房价起伏 "屋里人""屋外人"何时出手两全其美?
http://www.sznews.com 2008-10-22 09:24 深圳新闻网 【字号：大 中 小】
[规划建议]
1、将现有的商业贷款转换成公积金贷款。根据《个人住房政策性贷款管理办法实施细则》（大房金发[2007]35号）规定，原商业贷款可以转用夫妻二人的公积金来偿还每月的贷款。近日央行又下调贷款利率，即从明年1月1日起，商业贷款5年以上年利率6.58%，而5年以上公积金贷款利率降为4.86%，这样，高女士家庭每月还款额为1957元。假设二人单位每月均缴存住房公积金500元，每月可用公积金还款额为：1000×2=2000元。充分利用政策性贷款的利率优势，盘活了公积金，也缓解了每月用工资还贷的压力。
2、由于二人均为事业单位，工资收入稳定。每月给双方父母赡养费用1000元，作为儿女应尽的基本义务；每月生活费用2000元，将来孩子出生后，生活支出将增至3000元/月。假设夫妻二人每年年终奖有10000元，可为家庭成员增加商业保险。
3、将现有的20000元积蓄作为紧急备用金，这是家庭经济生活的润滑剂、平衡器和稳定器。
4、孩子出生后，每月节余6200-1000-3000=2200元，可积攒孩子的教育费用。可用于定期定额买基金。上证指数从去年的6124点走到今天的1900点，基本已经到了底部区域。如果每月投入2200元（孩子出生后，生活费用增加1000元），平均投资收益率为8%，那么5年后，可积攒161650元，而18年后共可积攒100万元，足够将来孩子留学费用。
由此来看，高女士家庭目前无需卖掉现有住房来换小住房，也可以不用过拮据的生活。
通过合理调配
现在买房挺合适
理财顾问：交通银行沃德财富中心张雷（AFP）
■假设条件：
投资报酬率8%
通货膨胀率4%
房产增长率5%
■财务状况分析：单女士年收入3万元，于先生年收入4.8万元，年结余基本为零。双方紧急备用金准备都不够充足。由于双方经济基础较薄弱，所以重点分析单女士父母的财务状况。可以看出，单女士父母家庭自用性资产比重较高，占比40%；家庭流动比率、资产负债率为零。
[理财目标分析]
1现有存款是否应该购房：
目前，全国各大中城市的房价都掀起降价风潮。大连房价虽没有大幅下降，但市场成交量剧减，观望气氛进一步浓厚。在刚开幕的秋季房交会上，不但房屋单价出现松动，各地产商也都纷纷推出打折、送现金、送车位等优惠促销活动，单女士父母购房既然是为了自住，可以考虑利用此契机购房。
同时，单女士父母家庭自用住房有两套，固定资产占比较高，影响了资产流动性。所以，建议单女士父母根据自有房产状况将一套住房出售或出租（具体情况与单女士父母沟通）。假设，单女士父母将一套住房出租，每月租金1000元，按照每年5%的增长率来测算，7年内租金收入约9.8万元；如将房屋卖出，获得30万元现金（假设两套住房情况基本相同）进行投资，按照8%的年投资报酬率来测算，现金价值将达到51.41万元，是房屋出租获利的5.2倍。
2、购房面积的选择：
单女士父母可以购买中等户型住房。首先，中等户型住房就完全可以满足父母养老居住和单女士日后结婚所需。其次，购买90平方米以下住房又可享受一些优惠措施，例如：贷款时最低两成的首付等。再次，中等户型住房一直是房地产市场上的“宠儿”，市场需求远远高于其他户型房产。如果日后要出售或出租，都比较容易成交。
3、自住和出租的选择：
单女士目前租房居住。如果父母在大连购房的话，就要考虑出租收入和目前租房支出的关系。如果租房收入远远高于租房支出的话，可以考虑将住房出租，也能获得一笔小小的节余；如果二者差别不大的话，还是建议单女士自住，降低日常开支。
[针对单女士理财目标达成策略]
（一）购房时间的选择：建议单女士父母卖出一套现有住房可以获得现金30万元，连同手中存款共计70万元。支付房款后的闲余资金可以购买有本金保障的银行理财产品、保本基金等。
（二）房屋面积的选择：建议单女士父母购买70-90平方米的中等户型住房。大小适中、市场认可是中等户型住房的优势。在商业贷款和公积金贷款中，购买90平方米以下住房，还可以享受到一定优惠措施。
投资金额的确定：虽然单女士父母有经济能力一次性付清房款，但个人建议不必这样。如一次性付清，单女士父母手中现金也所剩无几。建议单女士适度使用财务杠杆，充分利用商业贷款和公积金贷款（个人贷款额度最高25万元）。确定了贷款额度，也就确定了单女士父母需支付的首付款金额，也就是投资金额。(张璐)
来源： 半岛晨报 编辑： 庄浩滨
