德国：二次贷款买房面临很大风险

    在德国这样贫富差距不大的社会里，只有极少数的富人拥有多处房产，因为在西班牙、葡萄牙等国房价低于德国，所以富人们喜欢在那些国家买度假别墅。而德国一般富裕的家庭则选择在偏离城市中心的郊区买块地建一个带花园的、使用面积在150平方米左右的房子；工薪家庭、老年人或刚刚参加工作的年轻人都会选择租房子住。超低收入家庭、失业者等则有国家福利补贴，安排他们住在政府建的福利房里，租金非常便宜。

    据统计，德国的“有房人”仅为50%左右。在慕尼黑这样的大城市，市区内的房子几乎都是出租的，主要是房价太贵。一个100平方米的房子售价在30万欧元(1欧元约合9.7元人民币)以上。而那些建于二战前的老房子就更是买不起的豪宅了。如果想贷款买房，就必须经过银行的严格审核，在评估还贷能力的时候，银行要了解买房人每月的生活支出情况、过去6年的收入情况，根据收支状况做出评估。凡是已经有贷款的人，如果再贷更多的钱，那么他的信誉程度就要被大打折扣。所以很多人采取还清了以前的贷款再申请新贷款的办法。因为买房人所有的物业财产、人寿保险都要在银行做抵押，信誉度不高意味着风险很大。在德国，自有自用的住宅不需要交纳房产税，只交纳宅基地的土地税。而用于出租的房产则要交房产税。此外，出租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税，税率在20%至49%不等。房地产买卖还要交3.5%的不动产转移税，如果通过房地产买卖获得盈利，还要交15%的差价盈利税。最后，房子的管理、维修等费用也很高。

    日本：面积大交税多 买小房子合算

    日本是个物价很高的国家，房价更是高得惊人。普通日本人买一套住宅，需要贷款二三十年，而一次付清房款者的纳税额要比贷款者高很多。在日本，政府主要通过两种手段调节房地产的“冷热不均”现象。一是对居民买房征收不动产取得税、固定资产税和都市计划税。二是对遗产中的不动产征收赠与税，这使得“大地主”不得不卖掉一些房产避税，两三代下来，继承者就变成“小地主”了。

    不动产所得税是对购房者或买地者征收的税金，一般都是购买价格的3%至6%。固定资产税则是房屋或土地所有者每年需要交纳的税金。如果你所拥有的土地面积在200平方米以下，那么就属于“小规模住宅用地”，可以享受减税待遇，一般可以少交标准税费的1/3。此外，日本还设有新建筑物减税措施，买新房的人固定资产税可以只交原来的1/2。当然，减税的对象主要指新建房屋的120平方米之内，使用期超过3年的。

    有一位在日本的华人刚刚搬入新居。这套新居坐落在东京比较繁华的地区，三层的独房独院儿，大约需要8000多万日元(1元人民币约合14日元)。从买房到完成施工，他不仅拿出了十几年的积蓄，背上了25年的债务，还要每年交纳巨额固定资产税。相比之下，在东京购入一栋价值1800万日元的房子，一年需要交纳的固定资产税仅为9.8万日元。由于面积大的房子交税多，越来越多的日本人更愿意在单元楼中买房。