房价作为影响置业最重要的因素之一，一直都是二手楼市场谈论最多的话题。房价的快速上涨已经成为市民关注的热点，一季度深圳二手楼价同比涨幅达到46％，涨幅惊人，通过市场调查并结合市场的成交数据显示，目前深圳的房价已经超出消费者的预期。

    实际房价超出消费者预期

    通过对房价承受能力的调查显示，目前深圳5000－9000元／平方米的楼价是消费者普遍能够接受的，被调查者当中能接受这个价格区间的比例达到57％，其中5000－7000元／平方米的价格区间比例达到31％。另外，9000－12000元／平方米和3000－5000元／平方米的价格接受比例分别为19％和12％，而高于15000元／平方米以及低于3000元／平方米的住宅的接受比例却越来越小，一方面受到收入的限制，另外一方面房价过低的住宅其市场存量已经非常少。

    通过统计2007年一季度深圳二手住宅成交价格分布，同时与对房价接受能力的调查结果进行对比，发现成交价格分布和市场调查所得的价格分布总体相似，5000－9000元／平方米是成交的主要价格区间。

    但不同的是，一季度9000元／平方米以下的成交价格分布比例普遍低于调查中所得的价格接受比例，市场调查中9000元／平方米以下的接受比例达到71％，也就是说有71％的消费者能接受的价格分布在9000元／平方米以下的区间，而一季度这个价格区间的成交比例只有65％；与此相对应的是，9000元／平方米以上的价格区间市场接受比例为29％，而市场实际成交的价格比例却有35％。可以看出，消费者当中可以接受9000元／平方米以下的价格的比例比较大，但实际成交中这个比例就减小了，也就是说有一部分消费者为了买房而承受了高出预期的价格。总的来说，市场成交中的房价已经超出消费者预期能接受的房价，房价总体偏高。

    据统计，一季度全市二手住宅成交均价达到9084元／平方米，同比增长46％，涨幅惊人，这个幅度远远高于GDP的增长幅度，也高于消费者工资的增长幅度，目前的高房价已经远远超出消费者的预期承受能力，这也难怪消费者普遍认为目前的房价过高。

    市场调研显示，有85％的人认为目前深圳的房价偏高，另外有15％的人认为房价适中，而认为房价偏低的比例不到1％。

    关内外接受房价差异较大

    一直以来，深圳关内外由于受交通、配套设施等因素的影响，房价存在一定的差异。通过对消费者置业区域及购房所能接受的价格进行的交叉分析发现，选择在关内置业的消费者能接受的价格集中在7000－12000元／平方米，比例达到57％，其中7000－9000元／平方米的区间比例为30％。相对而言，关外置业者普遍能接受的价格是3000－7000元／平方米，关外置业者选择这个价格区间的比例达到71％，其中5000－7000元／平方米的比例达到47％。不难看出，关内外置业者对价格的接受程度存在很大差异。

    从交叉分析中还可以发现，对于7000元／平方米以下价格的接受者主要分布在关外，而7000元／平方米以上的价格接受者则多在关内，比如接受3000－5000元／平方米的消费者当中有75％属于关外，5000－7000元／平方米的消费者也有56％属于关外，而接受7000－9000元／平方米以及9000－12000元／平方米的消费者当中分布有73％和97％是属于关内。

    从一季度的实际成交来看，关内7000－12000元／平方米的成交比例达到59％，其中9000－12000元／平方米的比例为32％，是成交最多的价格区间。关外集中在3000－7000元／平方米的比例达到68％，其中5000－7000元／平方米的比例为41％。

    对比市场实际成交价格分布和消费者的期望价格分布可以发现，对于低价物业的期望比例大于实际成交比例，比如关内，9000元／平方米以下的期望比例是59％，而实际成交比例只有48％，也就是说关内有近11％消费者期望买到9000元／平方米以下的住宅，但实际上却成交了9000元／平方米以上的住宅，这说明实际价格远远超出了消费者的期望。（世华地产市场研究中心）