悬念二

    底价6793元／平方米成交价有多高？

    根据公告，猎德村这幅地块挂牌底价达到38.6亿元，折合楼面地价高达6793元／平方米，已比珠江新城商业地价的2380元／平方米底价标准高出许多。

    中原地产研究部指出，2007年珠江新城拍卖的几幅商务办公地块，起拍的楼面地价约2400元／平方米，最终成交的楼面地价8000元—1.2万元／平方米，增了3—5倍。如果以此来预估猎德地块的价格，起拍楼面地价为6793元／平方米，增3倍后楼面地价则达到约2万元／平方米，那么总地价则在100亿元以上，少有企业承担得起。另一方面，与上半年珠江新城拍卖的A4－5、I1－3、B1－3地块相比，猎德地块的位置稍差；而且由于面积大，总价高，限制了开发商的追价幅度。所以估计猎德地块的成交价格会高于上次拍卖的B1－3地块(成交楼面地价11912元／平方米)，但总价会控制在100亿元的范围内(即楼面地价在18000元／平方米以内)。

    而龙斌也认为，如不出意料，应该不会低于7月出让的近黄埔大道B1－3地块的地价，也就是说，整个成交价应该不会低于68亿元人民币。“商业金融用地与住宅用地不同，与民生的直接关系不大，反而可加快中央商务区域的成熟度。”

    悬念三

    地块出让合同个别条款是否欠妥？

    广州房地产从业人士陈广清指出，在该地块的出让合同中有两点不妥。

    其一是关于建设期。合同十二条规定：买受人承诺在天河区政府交付本合同项下土地、核发其《建设用地批准书》之日起36个月内完成项目施工建设。陈广清表示，该地块的容积率达到8.8，按150米高度、4.1米／层计算，总层数达到37层。如果以住宅毛坯的经验值1层／月计算，总工期约为37个月。但本项目为商务楼、酒店等，工期一定会超出这个时间，发展商如何能接受这个条款？

    其二是关于预售时间。合同十二条同时规定：买受人应当在本合同项下项目符合《广东省商品房预售管理条例》及广州市相关商品房预售管理规定的预售条件10天内向甲方申请办理预售审批手续，并在取得批准后十天内对外销售。陈广清指出，如果是住宅项目，本款规定不难理解，但该项目为商业金融用地，很大可能采用长期经营的盈利模式，商业金融用地不一定要销售。