城市更新有新规 深圳这些用地将无偿移交国有
深圳新闻网11月21日讯（记者 潘润华）为进一步创新城市更新政策，通过市场化手段促进公共设施用地的供给，11月21日，市规土委发布《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（以下简称《管理规定》）。《管理规定》允许拆除重建类城市更新主体将拆除范围以外的公用设施用地理顺经济关系后，无偿移交国有。同时，将给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。
随着城市的高速发展及人口的快速增加，我市对于公共服务设施、交通市政基础设施等公共设施项目的需求日益增长。按照法定图则等上层次规划评估结果，全市规划的公共设施实施率约50％，其余未实施的大部分现状为建成区，难以有效落实。
自2009年以来，在省“三旧”政策指引下，深圳构建起“政府引导、市场运作”的更新模式。但随着城市二次开发的快速推进，城市更新也面临着新的问题，原特区外大部分拟申请更新改造的片区存在着合法用地比例不够60％而不符合列入城市更新单元计划的要求，可能影响下一阶段城市更新的可持续发展。
为解决现有难题，市规土委自2017年3月启动政策起草工作。11月14日，《管理规定》经市政府办公厅正式印发实施。
记者从市规土委获悉，《管理规定》基于目前规划公共设施用地难以有效落实等客观情况，结合土地整备实施模式，借助市场手段，将公共设施用地的“整备”与更新项目的实施进行捆绑：一方面通过市场化手段将位于拆除重建类城市更新项目（以下简称更新项目）拆除范围以外的公共设施用地，由更新项目实施主体理顺经济关系，完成建筑拆除，并无偿移交国有（该部分移交的公共设施用地简称外部移交用地）；另一方面通过给予承担移交责任的更新项目部分合法用地比例的计入及适当的建筑面积补偿，保障更新项目的实施。
《管理规定》旨在通过市场的力量，实现更新项目拆除范围外公共设施用地的移交。政策对适用于外部移交用地的对象及条件提出了要求。其中，外部移交用地对象主要含三类：一是法定图则或其他法定规划确定的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5）、社会福利用地（GIC7）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）、交通场站用地（S4）。
二是辖区政府亟需实施的道路、河道等线性工程的重要节点用地。
三是基本生态控制线范围内（不含一级水源保护区）手续完善的各类用地，其中现状为符合基本生态控制线有关规定与生态环境保护相适宜的重大道路交通设施、市政公用设施、旅游设施、公园、现代农业、教育科研等项目用地除外。
记者了解到，更新项目在外部移交用地计入后应按我市城市更新相关政策配建人才住房、安居型商品房、公共租赁住房、人才公寓及创新型产业用房等政策性用房，属外部移交用地计入的转移容积，考虑其在计算城市更新单元规划容积时已参与了部分政策性用房配建，并且承担了移交用地的责任，故《管理规定》提出该部分不再进行人才住房、安居型商品房、公共租赁住房配建比例的核增或核减，按更新项目所在地区的基准比例配建。
在创新性方面，《管理规定》充分发挥了市场在土地资源配置方面的动力，借助市场力量协调解决搬迁补偿安置方案，解决了规划为配套设施但现状为建成区的难以通过土地整备实施的难题。初步评估，“十三五”和“十四五”期间，城市更新计划阶段可在现有基础上新增5平方公里以上的公共设施用地供给；城市更新用地出让阶段，预计每年可在现有基础上增加约一倍的公共设施用地供应。
同时，通过《管理规定》可实现较远距离（同一行政辖区）的公共设施用地，以“飞地”形式与更新项目捆绑实施，充分发挥市场的动力及灵活性，并在一定程度上能破解当前拟申请更新改造的片区合法用地比例不足的困境，扩大了更新的空间统筹范围，保障了更新工作的可持续发展，加大了更新对于公共设施实施的推进力度。
值得注意的是，该规定在解决更新项目合法用地比例不足的问题上发挥了重要作用。经初步测算，外部移交用地的实施对更新项目会带来约5－10％的建筑规模增量，不会导致容积率大规模的提升。
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1、关于外部移交用地的条件，政策主要从哪些方面进行了考虑？
一是要求与更新项目位于同一行政区（含新区，下同）辖区范围内。经对更新潜力对象用地规模和规划未实施的公共设施用地进行对比分析，以行政区为范围选择面广，更能促进规划公共设施用地的落实及更新项目的实施。
二是单个划定范围的用地面积原则上不少于3000平方米，并应满足规划确定公共服务设施和城市基础设施的建设要求。因外部移交用地移交政府用于公共服务设施和城市基础设施的建设，故该部分用地不需位于市、区城市更新五年规划划定的拆除重建类更新空间范围。
三是为保障外部移交用地的完整性，涉及被占用的国有未出让用地因规划统筹原因确需纳入的，应无偿清退。
四是外部移交用地权利主体同意移交的意愿参照更新项目意愿的相关要求，并在用地移交前应与更新项目范围内所有权利主体按相关规定形成单一主体，在首期更新项目土地使用权出让合同签订前无偿移交。涉及集体资产的，应按照辖区（新区）股份公司集体资产管理的相关规定，纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管。
2、关于外部移交用地涉及的基础容积及转移容积的地价测算是什么样的？
按规定计入的合法土地面积，其中属外部移交用地手续完善的各类用地等面积计入的部分，以外部移交用地的现状合法用途，与拆除范围内手续完善的各类用地按照城市更新地价测算规则和次序进行测算；属未完善征（转）手续的用地计入的部分，参照“历史用地处置”的测算次序、地价标准和修正系数参与地价测算。
城市更新单元涉及分期实施的，外部移交用地计入的部分应在城市更新单元规划确定的首期拆除范围一并参与地价测算。