原标题：深圳楼市或已进入买方市场
2018年深圳新房均价平稳下调，龙岗一区成交量占全市总成交量近五成
深圳商报2019年01月08日讯 2018年是楼市调控年，在“房住不炒”的大背景下，深圳开展了多轮楼市调控，全年新房价格呈现平稳下调的趋势。根据深圳中原地产的统计，2018年深圳新房全年成交均价为54120元／平方米，同比降低0．6％。随着开发商推盘节奏加快，促销力度加大，2018年全市新房住宅成交2．9万套，同比上涨13．8％。从各区来看，龙岗区成交占比最大，龙岗区大运片区位居新房成交热点片区榜首。
全市新房成交量增价跌
2018年全国楼市调控政策持续加码，无论是一二线城市还是三四线城市，皆加大调控，以让房子回归“居住”属性。据记者了解，2018年，深圳相继出台多条措施，对楼市进行调控。2018年3月28日，深圳出台《中国人民银行深圳市中心支行深圳银监局深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》，提出商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，即“三价合一”。2018年6月5日，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。2018年7月31日，深圳发布《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出住宅限售三年、公寓限售5年等系列举措，即“731新政”。
“2018年深圳出台的三个楼市政策对2018年深圳房地产市场走势有重要影响。”深圳中原董事总经理郑叔伦向记者表示，“三价合一”对于深圳二手房市场短期影响较大，该政策出台后，深圳二手房成交量下滑，新房更受购房者青睐；“二次房改”立足长效调控，从住房结构上予以调控，是长远的调控手段；而“731新政”则让深圳房地产市场正式步入下行调整阶段。
根据深圳中原地产的统计，2018年深圳新房住宅成交2．9万套，同比上涨13．8％；全年成交均价为54120元／平方米，同比降低0．6％。有业内人士分析认为，2018年深圳新房市场“量增价跌”与2018年深圳新房住宅供应大幅增加、开发商促销力度加大等因素有关。
记者从深圳中原地产获悉，2018年深圳新入市住宅面积合计400．5万平方米，同比上涨了34．4％。郑叔伦指出，2017年新房市场全年观望情绪浓厚，导致2017年积压的购房需求在2018年得以释放；同时，2018年货币收紧，开发商资金压力大，市场预期转变，让开发商不得不加快推盘节奏，尽快回笼资金。
记者发现，2018年，深圳新房市场频频出现“特价房”“首付分期”等促销手段；“一房难求”的局面已经不再出现，部分购房者仍持观望的态度。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，开发商密集推盘加上主动促销，表明部分开发商已显露出“以价换量”的心态，需求端的观望和供给端的扩大说明深圳楼市已经进入买方市场。
龙岗区成交占比近五成
2018年深圳新房成交主要在哪个区域？根据深圳中原研究中心监测，从2018年深圳各区成交套数来看，龙岗区占比47％，其次是宝安区占比27％，龙华区占比12％，南山区占比9％，福田区和罗湖区分别占比2％，盐田区占比1％。
从成交片区来看，2018年龙岗区大运片区以2773套的成交量位居热点片区榜首，其次是宝安区西乡片区、龙岗区中心城片区。据悉，2018年龙岗区大运片区网签热点楼盘有佳兆业未来城、京基御景中央、吉祥里豪庭、龙平紫园、御景蓝湾公馆、颐安都会中央花园六个。
从2018年深圳各区成交价格来看，宝安、龙华、龙岗、福田四区均价上涨；盐田区、南山区、罗湖区均价下跌。其中，盐田区均价下跌了13．8％，跌幅最大。对此，郑叔伦分析称，由于盐田区从2017年中开始连续14个月无成交，且盐田区成交量较少，区域均价受个别项目定价影响严重，导致该区新房住宅成交均价下跌幅度大。
从成交面积段来看，60－90平方米的刚需户型仍是2018年深圳新房市场的成交主力。2018年，深圳60－90平方米的刚需户型成交占比为58．2％；90－144平方米的改善型户型成交占比为30．5％；144平方米以上的大户型成交占比为7．3％；45－60平方米的户型成交占比为3．5％；低于45平方米的户型成交占比为0．4％。
据深圳中原研究中心统计，截至2018年12月底，深圳全市新房住宅存量为346．5万平方米，同比上升2．33％。按照过去一年平均成交量计算，去化周期为14．22个月。对于2019年深圳新房市场，郑叔伦指出，随着“粤港澳大湾区”“深汕合作区”的发展，深圳城市吸引力增强，深圳新房住宅的供应仍然非常有限，预计2019年上半年开发商推盘节奏将明显放缓。2019年，深圳“稳房价”“稳租金”“稳预期”调控目标并存，新房住宅成交均价不会出现较大幅度的上涨或者下降，成交量或将有所上升。（记者江南鸾）