今年一季度，广州城市更新工作释放出了积极的信号。在推动城市更新提速增效工作动员会暨首批城中村改造项目集中开工活动启动后，全市11区集体签订2023年城市更新工作责任书，协力完成近年来最为艰巨的2000亿元固定资产投资任务。
动员会结束后，全市不少项目闻风而动：集中拆卸、整村攻坚、全街动员等工作在各区有序展开，部分区针对周期长的“老大难”项目开展逐个攻坚；新形势下，番禺、黄埔、南沙、海珠等先后召开本区城市更新专题会议，部署新一年的工作方向与目标。
近日，广州城市更新高质量发展签约活动在中国建设银行广州分行举办，围绕金融服务城市高质量发展，建设银行与广州市签署系列合作协议，将以城市更新基金的形式全面服务广州“三旧”改造、产业园区及土地整改等重点项目，助推广州加速实现老城市新活力、“四个出新出彩”。
复建安置 重中之重
今年一季度，广州不少城市更新项目再度驶入快车道，并提前谋划好稳步推进的重要节点。今年3月，广州市中心城区最大规模城中村改造项目——沥滘村首次向村民开放实体复建安置房样板间，全村上下争相参观的场面十分火爆，村民们满怀对新居所的期待，参观活动增强了大家对旧改持续推进的信心。
今年，启动十余年的沥滘村改项目迎来新节点，首期复建安置房将在年内完成摇珠选房，刚刚完成集中拆卸的四个地块也陆续启动复建房及公共配套建设。“村民对现房要求比较高，样板间的开放将有助于促进下一阶段的动迁工作。”沥滘村改合作企业相关负责人介绍，平整的土地可优先建设复建安置房，保障了村民的顺利回迁。
复建安置房是广州城市更新建设优先保障的重点，也是项目推动村民签约的最强动力。事实上，令不少项目陷入僵局的或多或少与安置房建设进度有关。近日，番禺区里仁洞旧改项目正式启动冼马彭片区签约，乘着村内白地坑地块获得《划拨决定书》和《建设用地规划许可证》的东风，里仁洞复建安置区建设将逐步提速。番禺区城市更新局工作人员透露，白地坑地块为政府收储地块，可以解决首期安置房的部分建设任务，但后续还需依靠项目其他地块顺利推动。
不是所有城中村都能拥有政府收储地块这一优越条件，对于那些村集体物业较多的城中村项目来说，因集体物业较容易完成签约，可以较快腾挪出复建地块。然而，那些集体物业分散且规模较小的村，则只能依靠拆迁进度决定其安置速度。“一村一策”是广州城中村改造的鲜明特色，结合不同村的资源条件，每个村在改造中遇到的难点不尽相同，但在破解拆迁安置问题上，不同项目间存在很多共同点。
对于村民来说，看到项目如期推进可以令他们感到踏实。据一些项目改造主体反映，此前，受到市场和政策的波动影响，村民对改造的进度信心不足，也影响了拆迁的攻坚工作，稳步有序实施能够给村民更多安全感，也有利于项目持续推动。此外，合作企业对待复建安置区的态度，也将直接反映在村民的配合度上。
城市更新民生为大，特别在不少启动早、规模大的项目中，村民的心态更是影响项目进展的关键，只有始终以公共利益、长远利益优先，才能实现综合开发的顺利周转。
步调一致 共同推进
没有城市更新，便没有高质量的发展空间。截至今年3月，广州市纳入省“三旧”改造标图建库的城市更新用地约603平方公里，约占全市存量建设用地总量（1787平方公里）的1/3。存量用地依然是一片充满希望的热土。在全市的动员会后，黄埔区、番禺区、南沙区等相继召开本区城市更新高质量发展大会，谋划各自的城市更新路线图。
其中，黄埔区提出推动城市更新高质量发展的“四个转向”：包括推动改造思维从“单一经济平衡”转向“多元目标实现”；推动改造方式从“线性房产开发经营”向“全域城市综合运营”转变；推动改造模式从“市场主体单轮主营”转向“政府企业双轮驱动”；推动改造节奏从“以个体利益、资源禀赋为导向的无序推进”转向“以公共利益、发展需要为导向的差别开发”。公共利益优先、去房地产化、增强政府统筹力度……这一系列新方向为全面提速增效作出指引，也向旧改市场释放出了明确的信号。
今年，黄埔区城市更新固投与安置任务均走在全市前列，辖内鱼珠、知识城、何棠下等多个更新项目将迎来重要节点，在加压奋进的同时，作为城市更新的风向标，该区的新转向也将对全市产生深刻影响。
番禺区纳入“三旧”改造标图建库面积约91.26平方公里，占全区建设用地比例大，通过城市更新挖潜存量用地是实现高质量发展的必由之路。今年，该区提出“全区一盘棋”开拓经济社会发展新空间，实行亮诺、亮绩、亮牌“三亮”工作模式，全力推进13个旧村、13个村镇工业集聚区及旧厂房更新改造。接下来，番禺将以南大干线经济带、番禺智造创新园等重点片区为抓手，带动周边地区成片连片更新。
此外，备受关注的海珠区早在年前便召开了全区动员大会，当前，海珠区围绕“拆、治、兴”稳步推动城中村拆违工作，康鹭片区拆违有序开展，今年，海珠区将全面完成康鹭片区违建拆除和全区196万平方米拆违整治，并完成康鹭片区策划方案和控规调整手续，实现人居环境、产业发展的相互促进。
尽管不同区域政策环境不尽相同，但在广州市全面统筹下，城市更新将遵循多方参与协力共建，方向目标协调一致的理念，以市区两级统筹一体化推进项目发展。
为进一步保障全市更新项目可持续实施，近日，广州城市更新高质量发展签约活动举办，保利发展、万科、越秀集团、广州城投、珠江实业、机场建设集团等企业与建行广东省分行签订《城市更新战略合作协议》，同时，建信信托与广州金控签订《城市更新股权投资基金战略合作协议》。接下来，相关金融机构将引入城市更新基金参与项目建设，与信贷支持形成有效互补，以投贷联动机制服务广州城市更新可持续发展。
特写：
东漖村力争年内实现全部签约
作为广州市首批城中村改造试点项目，早在2009年东漖村便启动全面改造，现整村签约率接近94%。城市更新周期长、跨度大，特别对于早期项目来说，在政策环境、经济境况不断变化下，项目也面临着“时差”的调整，只有不断创新机制与思路，方能破解改造过程中遇到的难题。
近日，东漖村城中村改造动迁大会在村经济联社召开，属地街道、区职能部门、经济联社、合作企业等派代表参加会议，决定围绕“拆、治、兴”的改造理念，在上半年全面发起项目整村签约的最后攻坚！
最后的攻坚
今年刚开年，在东漖街道高质量发展大会上，东漖村城市更新以重点项目亮相在展板上，会上公布，该项目将在今年完成20亿元固定资产投资任务，千方百计破解留守户清零难问题。根据村经济联社最新统计，目前，该村尚有137幢房屋尚未完成拆迁补偿方案签约工作，集中分布在村内两个地块上。
东漖旧村改造项目共3500余套复建安置房，分为3期4批实施建设，目前，项目正在建设第三期复建安置房，已建和在建安置房完成率超94%。从自主改造到合作改造，东漖村很早就看到了城市更新的必要性，并积极迈出了先行先试的步伐。然而，在当前的市场大环境下，村民对复建安置房的要求更加偏向现房。“村民不是不想走，但看到签了约的邻居还没有现房安置，因此内心比较犹豫。”东漖村经济联社相关负责人说。
同在东漖街道的西塱综合轨道交通站项目便是一个好例子，去年，东漖街启动该项目的“阳光征拆”行动，西塱征拆专班在开工前20天便完成九成征拆任务。究其原因，当与征拆户可选择临街的商品房小区即时安置有关。
现房是征拆的最大动力，免去了人们的后顾之忧。然而，对比重大基础设施项目来看，城中村改造无法实行异地安置，只能以回迁方式在改造红线范围内解决，这也在一定程度上考验着开发商的空间腾挪功夫和各村独特的土地资源禀赋。
为积极响应市、区两级城市更新提速增效新要求，在拆迁攻坚动员会上，荔湾区部署成立5个由街道、联社、合作企业共同组建的攻坚小组，将挨家挨户上门了解留守户需求，宣传城中村改造红利和安置房建设进度等信息，力争在今年实现东漖整村全部签约。
填补安置缺口
作为较早启动的旧村改造项目，东漖村改在推进中无法“摸着石头过河”，早期试点项目遇到的难点、堵点，为政策后续不断完善作出探路。自项目启动十余年来，经济在发展、城市在扩张、需求在高涨……受到前期摸查技术不完善、早期货币安置受青睐等因素影响，东漖村改项目一直存在安置缺口，导致部分签约村民也难以尽早安置。
今年，安置缺口终于在市住建部门的协调下得到解决。“目前，市里初步同意将村里部分物业面积调整为住宅面积，解决了困扰项目多年的安置缺口。”合作企业保利置业相关负责人介绍，如今，城市更新项目政策和流程较早年更灵活了，这次规划局部调整未影响整体方案，审批部门免去了整体方案重批环节，仅对调整部分进行批复，将有效降低改造的审批成本。
当前，荔湾区对启动城中村改造超10年以上的项目格外关注，特别对于项目在复建安置、公建配套的执行兑现方面，坚持民生改善第一原则，压实改造主体责任。另一方面，面对近年来的政策和市场波动，更多村民也看清了改造的初衷与现实：“造富神话”并不能让人安稳，而项目平安稳步推进，民生资源的如期兑现，才能真正改善自己的生活。
今年，东漖村改造公建配套全面启动建设，包括预计年中开工的小学地块，将彻底结束孩子们绕路到其他片区上学的不便，在村内就近提供良好的教育资源；目前，3个配套幼儿园已完成建设；消防站、公交站、邮局、文化中心等项目也将于年内陆续开工，实现公共配套全部落地建设。
