张玲说法|“喝茶费”重现楼市？律师提醒以此签订的代理合同无效

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深圳将开展3个月的楼市乱象专项整治行动。

律师提醒，购房者要对所谓的“喝茶费”“茶水费”要提高警惕。（深圳新闻网资料图片，张玲制图）

见圳客户端.深圳新闻网2020年4月20日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者张玲）为促进房地产市场平稳健康发展，深圳将开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。4月18日，深圳市住建局宣布将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并将对二手房市场进行干预。住建局的回应中特别强调，对部分市民反映个别楼盘“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题，住建局高度重视，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

“喝茶费”是什么费？所谓的“喝茶费”，我们也可以理解为中介收取的“进场费”。深圳资深房地产律师张茂荣介绍说，以深圳*府三期为例，受“限价令”影响，2018年开盘均价8.5万，而当时深圳*府一期均价已过10万，2019年三期入伙，目前二期均价已破15万（三期在限售期，尚不能成交），高的在十七八万，如果买到191平，一手房再转手到二手房卖可以赚到约1700万。

“不足两年赚1700万，如此暴利，估计再好的上市公司也只能望其项背......”张茂荣律师分析说，这也是“茶水费”“喝茶费”“打点费”（以下统称“喝茶费”）兴起的原因。这些“喝茶费”动辄几十万，上百万，买房者和中介“周瑜打黄盖”——一个愿打，一个愿挨的事便发生了。因暗箱操作，涉嫌违规违法的“喝茶费”上不了台面，所以部分中介以“代理费”名义与购房者签约。

律师提醒，中介收取喝茶费或涉刑案构成犯罪。（深圳新闻网资料图片）

本期的张玲说法，我们就来具体解读一下，中介以“代理费”（实为“喝茶费”）与购房者签订的《房产代理认购协议》是否有效？张茂荣律师的观点是：“喝茶费”合同无效，收取或涉刑案构成犯罪。

民事方面，名为“代理费”，实为“喝茶费”的《房产代理认购协议》构成“通谋虚伪”，根据《民法总则》第146条规定，协议自始无效，即便购房成功，购房者也有权要求退还。

刑事方面，张茂荣律师认为，“喝茶费”的收取因不具有合法性，故而可能涉及诈骗、职务侵占、商业贿赂等犯罪，如杭州吴某某因谎称能获得杭州市新房购房指标，以“信息服务费意向金”名义先后收取多名购房者“茶水费”150余万元构成诈骗罪，2020年2月20日被杭州市萧山区人民法院判处有期徒刑12年。

张茂荣律师自己也曾代理购房者购买深圳名校学位房百花公寓买卖纠纷系列案，深圳市某一居商业管理有限公司投融资部经理傅某则因私人收取购房者200余万元、中介50余万元，分别构成犯职务侵占罪和受贿罪，2017年被判处有期徒刑七年六个月。

张茂荣律师指出，杜绝“喝茶费”需要销售透明化。巨大利差下，多数情况下购房者支付“茶水费”买到新房还是赚到，所以少有反悔要求退还。

为从根本上杜绝“喝茶费”导致的不公平交易，全国各地多座城市开始了公证摇号买房，而深圳2018年5月蛇口招商双玺的开盘也引入，成为深圳首个政府监督、公证摇号销售的新盘，其后的“7.31政策”则规定：进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。

张茂荣律师分析说，“喝茶费”产生的土壤在于新房与二手房价格倒挂。他的建议是，是否可以考虑引入税收手段调控（设定指导价，允许开发商自由定价，定价越高税费越高）。

张茂荣律师

【关于张茂荣律师】专业房地产法律专家，信荣（全国）房地产律师团队首席律师，深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今，2006年开始专注于深圳市房地产法律实务的服务与研究，撰写房地产案例及法律时评数百篇。