实录内容：

主持人（曾圣华）：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！很高兴我今天来主持这个会议，我也是第一次主持这样的会议。今天由我跟中外导报主编郭良原一起主持这个会议。
　　首先请允许我介绍一下百忙之中出席我们会议的领导和嘉宾：主办方之一深圳特区报广告部总经理宋革先生；主办方之一房协秘书长张文华先生；世华地产总经理梁文华；星彦地产总经理路莹；通泰地产董事长罗烈通；通泰地产副总经理郭丽雅；长河地产总经理皮锦洲；中联地产总经理杜欣；招商地产总经理叶民；中原物业副总经理王楚坤；美联物业执行董事许万里；创辉租售总经理林凤辉；金地置业总经理陈红峰；创道地产董事长戴峰；泛城租售网副总经理袁国伟；世联地产总经理张艾艾；安佳置业集团董事长黄志；海王地产总经理蓝伟光；港置地产执行董事廖玉娟；万丰地产总经理范建平。还有协办单位创择广告总经理陈亚平女士、长城胜花董事长周春润先生、金活吉逊高尔夫用品陈乐燊。我是特区报曾圣华，专门负责二手楼的。
　　二手楼峰会大大小小大家都参加了不少，今天这个会比较特殊，虽然规模不是特别大，但是规格比较高。来的都是行业里绝对的主流，影响力非常之大。也是我们整个深圳二手楼行业排名前十中介企业的老总，占我们深圳市二手楼交易量90%以上。今天我们会议分两大块：第一，论市场、论战略、论英雄，刚好新政出来后，非常特殊的一个时期。第二块，行业富有战略意义的一个合作宣言的签署。而且我们现场设了几个奖项，最佳建议奖，谁的发言最有建设性的，我们现场投票、现场颁奖。还有最佳形象奖，表现非常活跃的、非常代表行业形象的奖项。
下面请我们深圳特区报广告部总经理宋革先生为我们本次峰会致辞，大家欢迎！

　　宋革：各位嘉宾，早上好！刚才我们二手楼部主编曾圣华在介绍各位的时候，我突然有一种感想，这样的峰会显然举办的太少了，应该以后跟房协形成一个固定制度，定期开。为什么有这样的感想呢？坐在这里，虽然很多朋友多年不见了，但是一直在这个行业里做的是风生水起，还有一些新的朋友，在报纸上经常看到他们的公司品牌，今天跟这些公司的创业者也是第一次的交流。所以这个行业一方面经历的时间相对比较长。从第一个二手楼中介到现在差不多有10年时间了，但是另一方面这个行业也是一个相对新兴的行业。和各位朋友的交流当中就可以感觉到。
　　这几年二手楼发展的非常快，尤其去年跟一手楼成交量已经大体持平了，置业者也得到了实惠，买到了称心的房子，销售者经过不断的销售，有了钱又重新投资，国家又得到了税收，中介行业蓬勃兴起，应该说好处多多。但是与此同时，也带来了相应的一些问题，比如说现在国家之所以宏观调控，是不是有过分投资的需求？房价是不是有虚高的现象？还有中介发展这样快，是不是在行为当中有需要进一步规范的地方。去年这个时候，国家出台了一些政策，这些政策出台后，在一个月短期之内造成了二手楼市场相对成交的萎缩，但是谁也没有想到，仅仅一个月之后，整个的市场重新活跃，甚至活跃的程度超过了原来。
　　今年政策又有新的一些形态和内容出现，这一周以来，很多二手楼中介的朋友也感到了一些迷茫，成交量进一步萎缩，市场观望气氛浓厚在这种情况下，应该给置业者什么样的提示？行业发展应该朝哪个方向？是不是还是重蹈去年的故事，都是我们共同关心的话题。不仅是在座的中介朋友，同时也是置业者关心的话题。作为在全国有影响的深圳特区报，我们觉得有义务、也有必要在这个时机举办这样一个峰会，让大家有机会互相交流，坦率相见，把自己的真知灼见讲出来，给市场、给同行、给消费者一些有益的提示，使这个市场向良性、规范的方向发展。今年以来，特区报整个发展形势很好，通过报纸的版面大家可以感受到，一方面整个广告总额比去年有大幅增长，另一方面，其中二手楼的广告也比去年同期大幅增长。这一切基于什么呢？基于一个是报纸本身改版成功，大家可以看现在的报纸已经非常时尚了，不仅仅是政策层面，还有消费理念的层面，我记得两个月前一次会上讲过一句话，我说主流大报有两个概念，一个概念是政策解读的权威性，这张报纸非常权威，它说的东西大家都相信。这是党报固有的东西。另一方面，随着市场的发展，社会主义市场经济的发展、消费水平的提高、人们消费能力的变化，一张主流大报同时也应该是一张消费主流大报。所以你看看我们二手楼蓬勃市场就是我们消费主流的展现，你看看苏宁电器、国美电器，每周四周五刊登的家电广告，也是主流的表现。所以这是我们报纸应该发展的方向。
　　今年春节以来，尤其5、6月份，我们零售量比去年同期翻了3倍，每天都在增长。尤其文博会期间，最高零售量可以达到20多万，现在固定在18-20万之间，尤其是周五，我建议在座朋友关注你们二手楼市场的同时，也关注一下你们传播渠道的媒体，可以到深圳的一些报摊上去随意的了解，买一份报纸，感觉一下特区报的变化，就像我们感受到你们的变化感觉到欢欣鼓舞一样。那天我跟林总谈事情，我说你出这么多版面，创造了二手楼的奇迹，我说我在感受你们发展的势头、活跃的程度，思维的突破，我们这些欢欣鼓舞的同时，也欢迎大家来感受和你们相濡以沫的这张特区报正在蓬勃发展的一种势头，互相感受。只有这样，我们未来共同的发展会更长久。
　　最后，祝大家身体健康，祝我们峰会圆满成功，也祝在座所有朋友今天能畅所欲言，你们的发言就像今天凌晨世界杯开幕式一样精彩，谢谢！

　　主持人（曾圣华）：谢谢宋总的精彩发言，宋总从行业、市场的角度做了一些客观的分析，给我们也提出了一些工作要求。宋总是我们集团经营领导班子非常年轻、非常有思想、有魄力、用成就的领导者之一。我们二手楼版在宋总的支持下，迅速得到了稳健的发展。再次谢谢宋总！
下面请我们主办方之一深圳房协秘书长张文华为我们致辞讲话。

　　张文华：各位地产界大佬们，今天非常荣幸与地产界共事的同仁们一起畅谈我们行业内发展大计以及行业内未来市场的走向。刚才宋总致辞当中已经说了行业是一个蓬勃兴起的新兴行业，还处在向上走的一个发展阶段。我们在座地产界的精英和领导者们应该是驾驭这座巨型轮船的舵手，既然是舵手，就应该发挥舵手的作用。就是应该领导各自的企业，在各自企业共同团结凝聚下引导我们这个行业向健康、蓬勃、向上的方向一路走下去，为我们深圳房地产发展、也为广东省、全国房地产行业开拓出一条适合于我们深圳、全国的中介发展之路，也为我们国家房地产发展起到一个窗口的作用，深圳20多年的发展，无论经济还是政策都是作为一个窗口，起到这么一个带头作用。我也希望今天在座地产界精英们、领导者们同样还能按照深圳发展的灵魂--开拓创新，随着地产中介行业的发展，新的情况在不断的出现，新的政策也不断的出台，给我们这个行业也提出了一个新的课题。在这种新形势下，我也希望我们这些领导者们能本着依法经营、诚信经营这种理念，开拓自己的公司业务，为行业的发展作出一点的贡献。这些都是官话。
　　这些务虚的都不多说了，谈谈我们主管部门和协会对行业今后发展中的一个构想。先从政府层面来讲，主管部门对中介行业寄予了极大的关注，因为这个行业在快速扩大的过程中，发展速度是有目共睹的，去年二手楼和一手楼比例已经达到0.8：1，基本可以持平了。主管部门也意识到这个行业在未来深圳房地产发展过程中的重要地位，出台了很多政策，而且也对立法给予了足够的重视。昨天我们局已经由房地产产业管理处组织到从化专门封闭做初稿最后审定，包括深圳市中介经纪行业管理办法。我们市里立法也加快了速度。国家也意识到这个问题，委托我们深圳对国家房地产经纪行业管理办法立法进行了工作，国土局已经委托了两家。这是在立法层面。
　　在政策层面，对中介经纪行业已经采取了很多具体措施，网上交易、持证上岗等等。下一步对行业内经纪人员实行签证制，原来构想设立到国家经纪，局里开政策会的时候大家也提出了很多意见，短期内由国家人员执业，人员方面还不能满足。如果实现的话，还是要把深圳中介人员包括在内，也是跟网上交易一样，只有他们有权签订交易合同。这个也在酝酿当中，应该说考虑了很长时间，也相对比较成熟，将来实施很大的问题就是经纪人员的数量问题，现在也在深思熟虑考虑这个问题，推出之前也还会和协会这边，听一下大家的意见，一个措施的出台必须满足相对广大范围内的需求才行。
　　在导向方面，现在协会在做几项工作。第一，今天这个活动也是其中之一。协会经过这2、3年，想跟行业内大的公司进行合作，跟我们媒体，包括与特区报、电视台合作。通过舆论，引导我们社会对我们行业有一个正确的认识，不要以为我们这个行业都是骗子。做一些行业内好人好事的宣传，好的一些公司品牌，树立他们好的做法，宣传一下。一个是让社会重新认识我们这个行业，同时把我们好的经验传递出去。第二，通过跟媒体的合作，多对社会上存在的不诚信、不守法的现象做一些负面的宣传。我们这个行业的构成不单单是我们从业人员，还有消费者、卖房者。他们在整个商业活动中也起了一些不好的作用，以前我们媒体、政府过多对行业内不好的现象加以宣传，这可能造成社会对我们这个行业用一个不全面、不客观的认识，想通过多媒体的合作，利用大公司品牌作用、榜样作用，把我们行业形象重新树一树，希望2、3年内，在深圳树立起20、30家比较好的，具有一定品牌、诚信经营、依法经营的企业形象，通过你们品牌公司引领我们行业，起到一个榜样作用吧，都向你们好的学习。第二，社会上对好的企业，已经占到90%以上业务量，那些小的公司即使出现一些小问题，对行业也不会起到大的负面作用。但是前提是我们在座大的公司一定要积极维护我们行业利益、行业形象，树立我们行业新风。只有你们这样做的前提下，这个行业才能蓬勃发展。
　　在具体措施上，协会也具体在做。由于小区物业管理处包括保安私自从事中介经纪活动的，我们也在做工作。以前因为是两个局的事，部门之间的沟通实际也是很难的，现在我们有了一个比较便利的条件，物业管理这块也发到国土局，我们局非常重视，近期准备出台一个文件，这个文件草稿我已经带来了，这项文件的出台可能对我们经纪行业经营活动起到一个促进作用。文件的标题是：关于对物业管理单位和个人违规从事房地产行业的通知，通知主要内容是强调了四个方面：第一，要求各物业企业加强对员工的监督，禁止他们违规违法从事房地产经纪业务。第二，如果要从事相关的活动必须到主管部门办理相关手续。第三，不能阻止合法的中介机构和个人进入小区从事房地产经纪活动，如果有的话，各个中介公司可以通过投诉或者信访进行投诉。第四，对违规的行为一旦查实，要受到相关部门的处理。物业管理协会也会通过自律的方式予以曝光和惩戒。这是基本的四条意见。这个文件一旦正式下发后，我也希望在座的包括业内其他公司能积极行动起来，如果发现有文件当中说的情况，积极的向协会、主管局进行投诉，但是这个投诉一定是实名制的，不能匿名虚报，一定要有真凭实据，这样我们才能落实。
　　下面提几点希望吧，因为我进入这个行业也已经11年了，对行业比较了解。对行业内出现的具体问题和发展状况相对比较了解。第一，希望我们这些业界大佬们树立一个依法经营、诚信守法的牢固观念，不断教育公司从业人员树立这个意识，只有我们公司树立了这个意识，我们这个行业才有可能转变。如果我们从事具体工作的从业人员，包括某些公司还是在做一些有违我们行业利益行为的话，就比较难做好。第二，希望我们在座的公司们经常一起沟通沟通。有几个好的目的：1、可以达到业内管理者互通有无，经常沟通以下公司之间的利益纷争。因为现在行业发展比较快，竞争也比较激烈。即使一些大的公司之间，也由于下面地铺比较多，出现一些恶性竞争或者不良行为的不好做法。在沟通当中大家可以达到一定的认识，互相谅解。昨天我们吃饭的时候也在沟通，也希望把这项工作作为定期、轮流制的做下去，形成有效的沟通机制，共同促进在座各家公司的良性发展。
我就说到这里，谢谢大家！

　　主持人（曾圣华）：谢谢张秘书长的发言。张秘书长今天给我们带来了一个非常好的消息，也是大家业界一直希望已久的消息，保安这些人不能再卖房子了。可能很多人是第一次听说这个消息。另外给我们提了几点要求，希望我们从行业的高度谈谈对行业的构想，就像张秘书长说他在这个行业已经从事十多年了，也是专家型的领导。今天张秘书长应该也是有备而来，待会儿大家有什么问题尽管可以跟他沟通。
　　下面我们进入主题，我们第一大块的三大论，我们现在都知道5月29号国务院九部委的通知，这个通知一出来在市场上引起轩然大波。5月29号出来，5月30、31号，各个交易中心人满为患。大家有一个很集中的点，就是营业税从2年调到5年。现在一个礼拜过去了，开这个会之前我也了解了一些公司交易量到底出现一个什么状况，几乎反映都是一个口气，就是交易量都下降了，而且最高的达到50%，最低的也有20%多。对我们行业内是一个非常大的冲击。在这个政策影响之下，我们二手楼市场到底怎么走、房价走向是什么状况，虽然现在有些人说还是趋于平稳，但是也有一些中介公司对这些不是特别乐观。如果2、3个月还保持这个态势，那么这个行业可能就会面临一个重新洗牌的过程。可能格局就会变了。所以我们希望跟行业协会一起行业内扶持10、20家品牌标杆，我们在座的理所当然应该是品牌标杆。二手楼市到底面临怎么样的状况？未来如何发展？我们就请业界的大佬谈谈这些事。到底这个威慑有多大。谁先发言？

　　梁文华：我是这样想的，真的难得这样一个机会。因为我们十几年来，首次高层人士聚在一起，属于不容易。第一，感谢特报、房协直接搭建这样一个平台。昨天我们吃饭学了不少东西，也促进了我们友谊。觉得这个峰会引领了我们行业文化的进步。也是有这种需求。因为平时大家都很忙，我记得以前商报搞了一次，那个时候很少人，就4个人。我们也是在那次那个平台上聊了很多东西。最起码有一个平台、一个空间让大家在一起，就可以聊聊对我们行业、文化的发展有用的事。这是比较难得的。
　　刚才我们宋总也说了，要定期跟我们房协、主管部门搭建一个持续性的发展，其实行业是有这种需求的。对我们来说也是一种非常好的事，也是要感谢他们，因为关心我们这个行业。
　　第二，我们秘书长刚才谈了几个问题，就是对物业管理、经纪税，像找保安、管理处，可能收2、3万佣金，他收个5000元就搞定了。政策是做实事的，如果这样的话，对业界也好、对社会也好、对消费者也好、都是一个保护，消费者不懂法律，贪这个便宜最后也吃哑巴亏了，可能打了几十万给对方，最后查封了，过不了户或者吃了一些经济纠纷，他们再来打官司就费了很多精力。对我们来说，这个政策马上实施是我们业界一个很大的事情，使我们管理也是方便了很多。这对我们是一个非常兴奋的事。物业管理公司对我们业界经纪人不能恶意或者阻拦，如果有这种行为，我们可以给他一种声音甚至一种行为，我觉得这对我们业界一个非常好的事，真的是帮到我们整个业界有序健康的发展。因为这需要专业人士去做，确实人家也能体验到我们专业劳动的价值。
　　第三，我谈一个问题，这个问题是我们看得到的。希望我们业界各位兄弟姐妹，深圳本身就很小，行业也很小，我们提出一个建议，像房协这么多年总是开会，我们都比较少去了。我跟杜总说了一个事，我们房协能不能稍微独立一下，在5年前从我是会员的时候我就这样说。因为每次去开大会，80%、90%的内容都是发展商的，我们去开也没用。这个当然我没有跟秘书长讲，我就倡议一下我们这个行业所有兄弟姐妹，是不是我们有这种需求，能不能让我们房协稍微归类一下，包括我们协调的时候，我们可以细化管理，二手楼行业团队越来越大，我觉得对我们实际上的事务，提高的速度会更快，而且也有利于这个行业与我们本身。这也是我几年一直以来的想法。我记得我们还没有开这个公司之前，十几个人的时候就一直有这个想法，这样对我们整个行业来说都是非常好。今天提了几个问题，像物管公司、经纪人的管理，我觉得这些对我们也是很大的帮助。行业可能十年才能做到的事情，有可能因为这样5、6年就完成了。要不然5年的事情还是要10年去做，这是我个人的一种声音。不知道有没有可能性。我觉得这是应该考虑的。毕竟我们不是搞开发、规划的，所有的会这些年我看都是发展商的，我们坐在那里坐完就走了。我想杜总最有感受的，我要讲的就这么几点，谢谢大家！

　　主持人（曾圣华）：谢谢梁总的精彩讲话，梁总从行业的构想也给协会提出了一些具体意见。在地产部我说了我们始终是二手，其实不是这样。二手楼发展到现在也是10年时间，但是势头应该比开发这块更猛。开发这块已经20多年了，交易量达到0.8：1。今年也有不少业内说了可能会1：1。但是看看深圳土地开发的限制，特区内基本没有什么土地了，要有也就是旧城改造了，所以今后肯定是二手楼的天下，而且也是符合国外发达地区市场潮流吧。所以二手楼这块，我相信张秘书这里会越来越重视，而且也会加强行业内的沟通。以后开会可能就不会全部都是开发商的会，可能更多的都是二手楼的会，到时候可能还会担心大家不去，因为大家都忙着赚钱了。确实这个行业赚钱不容易。
　　我还是接着刚才的话题，现在我们三级市场已经进入了一个低迷期或者寒冬期，很多人打电话说二手楼越来越难做，现在本来是夏季，却变成了冬季的感觉。下面我们请谁来谈谈，中原是我们行业内交易量最大的，我们请王总谈谈。

　　王楚坤：我就随便说说，希望各位前辈再来补充。感谢特区报举办这个活动，也感谢秘书长，刚才我听你讲了很多都是很具体的，如果能执行，我相信对我们行业有非常大的帮助，在这里我先感谢协会。
　　然后谈谈市场吧，上个月政府这个政策，我们公司内部也讨论过，这个政策应该是很符合这个市场的。所以现在这个市场也静下来了。没有过去1、2个月没有政策出来之前，很多人说不要紧，加税吧，还是不会有影响的。我们看到现在影响是挺大的，我们公司这个月到昨天，成交量跟高峰期（3、4月份）相比，应该下调了40%有多，这是我们公司内部真实的数字。在这里都是同行，我也把真实的情况向大家汇报。
　　我觉得房价不一定会涨上去了，如果能保留这个平稳已经很不错了。成交量短期之内会保持低一点。因为现在观望的气氛挺浓厚的，上个月是观望这个政策的出台，现在是观望到底业主要让步还是客户要让步。就是房价到底跌下去还是涨上去。另外，好多人都觉得这个房价还会不断涨上去，我们觉得不一定。政府有打压、有加税，这个税5%从2年增加到5年，并不是很严重，但是给大家带来的心理压力太大了，未来可能有更多政策出来。另外，去年、前年房价上涨这么多，03年统计房价是最低的时候，到现在持续增长了3年，3年房价上涨了这么多。未来能不断涨上去吗？涨幅有多大？涨幅应该不会多大。投资、投机的少了，我觉得房价这方面应该比较平稳，交投量应该比较差了，这是对我们行业最大的影响。
　　在这种情况下，我们公司没有办法只能做内部调整，放慢开铺的步伐，做好内部调整，把不行的调下来，加强培训。过去开铺、发展速度比较快，造成很多服务跟不上，现在刚好有机会把内功练好。市场份额越来越小的时候，我们就很辛苦了。竞争越来越恶劣，行业内有不良的竞争方式，我们公司是推崇相对比较正统、规范的竞争方式，包括房协也在这里了，早两年打架比较多的，我估计未来也会存在。但是我给大家一个承诺，我们公司绝对不希望打架，我们以前也打过，在这里给大家道歉了，无论谁对谁错都是不好的事情。去年到现在，我们跟各公司打架的事情越来越少了，假如未来还发生这种事情，无论在座谁给我打电话，我保证我立刻去撤了他。我们这个执行力度应该是可以做到的。也希望各个同行多点沟通，谢谢大家！ 　　主持人（曾圣华）：谢谢王总的发言，中原的模式在全国还是有很大影响的。本来这个会北京我爱我家、广州满堂会都要过来，满堂会是因为南沙有一个项目签约，来不了，派了董事长助理，被我拒绝了。我说这次会议是绝对的高端会议，所以没有安排过来。我爱我家是计划进军我们深圳市场，所以跟那边老总也沟通过，他们本来也一直想要过来，明天他们央视有一个直播，他让我带了几句话，向深圳同行学习。像中原、世联等等，都是他们的关注点。
　　刚才王总从行业角度谈了谈，说到打架问题。我们第二个工作就是有一个合作宣言，刚好新政出台，没有新政出台之前我们就想到这块，为行业做点实事。我们跟协会一起起草了一个合作宣言，合作宣言有这个内容，就是杜绝这种暴力过激行为，之前我们也经常接到这种投诉，哪个公司在打架，那边打电话到我们这里投诉，手心手背都是我们客户，不好处理。到协会那边，协会也不好处理。所以我们刚好符合现代社会的潮流，提倡一个和谐的氛围。刚才王总说到二手楼目前这个市场，包括成交量下降，公司做出新的决策。现在市场带来的因素，到底业主让步还是买家让步的问题。现在我们请创辉租售林总谈谈，创辉租售这两年发展非常快，可以称为行业内超级黑马。他私下跟我说已经将近200家了。这个市场林总肯定有更多的想法。这么大的一个容量，肯定林总有更多的一些说法，下面请林总谈谈。

　　林凤辉：今天这个会议首先感谢特区报业集团、房协给了我这样学习的机会。创辉租售的发展主要跟行家前辈学了很多东西，头两年我们只有两家间，2001年的时候，我们对证券市场的看法，认为将是熊市，我跟朋友想给资金找一个出路。有钱不一定有事业，有事业不一定有钱，所以我们希望在实业方面有所努力。资本市场，一天挣200、300万，也可以一天赔100多万。创辉租售在这种情况下就进入这个行业进行了试水。到2004年，我们对这个行业有所了解的情况下再加上十多年证券市场的基础，我们跟很多朋友一起做，像上海复兴集团郭广昌也有交流过。到04年经过2年的学习，我们有这样一个构想，在三级市场做大。我们有这样一个观点：任何一家企业都很难达到30%的市场份额，市场肯定是要大家一起来做。我们进入一线城市目标是占10%的份额。二线城市争取20%。比如前不久内部交流的时候，员工说我们在宝安一定要拿下50%的份额，当时我就批评了他，不可能有这么多份额。如果一家企业做这么大就不健康了。我们的目标就是10%。当然我们创辉租售现在离10%还有很大距离，我们就是这样跟行家学习的态度进入这个市场。我们的构想就是通过3年的努力，不管是通过直接申请还是中小板、国外创业版方式，有一个上市的构想。我们的战略跟我们对市场的认识有关。我们的战略就是要将房产中介市场作为深圳本土企业走出去，然后变成社会公众的事业。为什么我们有这样的战略呢？就是我们对市场的看法。目前市场容量太小。为什么房价暴涨暴跌，我们认为这个市场空间还很大。而且中国房地产非理性上涨，我们认为跟政府调控手法不太成熟有关系。为什么调控房价，反而上涨呢？从长远来说，政府调控手段已经比较成熟了，但是将来会更成熟。房价上涨，按照城市人口的增长，深圳每年增加50万人口，2000年来深圳的大学毕业生都已经进入买房阶段，深圳目前的容量我认为还有比较大的增长比例才合理。7、8个人租一个宿舍，那么多人租在农民房，那么多人没房住，这个供应量还是太小了一些。房价上涨是因为供应量太小。
　　另外，我看到一些资料，按照比例我们有14万存款，一年只有1万多亿房地产成交金额。这个比例很低。我们商品消费一年6亿左右，房地产应该达到商品交易的一半左右，3万亿左右。所以还有很大差距。所以政府是不是应该在这块加大供给量。我们认为不管政策怎么调整，昨天下雨的情况下我们有10多万的进帐，这个数很低。我们的战略还会继续进展，我们三年确保1000家店。目前深圳网点差不多，还有盐田片区、蛇口片区没有进入。像蛇口片区、盐田片区，目前我们还没有这个能力、人才储备，我们不会进入。像广州或者其他城市我们已经有人才储备了，所以我们就已经开始了。我们已经签下一些店。我们这种拓展思路还是不会变。我们是低成本扩张，成本控制比较理想。再加上长期的构想，短期盈利还是亏损，可是我们考虑长远。我们主要发展主要瓶颈就是人力资源，虽然行业内有这样的交流机会。昨天我也跟房协交流很多，我也聊了我个人的看法，行业内对人力资源这块将来有更好的管理，这方面我刚刚是学习阶段，很多方面还不够成熟。我们行业内流动性太大。我们以后行业之间多有一些交流。像前不久有一个自称为人才的要过来，我们让下面总监跟同行的老板交流一下这个人怎么样，最后我们创辉租售在引进熟手这块，希望大家支持。我觉得人才是大家供给我们的，但是有一点就是不能违规、违法职业道德。
　　对于市场，目前6、7月份大家日子可能都不是很好过。昨天汇报工作的时候，我们就交流现在是培训阶段、学习阶段。从大的方面来说，房产交易市场我还是很看好。涨涨跌跌，整个交易市场容量太小，未来还要大幅度加大。像证券市场一两天几千万，所以房地产市场还有很大的增量空间。房地产中介可能在房产市场起到更大的作用，像以后政策的调控各方面是不是我也可以提出一些意见，更好的为社会做贡献。
　　对市场，创辉租售的目标是10%。所以今年我们进入珠三角，明年进入长三角。会像广州、上海、苏州行家多学习，回来再跟深圳的交流。在西方已经渗透到我们中国，像超市、贸易这块，包括中国最大的莲花超市都已经被外资慢慢增持股份，有可能将来成为国外的。我们本土企业应该有一种民族精神，像沃尔玛、家乐福已经推向韩国了。顺驰也已经成了国外的一半了。我们本土企业是不是有这样的使命，像韩国一样。创辉也有一些朋友，像新加坡的，希望将来在新加坡上市，我们跟媒体交流的时候尽量还是在国内上市。当然以后无国界是正常的，但是还是有一种民族精神。今年房地产市场变化也很大，像广州的满堂红、前年天津的顺驰，今年的北京的我爱我家，上海的阳光新贵已经在深圳有4、5家网点，这个战略不管区域做法或者什么其他做法，都能成功。最近我们参加了一个橙红地产，它还是有很多值得我们学习的地方，我们大家共同把这个市场做好，谢谢大家！

　　主持人（曾圣华）：谢谢林总，林总把昨天交易多少都告诉了大家，这很难得。林总非常优秀，从外科专家到证券专家再到二手楼专家，他的发展引起了中央电视台高度关注。去年年底中央电视台经济频道特意给创辉租售做了一期专题报道。发展思路是另外一个模式，当然林总的发展模式引起了行业的异议，到底是一个什么结果，公司是不是能长久打下去，林总表了一个态，他的拓展思路、拓展步伐是不会停的。可能林总对这个市场还是积极看好。
　　二手楼到现在，从02年开始到现在已经每年保持35%的增长，去年达到860万。今年因为国土局的报告也没有很准确说成交量有多少，但是我们从中原、世华、星彦几家公司研究报告里看到二手楼一季度交易量已经跟一手楼持平了。尽管现在政策受到一些影响，可能也有一个观望期吧，像去年6月份一样，去年出台2年营业税后受到一些冲击，到7月份就全面复苏了，我们希望这次政策也是雨过天晴，就像昨天来的时候下暴雨，今天天气很好，觉得很凉爽。希望二手楼也是这个感觉，觉得很凉爽，大家很开心。
　　我们中联地产也是在这个行业非常长了，效益也是非常好。他的这种管理模式、经营模式我想也值得我们同行借鉴。下面有请杜总谈谈。

　　杜欣：很惭愧，二手楼这块中联起步比较早，但是现在已经落后于很多我们行家了，刚才听了林总的话，这可能是跟女人的作风有关，行业里都说我比较保守，确实我也是这样。我是心态比较好，去年新政来的时候，商报组织了这样一个会议，在商报大家觉得冬天要来了。我是最乐观的，大家觉得我是硬撑的吧，我觉得影响不大。今年同样一个时间段，都是5、6月份，又迎来了新的政策，改成5年营业税。我们公司这个月明显业绩成交量下滑，到底有多大影响，因为我不是特别贴近一线的，政策一出来，大家都在探讨深圳房价还能不能上涨。我自己看了一下我们楼盘系统，在办公室研究了一下，我突然发现老百姓要的房子，老百姓能接受的价格是7000元左右，我就说到底深圳真的满足不了我们普通消费者的需求吗？后来我看了一下，深圳市场价格的拉升还是在豪宅这块，而且新盘豪宅价格把整个深圳二手楼均价拉高了。我们观察很多片区就发现，其实涨幅并不是非常大。确确实实我们是专家了，在座的这些公司和业内这些人应该能起到引领市场的作用。怎么样给消费者灌输这样一个思想，就是我们深圳房价是理性的还是非理性的，他们所需要的房子在哪里，我们要灌输这样一个思想。我现在给员工开会也是这样讲的，我从来不看销售系统，但是我现在知道消费者能够接受7000元左右的房子，我就让大家全力去找这样的市场。大家找了很多信息，5000元以下房子找出来后就是一抢而空。上次我们特区报有一个记者打电话给我，我也是这种观点。比如梅林片区，我打电话给我们区域经理，除了梅林一村有一些新盘价格8000、9000元或者上万，但是有一些老区价格还是涨幅不大。我觉得业内专家把这块市场忽视了，都是觉得房价暴涨，实际这还是有个别的欠缺。不知道说的准不准，这只是我自己的观察和了解。
　　对于深圳市场，做行业内专业人士，我们首先对深圳房价的信心不是空穴来风的。分析市场我们确实有一些好的数据，比如我们整个深圳人均收入水平，房价在全国排名水平是不成比例的，再加上深圳有毗邻香港的优势，港人置业还是带动了深圳市场的交投。在深圳感觉8000、9000元、1万比较高价的时候，香港人还是觉得比较便宜的。所以为什么南山跨海大桥要通的时候，南山、蛇口房价上涨这么快。香蜜湖也是因为大桥开通带动了整个市场，造成了房价增长幅度比较快。我对市场这块的认为跟去年一样，我认为涨幅还是比较理性的，通过什么渠道让我们买房的人、卖房的人看待这个市场，还是要靠我们业内人士、员工，我跟我们经纪人说了，你们就是专家，你们怎么引导市场、客户，这块还是非常关键。深圳市场这块我还是同样一种心态，一直以来我是觉得对深圳市场也是非常有信心。豪宅这块价格到2、3万的时候，朋友问我还有没有空间，如果平面高层的，如果2、3万确实没有什么涨幅空间了。但是如果从政府控制豪宅这块，非常喜欢，适宜你居住，又不是拿来投资的，你就不要在乎多几十万的钱。我对市场是这么看。
　　公司这块，中联地产的经营理念一直是效益为先，一直发展比较稳健。拓展我们也是循序渐进的，根据公司自己的人力资源和后台管理，所匹配的能适应公司规模速度的，不会因为市场原因或者行家原因，怎么样迈大步或者压缩拓展步伐，我们还是按照今年拓展目标循序渐进的完成。对中介这个行业我最近也是考虑了很多，跟公司管理层交流的时候，我觉得确实每一次政策出台、市场变动对我们行业是一个非常好的机会，确确实实起到洗牌的机会，促进了行业的发展。今年就非常明显，刚才曾编说的我爱我家的进驻、满堂红的进驻，这个行业以前是鱼龙混杂，但是将来能够生存下来的行业、能够真正有竞争力的行业是品牌和实力。作为中介公司在这个行业，我认为公司命脉在于员工，在于整个团队综合素质和能力，就是他们的学习能力。所以中联地产一直打造学习型的组织，循序渐进按照我们方式方法培训各个层级的人才。现在看顺驰也好、我爱我家也好、满堂红也好，包括阳光新贵，现在进来的这些公司确实在全国市场上有品牌、有实力。进入深圳市场，我觉得是对深圳市场有一个比较积极促进的作用，毕竟他们成长比较早，还是会有一些规范的利于行业发展的东西带进来，对深圳市场的发展也是非常好的。如果能够通过这样一个品牌竞争、实力竞争包括行业市场的影响，能够确实把我们这个行业起到一个洗牌作用，我倒觉得也是非常好的一件事情。因为这个行业门槛低，所以才会出现这么多恶性竞争，打架等等也是由于这样来的，员工收入问题、管理问题等等。所以这块，我觉得在发展上非常欢迎品牌公司进驻，其实我是非常少的跟行家交流的，我现在也感觉到自己走慢了，然后要学习了，所以现在也主动跟大家多交流、多碰撞。
　　刚才说到我们协会这块，我也是介入比较早，非常惭愧也没有做到什么工作。但是怎么说呢？这两年协会有非常大的改变。以前打架是找不到娘家，现在起码协会这边能够确实出面公正公平解决这些问题，给大家有一个合理的处理手段，包括经纪人这块。还有前一段时间促进资金监管的问题、物业公司的问题，起码对我们二手楼这块做了很多工作，经纪人上岗的培训这块也做了很多。下一步还需要大家共同去支持。就像刚才王总说的，谁也不希望打架的，为什么会造成这样一种现象，每一个企业的员工不可能都是非常优秀的，所以他们行业里的规范还是要靠大家共同去引导，真正有这样的问题，我觉得也不一定是这个公司。我们最反对说是老板引导要去发展这种恶意冲撞，大家有这种意愿，我相信打架会慢慢越来越少，打一个开除一个，员工慢慢也不敢了。有一些公司，上面管理层非常的默许这种行为，一打架，其他区域成行结队来赞助了，我相信这个会在行业里有太大问题的。
我就这么多的想法，请大家多指教。

　　主持人（曾圣华）：谢谢杜总，杜总非常谦虚，杜总也是绝对的专家型，也提出了这么多亮点，从二级半到房屋银行、战略合作伙伴关系。每一次应该都是赚足了眼球。其实我们行业就需要这样一些创导者。中联地产发展了十年，跟他经营理念也有关，中联地产是效益为先，我从来没有听杜总说哪一个月效益不怎么好。所以每次搞活动第一次找他们。现在中联地产拓展步伐也加快了，到现在也有80、90家铺了，而且现在也在不停的开。
　　刚才我们杜总也说到协会的一些看法，包括打架等等一些问题。等一下我们签完合作宣言之后，应该说这种事情会越来越少。合作宣言在资料袋里，大家可以先看一下。有些公司我是提前传过去给大家看了，这个对行业确实是非常的促进。
　　我接着杜总的话，他谈到对豪宅的影响不会特别大。做豪宅这块，世联是我们的专家了，我们二手楼版也开了一个豪宅专版，现在几乎也是世联行在做。豪宅这块，我们请世联张总谈谈。我跟张总打交道也是打的比较早，对张总也是比较了解了，从我来深圳也是一直跟张总有接触。下面请张总谈谈。

　　张艾艾：其他感谢的话，比如协会、报社啊、同行啊，我就不客气了。大家能坐在一起就已经是很荣幸的一件事情了。关于行业，我是这么看。最近刚好上了长江商学院，布我们黄总的后尘，一定要去学习。在长江商学院发现一个特点，参加学习的150多位学员基本涵盖了全中国所有行业。跟他们相比，我觉得房地产行业是竞争最不激烈的行业。为什么呢？他的本土屏障是最高的。其他行业跟国际化对接水平都比较高。现在是直面国际化浪潮，他们的竞争压力是感觉得到，我们是很幸运，在一个非常传统、非常本土的行业里，说实在的应该还是比较轻松的。所以我觉得这个打架就真的不要了，真的犯不着，如果发展到竞争这么激烈的时候，真的不知道怎么干了。
　　世联对这个市场是这样一个基本看法。我们是比较赞同，至少在未来相当长一段时间里，中国房地产业继续呈现一个比较快的上升势头。这个层面就不需要太多交流了，很多朋友参加了我们前一段的峰会，很多专家都讨论了这个问题。最基本的是房地产不发展，经济大车轮就推不动了，这个链子不能掉。在这个大背景下，有一个比较有意思的现象。事实上，我们在座的这么多家公司，我估计真正赚钱的不多。就像世联行这样不赚钱的还不多，像王总、杜总很多人都很赚钱，林总这边是因为速度太快。我最近一直在想我们这个行业到底一个核心问题是什么？是竞争还是发展？制约发展最主要的核心问题到底是什么？在这个思考之下，我想引出世联主要一个观点，既然这么大的市场在快速发展，说实在的闷头干自己的问题不大，按照自己节奏发展应该说问题都不是很大。所以在我们这个层面里谈整合、谈洗牌都好像太早了一点，核心问题都还是发展。如果聚焦到发展，模式就两种：一种是规模化发展，以林总为首的模式。世联行走的是聚焦路线、走细分。事实上我们这个行业发展真的瓶颈还是在人和管理上，要说钱，我昨天问林总他哪来这么多钱，他刚才谈的也很坦率。钱在很多层面通过运筹的方式应该都是可以去解决的或者调慢步伐，可能比较核心的还是一个管理和人才的问题。所以世联在发展经纪业务的时候，我们一个比较主要的利益就是一开始我们就要有一个比较高的人才标准和管理的要求，这是一个出发点。我们走了三年，到今天我估计也就21、22家店。我感觉人和管理还是比较大的制约。再往后走的话，真的就不知道了，比如管1000家店怎么管或者管3000家店怎么管，这个有待开拓者作出示范，给我们一个学习的机会。这是一个比较有意思的地方。
　　另外，发起一个倡议吧，既然这个行业是一个快速的发展过程，又这么不成熟。我提议我们平常交流的时候大家多一点谈谈自己公司经营的核心模式或者价值链，稍稍总结和提炼一下可能会比较有意义。因为我估计大家都在想到底香港模式、美国模式进入中国后到底适用不适用，我们现在基本以中原大哥为范本来走，我相信中原面对中国这么大的一个市场也有很大不同，他毕竟跟香港还是不同，中原在香港最高峰也就300、400家店，中原也没有面临过1000家、3000家店的问题，美国有没有？他们用什么方式管理？这些问题如果想不清楚，先不想也行。先琢磨一下我们自己的发展模式或者一些核心的要素，可能会更有积极的意义。世联很清楚就是聚焦，所以我们别的方面就不去比了，也比不了。但是总体来说，目前世联行团队文化、管理方面还是形成了自己的特色，所以我是欢迎大家有机会有时间也可以莅临一下我们文化分享会这样一些活动、ESS 　　PARTY这些活动。我也谈了一个观点，我们觉得是汉唐盛世来了，既不是牛市，也不是熊市，不是这么极端往上走，也不是极端的往下掉，这是一个好事。房价上涨因素不是特别大，倒是老百姓心理因素起的作用比较大。世联5月份交易量比4月份略略上了一点点，没有掉。我听了大家往下掉有点吃惊，回头想这也正常。确实市场方向不太一样的。6月份数据因为刚刚开始不久，不是太明确。到时候有什么情况再及时向各位通报。谢谢！

　　主持人（曾圣华）：谢谢张总，她也提出了非常好的建议，公司做大了应该怎么管？这些问题林总或者其他同行都很关心这个问题，林总刚才说3年要拓展到1000家店，这1000家店的难度可能就不是100家店的管理难度了，要超出10倍了。我也很赞成刚才张总提出的，大家多谈一点，对行业有好处。刚才张总也谈到国外的一种模式，在香港中原跟美联是两个老大哥，在深圳大家是不是也提出这么一个概念？很难。房协有一个指导思想，一两个很主导这个市场，这是中国特色，不像香港市场。应该是10、20家主导这个市场，这也是一个比较良性的发展。
下面我们请美联物业执行董事许总谈谈。

　　许万里：大家好！不好意思，昨天晚上有点事没过来。以前我们很少参加这样的会议，但是今天听了各位专家所说的，我肯定以后会多参加一点。我以前为什么不参加呢？我们感觉这些会议老是很虚的，但是今天我看很多专家讲的都是很实在的，值得分享的。所以我肯定以后我们参加这些会议会比较多的。
　　刚才专家谈到市况，政策出台后，肯定短时间是不好的。在香港来说，以前我们有一个经验，世界杯一来通常成交下跌2成左右。我们统计过每四年次，都是有这个效果。政策来了、世界杯一起来，这样可能好一点。不会慢慢来影响。
　　就深圳和香港，我有一点感觉。在香港我做代理很多年，也参加了香港的协会。深圳二手成交还是蛮少的。以他的人口、GDP来说，现在深圳二手成交真的还是很少，还有很大发展空间。为什么很少呢？我跟很多深圳朋友聊过，有两点跟香港70年代、80年代是一样的，第一，买二手楼的人比较少。他们很怕二手楼，一听二手，二手是不是骗人的？是不是有什么陷阱？有什么坏处？一脑袋都是负面的印象。他们很想买，但是不敢买。第二，他们要买二手，还是有很多人不敢找中介去买。在香港很流行买二手楼找中介喽，没有其他方法的。但是在深圳，我跟很多人了解，找二手楼，他们会跟他亲戚朋友问。中介肯定是他其他的选择。所以我很开心听到张会长说以后我们怎么把中介的形象做出来。像世联张总谈到现在我们中介还没有去到零和游戏的阶段，不是我赢就你输，还没有去到这个阶段。我们成交量还是很小。刚才说到什么政策，政策推出来是一个方向，把我们成交短时间压下来。但是整体买二手楼的人提高了，最后总体成交还是会上升的。所以我们长远来是看好的。比如美联物业深圳跟香港有点不同，香港我们做的比深圳好，但是我们深圳是一步一步稳步发展，到现在大概51家分行，还是不够。但是我们也不会因为要开很多，所以就盲目的开。我们还要稳步发展，一路做下去，谢谢各位！

　　主持人（曾圣华）：谢谢许总。许总说到在香港买二手楼找中介。现在深圳二手楼还存在一些不规范的地方，我个人感觉这几年还是慢慢成熟起来了，包括差价问题、资金监管问题，行业都是在自律，慢慢成熟起来了。二手楼负面的影响今后也可能越来越少，媒体这块，至少特区报会更多的为大家服务，而不是曝大家的光，这个行业确实很辛苦，我们不会故意为难大家。我们一直是为行业做服务，不像某些媒体曝你一下。
　　美联物业和中原是香港两大中介巨头，豪宅这块接下来我们请廖总谈谈。

　　廖玉娟：谢谢各位！其实我今天是第一次过来参与在深圳这种模式的会议。香港置业在香港是四大代理公司之一，也是美联集团其中一家公司。过去，我曾经离开过美联，自己搞了一间小公司，做的不错，然后老板要收购我们这间公司，开拓中国部。就在我已有的班底里都是做豪宅和工商，我们的定位就以这个为主。在香港我们都是一直在做豪宅，做了12年了。来到深圳这个豪宅市场就比较新一点。
　　我相信政策出来有三个方面我们会感觉比较好的。就是买家会成熟一点，发展商会成熟一点，行业会成熟一点。尤其是我们房协来主持这个会议，我相信我们以后发展会有规矩做事。对我们来说，我们是在深圳刚起步，我也是感觉很幸运，香港过来了，也是把整个市场开始规范，我们做事也就比较好做事，我们是一个比较规范的公司，也是一个上市公司。整个市场成熟了，我们就好做了。我们做事都是一步一步。开了100间，目标还向1000间，我是在旁观。我现在十几间，也可能发展到100间，总有一个过程。这个过程我们是稳步来做，一步一步来。中国这么大，我寿命可能没有这么长，到死的那一天也做不完，我相信我们肯定要很稳健做这个事业。整个市场一步一步规范，跟市场一起走这条路，我相信这样更加理想。豪宅的市场，我跟张总慢慢交流交流，还可以发展的更好，谢谢！

　　主持人（曾圣华）：谢谢廖总，廖总的普通话很有磁性。在我们行业做的非常优秀的，在成都、上海等几个地方都开了分公司。这也是我们中介公司怎么走出去的模式。现在张总提出房地产行业本土化，是竞争最不激烈的行业。中介要走出去也面临非常大的竞争，也要看怎么适应区域化的竞争。区域化到底怎么做，我们请中天张总谈谈。中天也是在外地拓展的比较猛的一个公司，在武汉还成立的分公司。

　　张宇：其实我坐在这里心情很矛盾，一个是因为我心情很紧张。另外再加上本来今天这个高峰会是属于我们每一个大的地产中介公司掌门人坐在一起，我坐在这里显然不合适的。特别主持人说到我爱我家的总经理助理想来被拒绝了，我就更拒绝了。刚才我听了很多掌门人说了很多观点，世界杯期间，世界杯对我来说是人生一大乐事，在这个期间能聆听各位专家的精彩分析，这更是人生一大快事。蒋飞今天来不了，他希望我转几句话。
　　蒋飞先生想阐述几个观点：第一，他认为整个行业的形象是需要大家去维护。中天置业当时创立的时候，是我和蒋先生一起创立的，在创立初期一直到后期发展，可以说中天把一件事放在头等大事，我们希望通过自己的努力在深圳本土做一家象样的地产公司。
　　除了蒋先生这个观点外，另外他想表示一下自己对市场的看法。他认为整个市场在房地产新政后面临比较严峻的考验。他认为如果今年3、4月份房地产特别是三级市场交易到一个顶峰的话，可能影响期以后会有恢复期，但是整个恢复期比较起3、4月份巅峰值有所下降。比如里面有九阴真经，3、4月份练到10成功力，可能外力打击下只有6成功力了。如果真面临这一天，大家都知道三级市场我们经历的很辛苦，但是利润是比较微薄的，在利润微薄的情况下，利润再不能达到一个巅峰值，可能洗牌时代会来临。如果我们每家公司都带着维护整个行业成长的动机去做这件事，我想无限的风光肯定在后面。
　　蒋先生认为除了我们要规范团队、提高核心竞争力外，更重要的是要创新服务。这次新的形势下，严峻的考验，最大的受益者是我们客户。中介公司只有不断的升级服务方式，让你的服务更直接、服务水平更高，才能争取到客户，这样最大受益者是我们客户本身。对这些创新服务，我们中天置业有一些设想，可能比较短的时间内大家会看到中天倡导起一些服务的理念，我们希望这些服务理念的倡导在很大程度上转变整个社会对中介这个行业的看法。比如说大家都知道，在比较严峻的形势下，我们直接成本是比较高的。以后中介发展的方向需不需要去重新设立我们本身起步的点，比如我举一个例子，现在在深圳三级市场、中国三级市场主要运营是地铺运营，是不是哪一天我们想出更多的办法，能比地铺经营起到更好的办法，节约成本。比如说虚拟店铺，现在网络的发展非常快，比如说我们能不能通过网络的形式设立我们的店铺，店铺本身不是实体，但是通过这个店铺本身，能够让客户不管在加拿大或者哥斯达黎加或者德国，他能通过网络看到你想售卖的房子怎么样，售卖房子产权形式怎么样，售卖的房子状态怎么样，通过网上可以进行款项交接，如果解决很多技术问题的话，可能虚拟店铺就是我们发展的方向。因为虚拟店铺直接成本是很低的，但是服务是更方便的，他的服务对象是对着大众的。我们如果以虚拟店铺的设想去想象我们更多的服务方式，我想创造是没有极限的。如果我们用这种没有极限的创造面对三级市场，三级市场未来发展的会更好，谢谢大家！

　　主持人（曾圣华）：谢谢张总，他最早是中天置业的常务副总经理。我们现在休息5分钟。

主持人（曾圣华）：我们会议继续开。下面请泛城租售网袁总谈谈。

　　袁国伟：首先感谢主办单位，有点压力。因为我的国语讲的不好。其实我是在同行里发展的最慢的一家公司，如果参与世界杯，我觉得你们应该争取第一，我进入8强已经赢了。从政府推出政策后，我是很正面的去看。我在香港经历过97年金融风暴，我没有感觉非常很负面的感觉，我觉得深圳房地产发展到现在，二手房升幅这几年已经非常厉害，所以这是一个非常合理的调整。在这个调整里，我是做了一点工作，已经在调整我自己员工的心态。虽然政策出台是针对整个中国，但是深圳有两个问题，一个是人口增长的比例。还有薪酬问题。这两个是导致房价不会下滑的原因。
　　其实我在观望一些公司走的这么快，他们到底怎么调整？我也想看看他们怎么出招的，也想看看他们怎么面对问题。对于我们自己公司的影响，是比较小的。因为我们多年都是比较稳，所以我的发展是只去拓展一些好比较好的位置，谢谢大家！

　　主持人（曾圣华）：谢谢袁总，星彦地产是一个全面发展的公司，已经发展到50家了，路总从中原到星彦，见证了整个二、三级发展模式。下面请路总谈谈。

　　路莹：作为星彦地产来讲和作为我个人来讲，都是二手楼的新兵。二手楼我们刚刚介入两年多一点的时间，我觉得这也是一个非常好的机会。有这么多业内高手，我也学了不少东西。我们星彦地产是后来者，一直在研究。包括中原、中联、创辉等等，我们都在研究他们成长的模式、运作的模式，我觉得要向业内多学习。
　　今天我们在这里发言，实际上我也没有什么资格来来讲的，因为我们做的不好。刚才世联张总说没有盈利，实际上我们也没有盈利，我们争取今年保平吧。我们今天主题是论市场、论战略、论英雄。英雄就不敢论，就讨论讨论我们的市场、战略，谈谈我们自己。
　　首先对市场、行业的看法，我觉得二手楼这个行业是应该最经得起风浪的行业。香港同胞最有体会，97年金融风暴的时候，很多家都关了，中原当时也关了一些。但是起来的非常快。因为这个行业，特别从深圳市场来看，二手楼比例从10%多一直走到0.8：1，到今年大家预计能1：1，未来一定是二手楼占主导市场，这是未来大势所趋的，所以这个市场我们是非常看好的，虽然短期内有一些影响，但是这是暂时的，因为每一个行业一定是有波浪的。所以对行业我们还是比较乐观的。刚才王总说要内部整顿、放慢速度，我觉得这不太可能，是不是一个烟雾弹，是不是告诉我们，然后你使劲发展。对长期大家都是看好，所以在这个行业大家都一定会坚持下去、继续发展下去。
　　既然要发展下去，我们让这个行业非常稳健、发展的非常好，这里面就有两个方面，一个是自律，一个是行业的规则。我想这也是这次会大家的共识。作为自律来讲，刚才大家讲门槛不高，很多小的公司，具体行业有多少家，可能梁总会很清楚。我不是特别清楚。听说已经有几千家，我倒觉得提高入市门槛是非常重要的，虽然小公司占的市场份额不高，但是对行业损害还是蛮大的，因为大家不知道是谁。所以一说中介，就成了老鼠过街，人人喊打的感觉。所以对门槛，有关部门应该提高。这样整个行业会更规范。做到现在在座的规模、在座的位置，大家都希望规范，而且大家都很规范。因为这是行业发展的必然。刚才协会也提出了很多好的建议，我挺赞同梁总刚才说的，我们自己要有我们自己说法的地方。因为协会更多的是发展商占主流的，我们应该更强势一些。虽然我们也比较小，但是我们也很想规范去发展。这是两个方面，就是自律和行业的游戏规则，大家进来都要遵守游戏规则。
　　　　另外，作为我们自己的发展策略来讲，我想每个公司都有自己的一个发展模式。因为我们也在研究，包括世华、中原，我们也研究了顺驰等中国比较好的几家，我们发现大家都有适合自己发展的模式，因为大家的资源不同，所以不可能都是一种模式往前发展。而且我们这种后来者，我觉得入市更难、成本更高，我们怎么办？我们给自己定位了一个方向，那就是整合自己的资源，找自己的跑道，不一定跟着别人后面去走，然后用自己的模式去发展。我们现在确实在一个起步阶段，还没有值得和大家去谈的一些很成熟的东西，但是我希望今后有更多的机会，大家一起交流、一起去探讨。昨天我们也有一些同行问我社区店的事情，这也是星彦地产比较早提出的，现在社区店运作的也还可以。未来就像张总说的如果社区店很大，怎么管理？这也是我们要去研究的，我们也在摸索，我们也愿意和同行做交流。就谈这些，谢谢！

　　主持人（曾圣华）：谢谢路总。路总非常谦虚，也特别谈了自律和行业规则的问题，当时我跟张秘书长沟通的时候，他说这也是今年房协的工作重点。秘书长也给他他们一年的计划，基本上跟行业自律、树立行业形象有关的一些工作。我们还有两家做的比较突出的，比较好的公司，一个是招商，一个是金地。招商在蛇口有绝对优势，四套中有三套是他们卖出去的。以前说招商走不出去，现在叶总已经在宝安以及其他地方大刀阔斧的拓展了，我们现在有请叶总谈谈。 梁文华：我们把会议文化更深一点，我觉得北方文化讲普通话，香港朋友就讲广东话。

　　叶民：我们招商来说，包括我本人在这个行业都是一个新手，整个招商到现在也就3年多时间，包括我自己入这个行。这次机会很难得。从各位前辈身上学了很多东西，我谈谈自己对这个市场的一点点看法。几位掌门人都说了应该说房价不会跌，昨天我跟大家交流的时候，我有一个观点，首先我从行业里看这个市场。国家出台这个政策可能跟国家整个经济情况。从金融安全角度可以得出一个比较明确的结论，目前银行贷款占购房贷款比率非常大，而在其他范畴上的贷款量并不占主流，而且增长速度也没有这么快。目前为止，如果房价突飞猛进过程中，银行面临一个很大的风险，随着房价越高，贷款风险也就越大，一旦市场出现崩盘情况，整个楼价出现大跌的时候，实际上对国有银行风险增加的非常大，坏帐马上就出来了。从市场需求、政府愿望肯定不希望这样。另外从开发的量上、品种上进行限制，解决供需，不大幅度增加。我相信这样楼市不会大幅度下滑，适度调整会有，但是绝对不会大幅度下滑。这一点，所有人都应该有这个信心，我们应该把这个信心传递给市场上。
　　这个时期，我们中介并不关心房价的升跌，我们关心的是交易量。我们招商做了3年，现在公司发展到这个程度，我们一直原来说我们公司是家庭式作坊，很多分工不明确，包括授权体系并不明确，要做到管理几十家、上百家甚至上千家，必须把流程建立的非常明确，才有可能进行复制、管理。在这段时间修点内功是肯定的。每次观望期，市民也是受到一个教育。第一次观望期，以前94、96年出台一个政策，可能今年下来大家才能消化一个政策。现在几个月消化一个政策，随着老百姓不断受到市场的熏陶，他的反应会越来越短。像香港，政府如果加息，马上就很有明显变化。这边还没有这么明显的变化，还需要有一个过程。先听了前期观望政策出台，后期观望也要看具体实施办法是什么，出来后再有一个消化期。我觉得不能看成是冬天，如果算成冬天的话，要我说就是瑞雪兆丰年。深圳一直在直线的上升，无论好的企业，差的企业都能生存，必须经过下雪，盖住一部分，让一部分杂草、一部分不适应这个市场的人退出去。即使在这个冬天里，大家都充满对明年丰收的喜悦，并不感觉很痛苦的过程，这是我对市场的看法。
　　既然这个阶段，市场收缩、竞争激烈。中介对协会的需求是最大的。发展商参加会议也好、出席率也好，各方面不积极。因为他对房协的依赖度并不大，他更依赖于社会关系、土地拥有。反而中介是新兴行业，而且在这个社会上目前有一些偏激的看法，我们更需要行业协会对我们的支持，所以确实应该响应梁总的号召，能够让房协把这个功能变的更具体一些，把它独立出来，有更多的话事权，这样对行业的支持度会更大，这就是我一点小小建议，谢谢大家！