同也未没写”，这样突破预期的涨幅对被调查者的生活带来较大影响。
对于城中村中的家庭租户来说，孩子上学是需要考虑的问题，因此15.38%的被调查者表示“后代教育资源差”会成为他们搬离城中村的一大因素。且随着城中村房屋的租金持续涨高，加上居住环境无法彻底改善，因此会考虑搬离城中村，以合理的性价比租住商品房小区。
10. 多数被调查者的生活舒适度较低，其中饮食安全、治安状况、物业管理是影响其生活舒适度的重要因素。
本次问卷设计的城中村生活舒适度的主要衡量指标为饮食安全、治安状况以及物业管理三方面。
在饮食安全上，城中村饮食类商铺众多，因此51.72%的被调查者表示难以判断其饮食是否卫生安全，有22.99%的被调查者认为饮食安全状况不乐观。
在治安状况上，多数被调查者选择了“较好”和“一般”，说明城中村治安情况目前尚可，且有被调查者在访谈中表示近期一直看到有治安巡逻队伍，因此对治安状况较为放心。
因被调查者个人对生活环境的要求不同，在城中村管理的满意度上有所体现，在访谈中了解到租客如有房屋问题反馈给出租方，需要一到两周的时间才会得到处理，处理效率较低；且有被调查者表示较为频繁的消防检查干扰了其生活；还有一些住户因个人习惯造成扰民，但并未有人及时出面处理。
11. 被调查者对城中村改造的必要性、利弊未有定论，两方各执一词，居住环境和租金水平是关注重点。
对于城中村改造这一热点问题，49.56的%被访者认为城中村有必要进行公寓化改造，36.28%被访者认为没有必要。城中村公寓化改造的好处是带来安全舒适的居住环境，如管理更加规范、消防与治安问题的改善且楼房美观度也将上升，但相应的改造成本也会体现在房租之中，98%以上的被调查者认为改造后房租上涨是必然趋势，且多数被调查者表示无法承受改造成本带来的租金上涨；部分选择“说不清”的被调查者表示，要看改造后的居住环境与租金水平再进行权衡。
五、调查建议
城中村是我国经济发展与城市化进程中的必然产物，面对这一片数量庞大、影响深远的区域，国内各地区也频频出台政策、采取措施，综合整治城中村。其中，北京市的“城中村”居民以本地低收入群体和外来务工人员为主，因此对原居民和流动人口的安置是北京城中村改造中的关注重点。以家庭人均收入和拆迁补偿款两项作为购房能力的主要评估标准，将原居民划分为“有能力购房户”和“无能力购房户”，并以无能力购房户数量为依据确定廉租房建设数量，采取福利化方式解决托底问题。
上海2014年开始启动11个城中村的改造试点工作，以政府引导、村民自愿、社会参与、市场运作为主要改造方式，提出“五违四必”工作要求，即违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住“五违”必治，安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除、脏乱现象必须整治、违法经营必须取缔“四必”先行。上海以跨层级整治来推进城中村改造，强调市级层面要主动解决区县在“五违四必”综合整治中反映出的共性问题，城中村改造的相关政策要充分体现有效性和覆盖面。其中的重点改造对象——市中心最大的“城中村”红旗村2016年实现了全面提升，昔日的脏乱差现象了无影踪，村民征收（动迁）率达100%。
今年6月，广州市发布了《广州市城中村综合整治工作指引》，提出了城中村“微改造”的内容与方式，推进旧村安全隐患整治、河涌整治及市政配套设施建设等工作常态化、规范化开展，促进旧村人居环境、功能配套、产业人文等整体提升。在广州市城中村改造的具体实施过程中，相关部门注重保持村镇中的岭南文化特色，尽可能重塑古村落与自然相和谐的人居环境，让大量外来流动人口借此认识广州市地域文化，以增强文化认同感。
杭州城中村改造包括拆除重建、综合整治和拆整结合三种方式，综合整治的标准包括拆除违法建筑、完善配套设施、整治房屋立面、提升环境品质、体现村域特色等内容。其中，杭州的益乐新村制定《城中村长效管理公约》和《奖励实施办法》，对乱挂广告、堆放杂物等行为进行罚款；并引进专业物业公司进行巡防、保洁、维修等服务，同时协助管理流动人员，监督消防安全。
厦门市湖里区通过摸清 “城中村”房屋“四实”（实有人口、实有房屋、实有单位、实有物品）信息，完成“二维码”标准地址门牌安装工作，以健全动态管控机制，并在每20户设立一名户长，建立户长队伍，开展信息滚动排查，做到“人来即采，人走注销”，全面掌握治安要素信息。
深圳近年城中村改造走到了新阶段，如福田区城中村水围村采用村内综合整治的方式，在完善村内基础设施的同时，注重将村内沿街立面打造成具有岭南文化特色的示范村，提升整体空间环境。市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜表示，官方希望城中村以更多元的模式发展，而并非单纯的拆除重建，未来城中村的综合整治将以再现城中村价值作为工作重点，并计划将市内55%的城中村保留到2025年，期间允许局部拆迁，但鼓励做绿色更新及旧功能区的升级改造。
另外，专家们也对城中村治理和改造提出意见和建议。市城管局副巡视员、市城中村综合治理行动组组长杨雷表示，城中村综合治理是在强化对城中村空间形态、硬件设施改造的基础上，加强对城中村社会形态的治理，使其逐步在产业发展、社会管理、文化心理方面完全融入城市。深圳市国房人居环境研究院院长肖林芳认为，城中村综合整治正由粗放式改造向精细化改造转变，突显有机更新、城市共生理念，坚持宜居标准、以人为本理念+生态宜居要素是未来可持续发展的根本。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，在政府大力促进租赁市场发展的背景下，发展商非常乐意趁此机会到庞大的城中村市场进行布局。不过，市场的事由市场处理，政府应该提供更多廉租房源，或为中低收入人士提供租赁补贴，解除后顾之忧。长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣则认为，城中村过快地改造，一定程度上会进入“被迫高端化”的局面，政府和开发商需要考虑如何在产品形态上更加多样化，兼顾到低支付能力人群。
本报告结合被调查者的反馈及其他省市的有益经验，为有效治理城中村，提升城市形象、改善人居环境，归纳出以下建议：
1. 加强城中村区域城市化管理，健全物业管理体系，形成行事有章程、管理有秩序、投诉有流程的现代化住宅区管理方式。此外，结合城中村人口流动性强、人员复杂的情况，逐步推进区域性管理的法制建设。
2. 结合街道网格管理模式和网络化、数字化的现代技术手段，确保街道、社区工作站充分掌握治安要素信息和人员流动情况，不定期开展走访调查以深化管理层次，同时继续推进卫生、消防等方面治理工作，完善公共设施设备配套。
3. 城中村改造要充分考虑市场需求开发多种类户型的租赁住宅楼型，在房企提供当前大热的青年公寓型长期租赁房屋，引导房企提供多房间、简装修的适合家庭生活、外来劳工、低收入群体等的户型。
4. 相关部门多措并举推进城中村及其住房改造，有梯次地扩大城中村安全住房的增量。一是增加公租房供给数量，丰富租户选择范畴；二是出台配套价格限制的优惠政策，在鼓励房企改造城中村之余，将城中村房价上涨维持在可控范围内；三是加大财政投入力度，消除现有城中村的安全隐患，在房租“零影响”的前提下开展“查漏补缺”行动。
5. 出台文件引导租赁行为，避免出现涨价的风潮；制定《城中村租赁管理公约》，落实房屋出租户管理责任，建立相关投诉渠道，对房屋出租方无故克扣押金、租客租期未满遭驱赶等现象进行规范。