商业地产股谁执牛耳

    我们认为，浦东金桥和中国国贸仍旧是A股市场上收租股的最佳选择。

    浦东金桥的优势在于：第一，其物业的占地面积大而容积率低，长期而言，这为物业的翻新和重建提供了空间和机会；第二，在土地使用成本提高的背景下，我们看涨工业厂房和仓库的租金和市值。相反，中国国贸的吸引之处在于公司控制人之一———香格里拉(亚洲)在高档酒店等商用地产领域的专业能力，同时公司在成本控制方面也做得相当出色。

    除此之外，我们一直跟踪推荐的阳光股份也正在向商用地产领域转型。阳光股份最大的优势在于GIC入股之后，不仅将给公司带来低成本的资金，更重要的是可借助GIC全球性的房地产投资经验和广泛的合作伙伴网络。

    除了以上的定性分析和判断之外，以下我们还设计了“每万股投资物业”、“每股年租金收入”和“股价/租金收入”等比率来衡量各公司拥有的投资物业的规模、收入流的规模及估值水平的高低。我们计算的结果显示：

    第一，浦东金桥和招商地产的“每万股投资物业”指标最高，这表明这两家公司拥有最大规模的投资物业群。虽然，其中厂房、仓库等低价值的物业占到将近80%，但未来通过改造和重建提高附加值的空间也较大。

    第二，从“每股年租金收入”指标来看，浦东金桥和中国国贸无疑最为出色。需要说明的是该指标的租金收入并非当前的租金收入，而是考虑了未来新增物业投入运营后的潜在总租金收入。

    第三，从股价和潜在租金收入之间的倍数来看，浦东金桥和中国国贸也最低，这暗示这两家公司的投资价值较高。

    当然，招商地产、阳光股份目前的主要业务还是房地产开发，因此并不完全可比。