购物中心化

    一直以来，中国购物中心总体数量增长平稳，2003年以来大体保持在年增长85家左右，2006年增长速度和数量均慢于2005年，与2003年和2004年基本持平。

    “从目前来看，商业地产尚未进入到主流模式，产权分散的商业地产形式，比如概念化的购物中心、商业街、社区商业中心使中国的商业地产不得不徘徊在非理性和非专业的阶段。”郭增利表示。

    郭增利认为，商业地产的主流模式应是购物中心。“其实购物中心的运营模式在中国严重不足，中国商业发展水平最高的城市，其购物中心化比率只有39%，而不少大中城市购物中心化比率不及5%，这个数据意味着以地产开发利润为主导的商业地产模式在中国占据明显上风，这一现象与国际商业地产发展购物中心占据主流模式的状况形成了强烈的反差。 而购物中心发展的这一特点与商业地产的发展也形成强烈反差。商业地产增长速度大大高于以购物中心为目标的商业项目。”

    此前，大连万达集团董事长王健林也表示，全世界每百万人口拥有的购物中心数量是200~300个，亚洲地区，包括日本、韩国、新加坡每百万人口拥有购物中心数量是450个，中国只有6个。

    从人均占比来看，英国5700万人口，目前开业的购物中心数量是1400个，在建300个，购物中心的投资已占全部固定资产投资七成多，澳大利亚2000万人口，有2000多个购物中心；美国2亿人口拥有2万个购物中心。

    分析原因，郭增利认为是全国购物中心化比率普遍偏低，决定了中国商业地产行业总体的不成熟。如北京目前购物中心化比率平均为28%左右，也就意味着北京还有绝大部分的商业项目没有按照一般规则进行商业项目的开发和经营。

    而主要原因在于更多进入商业地产领域的开发商依然是以地产开发为目标，购物中心对物业持有以及持续招商和运营的策略是很多求取短期利益的开发商依然难以坚持的理念。症结是商业地产政策环境不具备稳定发展的基础，如土地政策，中国商业项目比起国外来说，土地成本高，导致有的项目做到10层以上。融资政策的限制，开发商用自有资金运作商业地产将面临巨大资金压力，导致开发商往往以住宅的模式运作商业地产。

    购物中心主力店呈动态变化

    购物中心的主力店是动态变化的，传统的购物中心以百货店和超市作为核心，这一特征与当时的市场需求相适应。

    随着品牌的丰富和消费的变化，主力店的范围将进一步扩大，以电影院、家居店、餐饮店为代表的其他业态迅速发展，购物中心“购物”功能正在被逐渐弱化。从中国实际情况和物业回报的角度看，以“购物”为主的购物中心虽然将继续占据主流，但是主力店构成发生变化已经成为中国购物中心行业发展背景下之大势所趋。在中国，复合型主力店租户组合依然比较缺乏，主力店平均个数不足两个。

    从目前的市场来看，沃尔玛、家乐福作为购物中心主力店的项目比例超过1/4。而百货作为主力店的数量与超市相比还有一定差距，因而对购物中心租金收益形成了不小的压力。由于中国连锁百货尚未形成强势特征，加之城市中心区百货店发展空间依然较大等原因，适合于购物中心主力店的专业百货品牌依然较少，百盛、太平洋、北京华联在购物中心主力店上占比居前，但大多为大体量的百货公司，与购物中心要求百货的细分还有一定差距。在专业店作为购物中心主力店的比较中，国美、苏宁居前，百安居发展强劲，电影院与购物中心双向拉动明显。