写字楼租金的涨幅大大落后于售价涨幅，市场风险在逐步加大

    记者近日从中介机构获得的数据显示，今年上半年，深圳写字楼价格攀升至22500元/平方米，同比去年上半年暴涨逾5成。但同时，反映市场真实自用需求的租金回报，却远远落后于写字楼售价上涨的步伐。有研究机构担心，写字楼售价与租金的背离令深圳写字楼整体市场风险正在逐步加大。

    供应剧减导致价格疯涨

    日前，深圳市国土资源和房产管理局在发布的《2007年上半年深圳市房地产市场分析报告》中，只披露了：“上半年深圳市写字楼销售面积16.52万平方米，同比增加4.23%”。但关于写字楼成交价格变化，却只字未提。

    记者从深圳中原地产和DTZ戴德梁行两大中介机构处获知，2007年上半年，深圳一手写字楼均价目前业已攀升至约22000元/平方米，同比去年14259.21元/平方米的均价上涨了约54%。其中，中心区的现代国际大厦、大中华交易广场以及卓越时代广场的成交价均已经达到30000—38000元/平方米，类似卓越时代广场，业主叫价更是已高达40000元/平方米以上。

    两中介机构之研究报告均表示，导致今年上半年写字楼价格暴涨的主因在于：供应大幅下降而需求继续攀升。据深圳中原地产披露，今年上半年深圳新增供应仅7个写字楼共约15.4万平方米，同比去年大幅下降41%，略小于成交面积。而由于新增供应无法满足需求，大量需求转入二手写字楼市场，据DTZ戴德梁行披露，上半年，深圳二手写字楼成交了37.37万平方米，同比去年增长了50.14%。

    “在(一手写字楼)成交量很小的前提下，谈论成交价格没有太大意义。”DTZ戴德梁行写字楼部董事罗进良表示，“可能有很多只是小面积单位的成交，虽然实现了很高价格，但只应该是个案，而并不具有代表性。”

    租金回报低上涨空间小

    与写字楼售价疯狂上涨相比，半年来写字楼的租金涨幅却大为逊色。综合两家公司的研究报告，今年上半年，中心区写字楼平均租金为121.5元/平方米/月，环比去年下半年只增长了7.2%，全深圳甲级写字楼租金水平达到126.6元/平方米/月，较第一季度也仅上升了6.71%。从DTZ戴德梁行提供的深圳写字楼租金及售价指数也能看出，目前，深圳写字楼租金涨幅与售价涨幅之间的差距越来越大。

    罗进良表示，以中心区为例，“虽然投资者对区域写字楼市场长远看好，但短期内，租金涨幅与价格涨幅的差距过大，令投资回报率不是很理想。”他介绍称，目前中心区写字楼的平均税前租金回报只在4%-5%左右，估计未来1— 2年内，这个租金回报率都会处于低位。

    中原地产在报告中亦警告称，目前中心区写字楼市场的投资回报率严重下降，市场风险逐步加大，未来租金可能会缓慢上涨，如售价般疯狂上涨的情况较难出现。