核心提示:日前，从鼎诚国际商街——中航城01号铂金街铺传来好消息，深圳老牌百货商家天虹进驻鼎诚国际，签约仪式于2006年11月25日举行。这就意味着，鼎诚国际商街将以天虹品牌为依托，以百货零售商业运营为宗旨，致力打造能够与全新华强北接轨的新型百货业态，鼎诚国际商街将因与天虹的全面对接而享有天虹品牌所建构的庞大资源网络，由此奠定其强大的上升力和发展空间。

    那么，在华强北商圈处于“升级换代”进程中时，华强北商业的未来格局走势如何？鼎诚国际商街在华强北商业矩阵下将如何发展？鼎诚国际商街何以“迎来”深圳商业老品牌天虹这一商业巨轮？鼎诚国际打造大型百货商业市场的宏图，将对其中航城商业发展产生怎样的影响？

    诸多问题，其实都是投资者最关心的问题，真实反映出华强北商圈和鼎诚国际商街在市场上的影响力和号召力，已充分显示出华强北商圈正进入一个全新的投资时代。

    作为时下深圳商业地产最具投资概念的熟地，鼎诚国际商街将与中航城一道，稳健务实地兑现着每一个投资者的投资诉求与理想。 

    华强北进入商业新时代，每年250亿元“大蛋糕”不断发酵膨胀

    当深圳城市化商业进程还在部分地区如火如荼地进行着时，华强北老商圈，深圳商业集群最为成熟的核心区域，正在进行着全面的商业“升级换代”。而其中所包含的众多商业运营模式，已完成了多次换代和提升，粉墨登场的更是那些时下深圳商业现代进程中的强势样板。

    华强北商业圈早期属于深圳上步工业区，20世纪80年代电子行业产销两旺，逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中心。1984年，中航集团以天虹商场为切入点，率先发展商业地产，掀起第一次商业浪潮。

    华强北商圈是深圳商业经营模式容纳最多的地区，近年逐渐成为与东门并称的核心商圈，目前已拥有大型商场、专业市场40余家，门店铺位3400间，商业面积40万平方米，每日客流量50万人次，每年的营业额高达250亿元人民币。商业市场需求规模的扩大，吸引了各大商家纷纷入驻，形成以华强北路为核心，振华、振兴路两条商业街为辅的“两横一纵”的商业区。该商圈目前已经形成了以电子交易为主、以中高档服饰为辅的经营特点，成为深圳市又一个主要消费区域，现已成为亚洲最大的电子交易市场。

    8大专业街区和9条特色街促华强北商圈进入“新投资时代”

    为适应商业新时代发展的步伐，目前，华强北新的商业规划已经出炉，这一规划更加科学全面地将华强北商业格局推向全新高度。

    针对进一步扩大华强北的商业功能问题，改造后的华强北将改变以一条街道为主的现状，使之向纵深扩展。初步确定万佳街区为区级大型百货零售服务中心，桑达街区为区级大型餐饮、休闲、娱乐中心，赛格街区为市级的电子、通讯器材批发中心。通过商业化改造进行功能定位与整合，做到商业发展层次清楚、分区明确，使商业发展处于有序状态，同时通过将其商业发展的沿街布局转化为成片布局，大幅度地增加了未来商业发展的空间，使商业经营形成规模效应。

    华强北商业区目前可分为3个级差商街：核心商街，深南中路北侧临街商场和与其垂直的华强北路两侧的临街商场；次级商街，即外围的红荔路、华富路和上步中路；边缘商街，即进入次级商街的路及楼宇之间未命名的小路。因为3级商街的功能不同，在华强北商区的发展过程中起到互补作用，各在其位，各得其利，已形成较完善的商区业态。

    除此之外，目前华强北已形成的专业商业街有电子一条街及百货零售一条街。在近期发展目标中正在培育已见雏形的专业商业街。如华发北路中段西侧的服装专业街；振华路东段南北两侧的餐饮一条街等。调整华强北业态布局，形成8大专业街区和9条特色街。根据街区位置、现状及背景，考虑功能定位和业态配置，建成现代商务街区、电子产品街区、百货零售业街区、健身用品街区、华夏风情美食街区、青春大本营街区、名牌精品展示街区及文教旅游服务街区。在该街区再依不同的特色建世界风情酒吧街、欧洲风情商业街、运动产品、医疗器械、保健用品销售一条街、“华夏美食”街、“南国风情”酒吧街、女人街、证券街、珠宝钟表街、旅游服务街等9条特色街。这种方式使华强北商业区形成点、线、面融合的实惠、繁华、靓丽的大型商业区。

    华强北商业投资价值新热点闪现

    鼎诚国际商街——中航城01号铂金街铺位于华强北最具高成长性的中航城商业板块，与天虹商场和赛格电子广场直线距离不过200米。项目是在原中航苑地址上重新规划设计建起来的，商业面积共21177平方米，1－4层为商业，除1－2层局部共2099平方米面积销售外，其余面积为天虹商场进驻。项目将以百货商品零售为主体，汇聚了品牌商家特色经营，以有特色、质量优、服务好的综合优势，使其成为华强北商圈的又一“购物乐园”。

    应该说，鼎诚国际商街—中航城01号铂金街铺的母体是中航苑，要理解鼎诚国际商街—中航城01号铂金街铺的价值，就必须了解中航苑的现在和未来。作为与深南中路临近，占地面积约10万平方米的老牌社区，中航苑如今也是深圳著名的以商务及居住为主体功能的综合社区，建成面积约有35万平方米。中航苑大约占据上步片区十分之一的面积，作为华强北商圈的重要组成部分，自然也面临升级改造的要求。

    从规划实施层面来看，中航苑与华强北其它区域相比，还有一些特别的优势。首先，中航苑的地理位置和区域规模具备成为城市核心商圈中心的条件，在华强北乃至整个城市，似乎难以找到其它像中航苑一样具备良好的商业发展潜质并有相当规模的地块。其次，中航苑一直由中航集团统一建设及经营管理，业权统一，这样就降低了在城市升级改造实施过程中各种利益平衡的难度。另外，相对而言，中航苑容积率较低，为未来的发展预留了较多的空间，特别是随着深圳的公交系统的迅速发展（如地铁开通），为进一步提高土地利用效率带来契机。因此，中航苑的升级改造有望成为华强北商圈整体升级改造的前导。

    于是，中航苑便开始走向“中航城”的发展之路。2001年，德国GMP、韩国熙林、香港王董及深圳清华苑等四家设计公司针对中航苑的城市设计、交通规划及功能布局等课题各显身手，经专家评审，德国GMP胜出。2003年，政府对华强北片区的发展方向有了更明晰的定位，相应要求中航苑发展“以新型商务办公及商业功能为主，以提升片区品质、充分发挥土地增值效益为发展目标”，为了适应这一新的城市规划要求，2004年6月，中航正式聘请美国SOM公司为设计师，MVA交通咨询有限公司为交通顾问，仲量联行有限公司、尼尔森市场调查公司和浩华酒店咨询有限公司为市场顾问，重新启动了中航苑规划工作，而此前通过中航苑的“中航广场”项目已与中航建立紧密合作关系的和记黄埔地产也自然地参加进来。经过6个多月的紧张工作，中航苑未来的蓝图终于呈现在我们的面前，中航苑也有了一个新的名字——“中航城”。

    中航城规划的完成让我们开始预期一个富有魅力的城市区域的诞生。现在，鼎诚国际商街——中航城01号铂金街铺为中航城商业未来开启了大门，一个按照新华强北新中航城完美规划而诞生的“商业新贵”正强势力展现。（记者 傅卫鸿 谢娟）