张玲说法|住宅以套内面积交易，公摊面积会消失？那房价契税呢?
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住宅建筑以套内使用面积进行交易对总房价并无影响
深圳新闻网2019年2月27日讯（记者 张玲）近日住建部办公厅发布《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范征求意见稿，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》中提到”住宅建筑应以套内使用面积进行交易“，一经公布便引起广泛讨论，有人认为公摊面积就此消失，也有专业人员指出这只是说法不同而已，并不影响住房的面积公摊。
记者注意到，还有人关心，交易方式强调以套内使用面积进行，是否会影响到房地产的计价方式以及契税……房价是否会受此影响涨或跌。哎呀，这可真是让有房者和准备买房者睡不着觉呐。
为了让各位睡个安稳觉，我们请来深圳三位资深房产律师做一次详细的分析，他们分别是颜宇丹律师，刘亚娟律师和张茂荣律师。
【关于交易方式和计价方式】
以套内使用面积进行交易≠按套内面积计价
颜宇丹律师指出，这份《住宅项目规范（征求意见稿）》主要是设计规范文件，销售商品房的计价方式不在这份文件的规定范围之内。目前商品房计价的规定在《商品房销售管理办法》（建设部令第88号，2001年），第十八条规定：“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。”该规定并未失效。
颜宇丹律师注意到，《住宅项目规范（征求意见稿）》的表述“以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积计价”。她告诉记者，目前商品房销售合同上要求必须标明套内使用面积，即也是按套内使用面积交易的，但商品房基本上是以建筑面积来“计价”。
“即使今后政府出台商品房按套内使用面积计价的政策，一般新政实施都有节点，也会规定具体实施细则和新旧衔接的问题，不会影响之前已按建筑面积计价和计算契税的交易，因为买卖合同已经履行完毕。”
【关于建筑面积和套内建筑面积】
公摊面积计算和房屋总价不受影响
刘亚娟律师告诉记者，翻一下法律法规就发现，法律法规中出现了建筑面积和套内建筑面积混用的现象，比如2005年的《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》中第六条有这么一句话”对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准“。
2013年起深圳的普通住宅标准变成以建筑面积和套内建筑面积两个标准计算，目前的商品房预售合同范本也是以总价和套内建筑面积计算。如果说以套内建筑面积和以建筑面积交易没有区别的话，可能没法解释为什么有这种从建筑面积向套内建筑面积演变的倾向。
“从专业的角度看，不管使用套内建筑面积还是使用建筑面积计价，并不影响公摊面积的计算和房屋总价，目前深圳的商品房预售合同中关于面积误差的约定也是以套内建筑面积计算的，所以就深圳购房者而言短时间内可能没有什么变化”，刘亚娟律师说，以套内建筑面积甚至套内使用面积计算，体现了一种以消费者为中心的发展方向，开发商的交付标准越来越让购房者看得见了，毕竟套内建筑面积和大小的关系是看得见的，容积率和小区院子大小的关系也看得见的。“对消费者而言，这比摆出一堆数据和权威测绘机构更来得放心，借用互联网用语，这个政策实际上是用户导向的，增强房地产交易中的用户体验。”
刘亚娟律师提到，经过多年的房地产市场繁荣，仍然有不少购房者权利受到侵害，由于法律存在漏洞无法维权。如今房产市场发展已经成熟，也该到了倾向于保护购房者的时候了，她说，“期待更进一步的政策出台（比如现房销售等），让购房者看到的即是买到的。”
公摊面积并非越少越好（本网资料图片，张玲 摄）
【关于公摊面积的9个疑问】
律师提醒：公摊面积越小居住体验越差
张茂荣律师接受记者采访时表示，本来没感觉这是件大事，但随着不断有媒体报道发出，出现以讹传讹，还真有必要普及一下“公摊”基本常识。接下来，张茂荣律师一口气回答了和公摊面积有关的9个问题。
问题一：套内建筑面积与套内使用面积是不是同一回事？
答：否。
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成，套内使用面积只是套内建筑面积的大部分，但不是全部。
问题二：以套内建筑面积计价是不是新鲜事？
答：否。
张茂荣律师表示，早在2001年6月1日实施，现行有效的《商品房销售管理办法》第18条就规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”，即开发商可以在“套”、“套内建筑面积”和“建筑面积”三种计价方式择其一销售房屋。
而深圳市无论是2010版还是2016版的《深圳市房地产买卖合同（预售）》第五条【计价方式和价款】均规定了按套内建筑面积计算单价的计价方式，实践中深圳市开发商也是普遍按套内建筑面积计价，如半岛城邦三期、赛格新城市广场等。
问题三：以套内建筑面积计价可否消除“公摊”？
答案同样是否定的。
公摊面积从而来？张茂荣律师告诉记者，除非农村或城郊一家一户，土地和房屋均为同一权利人，没有与他人公用空间的独户单一产权房地产（不存在公摊面积）。而开发商开发建设的一个项目地块商品房同时有多户，并有电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、公共用房、管理用房、分隔墙等公用建筑面积，该公用建筑面积不可或缺，并存在建筑成本，必然需要购房者买单，由此形成“公摊”面积。
《物权法》第六章“建筑物区分所有权”中第70条规定的“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，既是对专有、共有的权利规定。
“同一小区不同住户不可与世隔绝独善其身，无论以什么方式计价商品房，共有部分都不可能消失，“公摊”面积都不可能消除。”
问题四：“公摊”面积是不是越少越好？
答：显然不是。
张茂荣律师解释说，公摊面积由业主公共部位面积构成，公摊面积越小，说明全体业主共有公共面积越小，公共设施设备空间越少，舒适度越低，居住体验越差。“试想，如果你居住在一个几乎没有公共服务空间的小区，会是一种什么样的体验？”
问题五：以套内面积计价是否能够提高得房率（即使用率）？
答：否！
张茂荣律师介绍说，得房率高低在规划设计阶段即已确定，体现文件为《建设工程规划许可证》，不可能因为开发商销售房屋的计价方式的改变而改变。
同时，得房率本身是以公摊为参照的，是套内建筑面积与建筑面积的比值，媒体报道套内面积计价后，消除公摊，购房者得房率达到100%是不正确的。
问题六：“公摊”猫腻是不是开发商所为？
答：实话实说，这次开发商确确实实是躺枪了。
张茂荣律师告诉记者，凡是稍了解房地产开发流程的都知道，房屋面积（包括专有面积和公摊面积）并不是开发商说了算的，而是由政府测绘机构测绘确定，以深圳市来说，就是深圳市地籍测绘大队测绘并出具竣工面积测绘报告作为开发商交房条件。
而深圳市地籍测绘大队是深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）所属正处级事业单位，与开发商没有一毛钱关系。公摊面积是测绘大队测绘出来的，与开发商无关。
问题七：套内建筑面积计价是否会推高房价？
答：否！
开发商销售房屋实行总价控制，套内建筑面积只是计价方式之一，总价相同，以建筑面积计价单价低，以套内建筑面积计价单价高，但并不改变总价，计价方式不同，依据不同，单价不具有可比性。
问题八：住宅建筑应以套内使用面积进行交易有何利好？
答：1、按套内使用面积计算是国际通行做法，与国际接轨；
2、解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题；
3、解决住户使用面积（而非建筑面积或套内建筑面积）不透明的问题（按套内使用面积进行计算易于住户自行测量，实现“所见即所得”）。
问题九：该项目规范是否违反法律法规？是否可以强制执行？
答：《住宅项目规范（征求意见稿）》正式通过后必须强制执行，但目前《商品房销售管理办法》仍然有效，且为政府审批开发商销售商品房的法定依据。规范是系统内部规定，法规是外部实施规定，两者现相冲突的情况下，个人认为应该先修法做到统一方可适用。
综上，张茂荣律师认为，无论是以套内使用面积还是套内建筑面积计价，都不会对既有房地产市场产生任何影响；竣工面积测绘报告对于公摊面积的计算有着详细的记载，购房者关于公摊面积计算不透明的说法只是基于自身的不专业，没有仔细去看而做出的错误表述；公摊猫腻应当指向测绘机构，而非开发商。
【关于颜宇丹律师】
颜宇丹律师：广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员。著《婚房保卫战》等书。
【关于刘亚娟律师】
刘亚娟律师：北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人律师，先后从事警察、律师之职，在多年的律师职业生涯期间，已成功办理数百起民事诉讼案件，其中尤以婚姻家庭法律事务和房地产法律事务（房屋买卖合同纠纷、商铺租赁纠纷、小产权纠纷、合作建房纠纷、离婚房产分割，房产继承等）为主要研究领域，并尤其擅长处理该领域内重大复杂疑难案件。执业以来已累计为客户提供数千起该领域内的法律咨询，并已成功办理数百起涉及家事、房产类的诉讼及非诉案件。
【关于张茂荣律师】
张茂荣律师：专业房地产法律专家，北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人，信荣（全国）房地产律师团队首席律师，深圳市九届律师协会房地产法律专业委员会副主任。1993年3月执业至今，2006年开始专注于深圳市房地产法律实务的服务与研究，撰写房地产案例及法律时评数百篇。