写字楼市场供需两旺

     相对开放的经济环境和众多利好驱动下的良好发展前景，促使深圳市办公楼市场需求继续扩大、供应也快速增加。

     一、罗湖区

     罗湖区是目前深圳商务发展最成熟的区，虽因土地资源的限制近年来少有新办公物业推出，但由于20多年的发展和积淀，目前罗湖区交通、设施配套等都较为完善而成为多数企业选择办公物业的重要考虑对象，因此一直以来罗湖区的写字楼租赁市场表现都较为活跃。值得关注的是，政府为提升蔡屋围金融中心区的地位和影响，已启动蔡屋围金融中心区改造工程，建设项目主要包括超高层金融文化中心大厦、回迁安置楼、高级商务公寓，总建筑面积约42万平方米。预计，未来随着项目的完成并推出市场，京基大厦将取代地王成为深圳第一高楼，办公楼、商务公寓等的供应，将再次给蔡屋围商务区带来发展机会，其金融中心区的地位也将进一步巩固。

      二、福田区

      受深圳城市发展重心西移的影响，福田继罗湖之后迅速成为深圳写字楼开发的主战场，目前主要集中在华强北——上海宾馆、中心区、中心西区三个区域。中心区是福田区的供应主力。近年来，该区域一直占据着办公楼新增供应的主体，2006年新批准预售的荣超经贸中心、时代财富大厦、现代商务大厦为福田中心区的写字楼新房销售市场供应约20万平方米的办公面积，占到全市供应量的58％。除了办公物业自身的建设开发外，市政、交通、商业、酒店等的快速发展也成为福田中心区商务氛围日趋成熟的关键：地铁网络的建设、多家五星级酒店的进入、书城的开业、以及三大商业项目的营业，都将使得该区域更具竞争力。因此预计，随着格里拉酒店、喜来登2007开业，丽兹卡尔顿2008年开业，怡景中心城、晶岛国际2007年营业，深圳福田中心区地下火车站直通香港的规划落实，将加速该区域为商务氛围的成熟，其片区商务价值将进一步提升。

     市场西移加速

    作为经济发展的晴雨表，写字楼的发展总是与地区经济的现状及发展环境有着紧密的联系。深圳经济持续健康快速发展，深港一体化继续推进，大珠三角进一步融合，西部通道、轨道交通等城市交通设施加快建设步伐……经济发展和城市建设的众多利好，使得近年来深圳写字楼市场在房地产调控的波及下，依然呈现稳定上升的发展态势。

    写字楼的开发热点总是与整个城市的发展重心保持一致，并以城市规划及基础设施建设为前提。随着城市中心的西移，深圳写字楼开发逐渐形成并以人民南为起点，沿深南大道逐渐向西发展的步伐延伸。

    至2006年，深圳市商务聚集区主要分布于罗湖、福田两区，南山区商务氛围亦逐渐形成。结合2006年深圳办公楼批准预售项目来看，28．62万平方米的办公楼供应使福田区以占全市总批准预售面积83％的比例当之无愧地成为深圳写字楼销售市场最大的供应区，同时也成为当前深圳写字楼市场发展最快的区域。西部通道的开通将使南山成为连通深港、辐射内地的重要区域，加之区内产业发展的基础，南山区未来写字楼市场发展前景可观，而近年来科技园片区的快速发展、南山商业文化中心办公物业的逐年供应及配套建设也使得南山区成为继福田区后又一值得期待的办公物业重点发展区。而深圳发展时间最长，配套最为成熟的罗湖区则因土地资源等方面的限制，近5年来每年仅有低于1万平方米的零星供应进入一手销售市场，2006年其在全市批准预售面积中所占比重仅为2．5％。

    三、南山区

    早期由于被定位为工业区，南山区内的大型企业集团以自行开发办公物业居多，同时各类物业档次也略显不足。但在深圳中心西移的大形势下，经历了多年来的建设和发展，南山区综合竞争力不断提升，配套和环境逐步改善、优化，其商务办公需求也逐渐扩大，相关物业的和供应也逐年增多。受区位及产业分布的影响，南山写字楼市场具有一定的独立性，主要集中在科技园、蛇口及南山商业文化中心区三个片区。

    宝安市场新晋崛起除特区内写字楼市场格局逐渐形成外，特区外新城区建设的推进也在加快特区外写字楼市场的发展。随着“地铁”概念的深入人心、城市化进程的加快以及特区内外交通的改善，特区外对办公楼的需求逐步增加，不断有少量的办公楼物业推向市场。尤其值得关注的是，在宝安中心区住宅开发初现雏形、交通规划逐渐落实、大铲湾建设加快的同时，2006年4宗位于宝安中心区的商业性办公用地成功出让，建设总面积达到125400平方米，预示着宝安中心区写字楼市场的启动。预计随着当前主要供应区福田中心区可建设用地的减少，该区域未来写字楼新供应也将逐渐减少；而宝安中心区写字楼地块的出让及实力开发商的进入，使得宝安中心区未来商务办公前景被看好，片区内写字楼开发将逐渐受到更多关注。

    与此同时，作为特区外新城区建设的样板区，从宝安中心区的商务规划的引导和未来的发展前景中，我们还将看到深圳特区外未来写字楼市场的发展。（戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 研究顾问部 张晓端供稿）