【话题缘起】
从上世纪八十年代工业产业的发展起步，到上世纪九十年代的旅游产业带动，再经过旅游地产的综合开发，华侨城区域经过20余年的沉淀，清晰地记录着深圳区域发展的轨迹。
现在，这个包含沙河西路以东、侨城东路以西、滨海大道以北、广深高速以南的15平方公里范围的城市腹地，已然成为深圳旅游文化中心、深圳高端居住中心、深圳新一代财智人士的聚居中心，形成区域旅游、商业、酒店、房地产业的集群，并逐渐积累着高端住区发展带来的高端消费，出现了向后续的商业商务空间发展的预期。
在这样的预期中，花样年·香年广场的入市，将拉开华侨城区域功能向成熟商务中心整体升级的序幕，勾勒出华侨城及其外围区域商务框架的最初轮廓。就在华侨城区域商务版块启势之际，众专家、学者、业内人士将关注的焦点落在了华侨城，聚焦在花样年·香年广场。
华侨城最缺写字楼
深圳，是一个离心式增长的组团式结构，商务随着居住发展。而华侨城区域，聚集了众多富豪，商务空间潜力巨大。目前，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，写字楼缺口是40万平米。华侨城以北一路之隔花样年·香年广场的出现，对于富豪解决办公与第一居所之间的距离矛盾是一个非常不错的选择。
商务跟着居住走
深圳，是一个离心式增长的组团式结构，商务跟着居住走，深圳CBD中心区、南山CBD、宝安CBD，都是先建设住宅，然后发展商务。如果还有人认为，深圳的商务活动只需要一、二个商务中心的话，这种思想是危险的，可以说，深圳城市的每个组团之间，都将必然出现商务需求，商务空间也就是相应的写字楼就应该散落在深圳的每个组团中。
华侨城区域，因其高端别墅与住宅区，将精英吸引过来居住，精英们过来居住后，他们的企业也会往这里聚集。因为他们是不太愿意将时间损害在上下班上的，上下班一定要靠近第一居所、或者说第一居所一定要靠近办公地。
现在这些公司都在CBD、华侨城、和一些工厂区办公，但随着产业转移，纯粹的办公需求越来越旺盛，居住在华侨城的富裕群体，自然地，要让办公地点离自己的第一居所近一些。这有两种选择：1、搬第一居所，但是第一居所的选择余地其实比写字楼还小，所以不现实。2、搬写字楼，是不错的选择，但是现在华侨城区域写字楼太少。所以，一定要关注类似华侨城北、一路之隔的花样年·香年广场这样的新增供应。
因此，当花样年出人意料地在华侨城北的侨香路建设香年广场的时候，千万不要以为这是疯狂的举动，其实这恰恰吻合了深圳城市特殊结构，它吻合了深圳必将进入“泛商务”时代的必然。我们可以武断一些，假设在此建设住宅，必然比不上在此建设写字楼那样，具有如此的时代性，也将不具备如此丰厚的城市、商务与长远价值。
华侨城最缺的，不是住宅，而是写字楼
至今为止，华侨城的主要产品是住宅、旅游设施，然后搭配部分商业与写字楼。其中，住宅总量是600万平米，商业总量大约35万平米，而写字楼很少，只有汉唐大厦、华侨城集团大厦，即使加上东方花园综合楼、OCT－LOFT，合计也不到10万平米。
按照世界银行的分析，在亚洲，大约15平米住宅，必须要1平米写字楼搭配，这样的成规模的区域才有持续发展的生命力。以惯例计算，那么华侨城所需要的写字楼面积为6000000÷15＝40万平米。
由此可见，华侨城的写字楼缺口是40－10＝30万平米。同时，由于华侨城处于深圳特区的地理中心位置，公路、地铁交通辐射面很广，因此，除开本区域内的写字楼需求之外，区域之外对于华侨城也存在相当的写字楼需求，这部分按10万平米计算。也就是说华侨城市现在的写字楼缺口应该是40万平米，大家现在去华侨城试着租写字楼看看，根本没有现货供租赁，这就是一个明证。同时，华侨城也正式看重这一点，才规划建设中旅大厦（WOLRMART西南侧草地）、科技大厦（康佳位置）的主要原因。
作为深圳最大的富裕圈，华侨城波托菲诺（包括天鹅堡、纯水岸）对于就近写字楼的需求应该引起重视。我们想象一下这样的场景：众多财智人士无须车辆，轻松走路，就到达自己在以北一路之隔的花样年·香年广场处理公务，这对于解决办公与第一居所之间的距离矛盾是一个非常不错的选择。
