明账暗账需精打细算

    王先生去年7月在北京通州买了一套130平方米的房子，那时才5000元/平方米，目前该项目均价已涨到6500元/平方米，而租金则仅为1500元/月。是租还是卖呢？他给记者算了一笔账。“如果出租的话，回报率太低，而且是贷款买房，实在吃不消银行隔三岔五的加息；若出售，算上房屋需要交纳的营业税、印花税、个税、土地增值税，以及当初买入时的契税和维修金等，净收益才9万元左右，根本不能和投资股市的收益相比。”

    深圳龙城房地产经纪公司经理喻晓东也向记者举例说，以龙岗一套70平方米左右的房子为例，目前开盘价在1万元左右，营业税、教育附加费和城建费等大概占房价的5%，契税和维修基金约是房价的5%，如果是二手房，中介还要提取3%左右的佣金。“在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是10%，也就是说在转让前必须升值超过10%才有利可图。如果今后盈利部分再缴纳20%的个税，投资的成本和风险就将更大。”

    刘鲁鱼则表示，异地置业并非简单比拼房价那么简单，投资者除了关注价差和认真核算各种交易成本，更不可忽视的是一些“隐性成本”。“如异地置业过程中增加的额外费用，置业后出租、定期维护等异地管理成本的增加，有时还要在两个城市间飞来飞去。但目前很多投资者都是按照本地置业的习惯，忽视了这些‘隐性成本’终究要表面化的风险。”刘鲁鱼说。 (记者易少龄章正义)

    选房可走"生态路线"

    深圳龙城房地产经纪公司经理俞晓东认为，异地置业要在具有发展潜力的城市选择那些升值空间较大的楼盘。一般来说，GDP增长速度超过国家平均增长水平的城市和旅游型城市的房产，投资价值较大。

    在中山置业的王女士告诉记者，之所以手上投资的房产升值较快，主要是因为她进行异地置业时一直坚持走“生态路线”，走生态路线即使不能很快升值，也不至于贬值，因为良好的生态环境具有不可复制性，也就具备了一定的稀缺性。

    刘鲁鱼则认为，住宅楼本身的质量、周边环境及公共配套是否完善是必须考虑的因素，优秀的楼盘一定伴随着优质的公共配套设施，这样的楼盘升值空间相对较大。

    以租养房减轻压力

    由于外地城市房价涨幅较深圳小，期望短线炒作赚取差价的投机行为显然行不通，更多的是做长线投资，租金回报率的高低就显得较为重要。

    在中山置业的王女士表示，置业还要了解楼盘附近的租赁市场，力求购买房产能在短期内发展到以租养房，降低投资压力。由于她在中山购置的那套大户型房产旁边就是高尔夫球场，每月仅租金高达5000多元，足够支付每月的供房款。

    也有业内人士表示，跟随本地大开发商的布阵思路，对投资回报更有保证。