新规出台后到底城中村房子能不能拆？专家解读：可局部拆建

深圳新闻网3月28日讯（记者涂胜齐钊远潘润华）3月27日，市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019－2025）》（以下简称《总体规划》）。规划期（2019-2025）内，全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，用地不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。根据该规划，深圳将以微改造方式，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，并规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系。

《总体规划》发布后，引发了社会的普遍关注，“规划期内划定的的城中村片区是否完全不能进行拆除工作？”“为何福田、罗湖、南山三个区的划分比例比其他区高？”“综合整治是否引起城中村租金的急剧上涨？”……针对这些问题，深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜对《总体规划》进行了详细的解读。

1、问：《总体规划》出台的目的是什么？

答：《总体规划》既是落实习近平总书记关于“城市发展不应该大拆大建，应该尊重历史文脉，更多采用微改造的绣花功夫去对待城市发展”的纲领要求。同时，也是未来城中村可持续发展的需求。《总体规划》的推出对未来城中村的发展起到了引导作用。《总体规划》的重要目的也是为了通过综合整治分区划定，快速有效地引导城中村的有机更新，促进低成本空间的保障，促进城市历史文脉记忆的留存，也能实现城中村配套设施的完善。

2、问：全市城中村居住用地综合整治范围如何确定？

答：目前，全市未纳入更新单元计划、土地整备计划、棚户区改造计划、建设用地清退计划及违法建筑空间管控专项行动等的城中村居住用地共约99平方公里，其中约55平方公里（占比56%）划入城中村综合整治分区。通过划定城中村居住用地综合整治分区，确定了保留的城中村规模和空间分布，既在空间规划上有序管控城中村的城市更新节奏和步调，也通过给予市场明确预期，规范城中村的城市更新市场行为。

3、问：综合整治分区划定后能否进行调整？

答：因土地整备项目、棚户区改造项目、落实重大基础设施和重大产业项目的拟拆除重建类更新项目以及近期具备高度可实施性的拟拆除重建类更新项目的实施需要，各区可按年度，遵循“总量指标不减少，功能布局更合理”的原则，在做好总量占补平衡，保障各区综合整治分区总规模不减少的前提下，对综合整治分区空间范围进行调整，年度调整的比例不得大于10%，规划期内累积调整的比例不得大于30%。因落实市级重大项目确需突破前述比例要求的，应报市政府批准。

4、问：为什么福田、罗湖、南山三个区的综合整治分区划定比例高于其他区？

答：福田、罗湖、南山是全市主要的居住区，也是重要的租赁市场，对房屋租赁价格起到风向标的作用。如果这三区在低成本空间保障上能起到领头羊的作用，那对全市来说也是很有好的示范作用。因此，福田、罗湖、南山的比例达到了75%的要求。

5、问：对城中村的综合整治将给城中村带来哪些变化？

答：通过以综合整治为主，融合局部拆建的方式对城中村进行改造，可以使城中村的公共空间得到完善，可以把消防通道改造出来，实现对城中村秩序和安全的总体提升。

6、问：规划期内划定的的城中村是否完全不能拆除重建？

答：配合综合整治分区划定政策，规土委将出台专项支持政策，政策的主要内容：允许城中村以综合整治为主，可以进行局部拆建，局部拆建的核心是消除安全隐患，包括改造出消防通道、提供公共空间、完善配套设施等。所以在保障公共利益的前提下，综合整治划定的城中村可以进行局部拆建。

7、问：对城中村的综合整治是否会引起租赁价格的不合理上涨？

答：《总体规划》中提到，有关部门将加强城中村租赁市场的监管，保障低成本空间。同时，未来保障城中村租赁价格平稳，可以通过政府统租的形式，纳入到政策性住房保障体系。