商业地产项目招商晚于设计风险最大

    “现在多数开发商在招商未有结果的情况下已开始规划设计，甚至开工建设，导致许多设计招投标完成，甚至已竣工的项目无法落实招商与营销。”刘力认为，与项目的整体商业规划相比，建筑的规划设计属于“下家”。建筑的规划设计方案必须满足专业中介提出的整体商业业态搭配构想。合理的业态搭配是对零售商的专业吸引力，也是持久盈利的保证。刘力表示，由于设计方不可能具有专业中介的能力，以建筑师为主导的商业项目只能是高通用性的虚拟设计。但欲招到的主力店都有自己一些独特的要求，因此在店家明确之前，设计是盲目的。有些项目在招商过程中由于缺乏整体规划，按住宅营销模式由店家自选认购，导致本来有希望整体招商的项目被切割得七零八落。所以，为降低风险，招商和商业规划应在建筑规划设计之前。

    刘力认为，新一代的商业项目开发将在计划性、综合性及开发与运营的统一性方面大幅提高。在不同业态的统筹方面，需结合购物、餐饮、娱乐等多种业态。而在零售一个层面，主力店、次主力店及小型店面之间在位置、规划、档次上的搭配同等重要。在行业层面，不同行业零售的租金支付能力不同，但不同行业的零售能带来不同的支撑点，有的具有品牌，有的有高回报，有的低回报但能聚人气，所以统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理。只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度。（记者 洛涛）