张玲说法|购房必看！深圳律师点评开发商、按揭银行十大霸王条款
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购房者需炼就火眼金睛，识别开发商、按揭银行合同里的霸王条款。（本网资料图）
见圳客户端.深圳新闻网9月24日讯（见圳客户端、深圳新闻网记者 张玲）“别拿'契约自由'和'合法性'来搪塞消费者”，近日，深圳房地产专业律师张茂荣在为深圳市市场监督管理局一线执法人员举办的讲座上表示，“契约自由”同时包含“缔约自由”和“内容自由”。在消费格式合同里，相对方只有选择消费与不选择消费的“缔约自由”，没有就合同内容进行磋商的“内容自由”，并非完整意义上的“契约自由”。而《消费者权益保护法》不但规定了经营者的合法性义务，而且规定了合理性义务，合法不合理的条款同样无效，所以经营者不能仅以合法性要求自己。
记者根据当天的讲座内容梳理出购房者关注的提前还贷问题以及相关霸王条款，请张茂荣律师为大家做了详细解答。为方便网友和各位购房者了解开发商和按揭银行合同中可能存在的霸王条款，我们特地将张茂荣律师的点评附在条款后。带上这篇文章，你就是购房者中最有底气的那一个！
记者：购房者提前还贷是否构成违约？购房者是否有权提前还贷？银行可否拒绝？
张茂荣律师表示，按照 《合同法总则》第71条：债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
“在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝购房者提前还贷，而提前还贷事实上没有损害银行利益，特别是等额本息的情况下（实践中基本都是等额本息），故银行无权拒绝。”
此外，《合同法分则》第208条：借款人提前偿还借款的，除当事人另有约定的以外，应当按照实际借款的期间计算利息。
也就是说，提前还款是借款人的权利，不附加任何条件，银行仅有权按约定收取利息，无权阻止！而根据分则优先适用原则，不再适用71条。
张茂荣律师指出，在二手房交易过程中，也有卖家房贷未到期，买家愿代为提前还款（即赎楼），抵押银行必须同意。“既然买家有权代为提前还款，作为抵押人的卖方自己应当也有权（包括全部偿还或部分偿还）。”
购房可能是每个人人生中最大的消费行为。（本网资料图片）
【开发商合同十大霸王条款】
1、自我否定式营销：售楼书、网站、模型、宣传片、销售人员介绍等宣传广告仅供参考，最终以政府审批为准，不构成合同内容，对出卖人不具有约束力，买方签订合同未受此影响；
张茂荣律师点评：售楼广告、售楼书、网站、模型、宣传片等是购房者购房信息的来源，也是购房者信以为真并决定购房的重要原因，开发商该条款等于宣布了上述所有宣传无效或者虚假，并强迫购房者承认选择购房与其宣传无关。
2、无论何种原因导致买方按揭不成必须一次性付款；
张茂荣律师点评：购房者之所以选择按揭购房就是因为没有能力一次性付款，开发商在合同中设定该条款导致购房者即便是因银行房贷政策变化，乃至开发商等非自身原因贷款受阻无法履行合同时也必须履行合同，否则将面临定金被没收、承担违约金，甚至被强制继续履行合同拍卖房屋支付剩余房款的风险。
3、车位、车库、架空层、顶层、外墙广告、公共场地等均归出卖人所有或免费使用；
张茂荣律师点评：根据《物权法》规定，占用业主共有道路或者其他场地的车位归业主共有，架空层、顶层、外墙广告、公共场地多为业主共有范围，开发商无权通过“协商”的方式据为己有。
4、必须预交公共维修基金、前期物业费等才可以交付房屋；
张茂荣律师点评：物业服务企业不是商品房买卖合同的合同主体，与买卖合同无关；公共维修基金、前期物业费等不是买卖合同中买方对出卖人的义务，不能据此拒绝交房。
5、买方必须付清首期款后方可签署《房地产买卖合同》；
张茂荣律师点评：先缔约再履约是交易的基本程序，而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑，在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同，由此给购房者造成的结果是：没有签订合同先支付完毕首期款，增加购房者维权退款难度，迫使签合同时即便不能接受种种不平等条款，也被动接受，任人宰割。
6、出卖人保留变更规划及交楼标准的权利，并以实际交付为准，买方不持有异议；
张茂荣律师点评：项目规划及交楼标准对购房者来说至关重要，也是合同必须确定的事项，开发商设定该条款导致的结果是可以任意变更、修改合同而无需购房者同意，实际上等于没有约定规划和交楼标准，购房者签订的购房合同只能约束自己，不能约束开发商，失去了全部意义。
7、先收楼后验房；
张茂荣律师点评：先验房再交房是众所周知的基本程序，开发商要求购房者先收楼后验房的目的很明确：收楼等于认可房屋符合交付标准，即便出现质量问题购房者也很难维权。
8、质量争议以项目原监理单位验收或检测意见为准；
张茂荣律师点评：一方面项目原监理单位是开发商委托并收取了开发商监理费的，自然代表开发商说话，另一方面，原监理单位是工程竣工验收的直接参与见证者，其不可能自己否定自己的验收结果，故开发商该条款的设定其实是剥夺了购房者委托第三方公正、独立检测的权利。
9、违约责任、解约权显失公平；
张茂荣律师点评：比如违约责任：卖方逾期交房、迟延办证，按日向买方支付总房款万分之三违约金，累计不超过1万元、1%......；买方逾期付款，以未付款日万分之三支付违约金（无上限）；
在解约权方面：卖方解约权期限2年，买方3个月；卖方有解约权或解约权违法扩大，买方无解约权或解约权受限；买方违约致卖方解约的，需支付20%违约金并赔差价（如有），卖方违约致买方解约的，仅支付1%的违约金。
10、违法扩大不可抗力范围、否定格式条款性质。
任意扩大不可抗力范围，同时设立代理免责条款：如工期延误、第三方侵权等；
否认格式合同，以格式合同条款确认合同性质为非格式合同：所有合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非出卖人提供的格式合同，出卖人对合同条款保留解释权并负责解释。
张茂荣律师点评：开发商通过“约定”的方式将合同性质界定为非格式合同，目的就是为了逃避格式合同提供方的义务以及对购房者有利的法律适用。
按揭银行合同中也有可能存在霸王条款，请擦亮你的双眼。（本网资料图片）
【按揭银行合同十大霸王条款】
1、禁止购房消费者提前还款；
张茂荣律师点评：比如，条款中规定，借款人在借款发放之日起未满12个月不得提前还款；符合提前还款约定的，应提前30天提出书面申请，并取得贷款人同意。（曾见过收取还贷额5%的违约金）
2、强迫购房消费者支付高额罚息；
张茂荣律师点评：有银行规定，购房者未满36个月提前还款的，按一年一个月利息的标准收取罚息。（也曾见过收取还贷额5%的违约金）
3、限制抵押人——购房消费者出租、出售房屋；
张茂荣律师点评：常见到的银行抵押贷款合同里规定说，“未经贷款人书面同意，不得出租、出售、出借、赠与、转让或以其他任何方式处分房屋（抵押在先可破租赁）”。
4、任意绑定非房贷合同；
张茂荣律师点评：如借款人在贷款人尚有多笔贷款未清偿，提前还款，需按照贷款发放时间顺序先还息后还本的原则进行还款，同时贷款人有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序。
5、“涉案”违约、“他案”违约；
张茂荣律师点评：借款人所购房产或抵押物发生权属纠纷，房屋被查封、执行，借款人涉及刑事案件、诉讼、仲裁、纠纷或因被羁押、刑事拘留、劳动教养等被限制人身自由，对其偿债能力产生不利影响的；借款人其他任何债务到期后未予清偿，与本行其他借款合同违约…..贷款人可以解除合同，宣布借款合同到期，要求借款人立即清偿本息及其他费用并赔偿损失。
6、任意扩大解约权；
张茂荣律师点评：因第三人原因、国家征收、征用、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产毁损、灭失、价值减少，或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权宣布贷款立刻到期，要求借款人立刻清偿借款本息及相关费用，解除借贷关系，向借款人收取违约金。
7、违法泄露个人金融信息；
借款人发生违约行为时，贷款人有权公开其违约信息，或为催收之目的将借款人或担保人有关资料或信息提供给催收机构或贷款人依法指定的第三方机构，有权向借款人所在单位及其他相关单位通报，并在媒体上公告。
张茂荣律师点评：有违“合法、正当、必要、不得泄露、出售或者非法向他人提供原则”，违反《消法》第29条、 《中国人民银行金融消费者权益保护实施办法》第30条、《民法总则》第111条、《征信管理条例》第19条。
8、违法发送业务广告；
即，贷款人及其合作单位可向借款人发送各类业务信息
张茂荣律师点评：违反《消法》第29条第3款条：经营者未经消费者同意或者请求，或者消费者明确表示拒绝的，不得向其发送商业性信息。
9、不合理要求消费者新开账户、违法收取不动产权证；
张茂荣律师点评：比如有银行规定，每贷款一笔，开设一个账户，即便是同一个银行都需要！已持有抵押不动产登记证明（他项权证），仍收取不动产权证。
10、资金监管期限不合理，捆绑诉讼仲裁。
张茂荣律师点评：监管期限的起始日起180天内，如果甲乙双方（买卖双方）任何一方告知丙方甲乙双方已就上述房地产交易产生争议并出示起诉状/仲裁申请书及司法机关受案通知书原件的，则丙方暂不处理监管资金，待司法机关作出裁决后处理......
张茂荣律师与深圳市监局一线执法人员分享在房地产领域执业二十多年的经验。
张茂荣律师表示，目前全社会尚未形成消费合同有别于普通商事合同，消费者权益保护有别于普通商事权益保护的意识。全社会普遍存在以《合同法》评判消费合同关系，《消法》没有得到足够重视，消费权益特别保护没有落到实处。
以住房消费来说，现行有效的《深圳经济特区实施<消费者权益保护法>办法》、《广东省实施<消费者权益保护法>办法》均将房地产经营者销售商品房的行为纳入消费领域，认为购房者属于消费者，但作为专业房地产律师，他执业二十余年很少见过按该规定裁决案件的。
张茂荣律师认为，《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）之所以就经营者格式合同规定了远远高于《合同法》格式条款的义务，原因在于格式合同中没有内容合意，制定方过于强势，单个的消费者过于弱势，立法机关需要介入调整，强化弱者，弱化强者，以弥补强弱差势。他给执法者的建议是，在处理消费维权争议过程中，要防止以《合同法》格式条款替代《消法》格式合同，忽略经营者合理性义务的情况。
“格式合同霸王条款（不公平格式条款）需要执法人员以正义之剑予以阻止。”
【关于张茂荣律师】
张茂荣律师
专业房地产法律专家，北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人，信荣（全国）房地产律师团队首席律师，深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今，2006年开始专注于深圳市房地产法律实务的服务与研究，撰写房地产案例及法律时评数百篇。
