假日交易量偏低

    由于今年以来上海楼市的过于火热和之前９月楼市的相对沉闷，“十一”黄金周的楼市曾被寄予厚望。然而，记者昨日从官方网站得知，１０月１日至３日为交易中心休假日，为期４天的秋季房展日实际有成交记录的仅４日至６日三个交易日，分别成交了４３７、４０９和３０３套商品房，合计１２．８１万平方米，这３天的交易量只相当于节前周末（９月２８日）一天的水平。

    不过，由于各案场都还处于休假期，多数现场成交的数据要等到节后才会到网上房地产备案，这是导致实际数据偏低的主要原因。事实上，相比去年同期的展会成交水平，今年的成交量有５０．７％的涨幅。去年“十一”展会分别只成交３１６、３０８和２７２套商品房，共８．５万平方米。

    记者了解到，今年房展会上，外地和一些郊区的楼盘热情迎客，市区楼盘却对前来询问的购房者爱理不理。对此，天天房展网研究中心主任薛建雄根据该网对多次展会所做的调查研究认为，很多逛展会的人都是一次又一次地错过买房时机的人，预算总是跟不上房价上涨的这些人于是养成了逛展会的习惯。当这类人越来越多的时候，展会的卖房效果也就越来越不理想。

    “９月２７日中国人民银行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，也是有意想对目前的楼市进行降温处理，以防房价再次飙升。该政策对各类购房者均产生了一定的心理影响，目前政府加大控增逼存力度，加上该政策的效用，许多购房者对后市又产生了迷茫，等待情绪可能会再次出现。”中原地产分析师认为。

    多因导致量跌价涨

    事实上，不仅是假日楼市，今年上海的“金九银十”也不再如往年那般热闹。

    根据中原地产各家门店的成交情况来看，９月整体市场呈现出成交速度继续放缓、成交价格不断攀升的特点。中原地产副总经理陈宇珏分析，目前房东方反价的现象比较普遍，而客户追涨幅度仍然有限导致整体成交量降低。

    根据中原地产各家门店成交数据显示，９月的整体成交量下调了１０％左右，除了二手房东“捂盘”惜售、客户无力跟进等原因，关于加息、提高第二套房屋首付比例等政策也动摇了买家的信心。中原地产浦东区域总监王逸红表示，从９月中旬开始，一些看空后市的客户出现付了意向金后也不想购买的现象，违约的客户日渐增多。另一方面，一批被“逼”出来的新盘也开始面世，原先由于没有一手房可买转而选择二手房的客户再次回归到新房购买者的队伍，某种程度上也影响了９月二手房的成交量。

    来自汉宇地产的数据也显示，其分布在上海１４个区域８０家门店中，几乎没有一个区域９月份成交量出现大幅增长。

    政策抑制市场

    中国人民银行、银监会９月２７日晚发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买第二套房者，贷款首付比例将不得低于４０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。

    中原地产分析师认为，该政策的出台可以说是较有效地区分了自住需求与投资投机需求，对分化市场起到了一定作用。首先，由于加息进入上升通道后，出现了较多无法偿还贷款的现象，使得银行的坏账呆账持续上升。该政策的出台，在一定程度上减少了银行放贷量，对稳定银行系统起到一定作用；其次，由于房地产市场存在严重的信息不对称，加之谣言四起，导致现今出现了恐慌性购房现象，需求远大于供应，该政策的出台可以抑制部分购房能力不是很强但又急于将房产作为保值增值工具的投资投机客；另外，此举在短期（今年年底至明年年初）内能降低需求数量，再加上政府在供应力度上的加强，可以在短期内抑制房价的疯涨。

    汉宇地产分析师告诉记者：“提高首付比例绝对是比加息更有效的控制房价的手段，应该会在市场上起到立竿见影的作用，对目前房地产市场最大的积极意义在于会抑制房价过快上涨。”

    从政策面显现出的各种迹象表明，２００７年最后几个月宏观调控政策比上半年会更加密集，其中不仅有加息、整治房地产市场、打击发展商屯地捂盘等常规手段，如果未来几个月全国房价快速上涨的势头依然无法得到有效遏止的话，针对房地产行业会出台更加直接、严厉的调控政策。