物管公司违法最高可罚20万元
物业管理的核心价值是保证房屋建筑的宜居和使用安全，实现物业的保值增值，并延长其使用寿命。为此，《条例》将十种行为列为物业管理区域禁止行为，包括严禁对建筑物进行改变主体结构和使用功能、影响消防安全的改造等，并增加了房屋的安防和消防责任。
同时，拟要求建设单位应投保工程质量潜在缺陷保险，并鼓励业主、业主大会、物业服务企业投保物业安全责任、房屋及公共设施维修责任保险。
特别值得一提的是，随着国家大力发展住房租赁市场，房地产开发项目配建保障房和人才住房也已成为深圳保障房建设模式之一。但现实中出现少数小区业主通过业主大会会议表决，拒绝物业管理区域内的承租人合理使用住宅小区内停车位等配套设施情况。
《条例》拟规定，物业管理区域内存在产权归政府所有的住房的，其可以委托住房保障部门的自然人代表参与业主委员会委员的选举，参与物业管理活动。同时，物业管理区域的出租房屋建筑面积达40%以上的，应该邀请租户代表列席业委会会议。
小区房屋出租率达40%以上业委会会议应邀租户代表列席
城中村可成立物业管理自治机构
“城中村”普遍存在环境卫生差、配套设施不完善、难管理等问题，今年深圳“两会”期间，多名市人大代表建议城中村应引入物业管理并纳入《条例》监管范畴。
但一方面，物业管理是适用于取得合法产权的业主依法依约对共有部分行使共同管理权利、承担共同管理责任。而城中村的建筑物产权构成复杂且绝大多数未作产权登记，不属于《物权法》所规定的“物业”范畴，城中村的“业主”构成亦十分复杂。
另一方面，在操作层面，城中村与合法建筑物的物业管理存在较大差异。如由于缺乏规划，城中村除少量统建楼实施围合管理外，其余违法建筑基本处于分散自建状态，难以进行物业管理区域划分。再如在管理主体上，现行物业管理由业主或业主大会委托物业管理，而城中村可能涉及政府、原村集体以及购房人、建房人等主体。
因此，《条例》拟采用授权条款，仅规定原村集体可以参照条例成立物业管理自治机构，具体办法由区政府另行制定。
焦点1
停车位等小区共有产权归谁所有？
共有道路上停车位产权归全体业主所有
问题现状
由于《物权法》和国务院《物业管理条例》对物业管理区域内共有建筑和设施的权属规定较为原则，深圳不动产登记部门也未对共有部分进行全面产权登记，物业小区业主共有部分权属始终处于模糊状态。
这导致从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区后，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了“接受业主委托对物业共有部分进行管理维护”的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。
拟解决方案
《条例》此次对此增设专章，拟明确将物业管理区域内的道路、绿地、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等均属业主共有，并针对市民争议极大的“停车位（库）使用、管理”问题作出规定。
《条例》称，目前深圳停车位（库）主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有。因此，拟按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；二是地下人防工程，此类将明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；三是对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），拟要求开发商在进行产权登记并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。
不过，《条例》实施之前的存量历史遗留停车位（含《物权法》出台之前部分），由于情况较为复杂，拟按照“法不溯及既往”的原则，不予涉及。
此外，《条例》拟规定新建住宅物业区域内的供水、排水、供气、供电、通信等专营设施应当移交给市政专营单位管理养护。
焦点2
业主大会“成立难”如何解决？
业委会候选人或无须“双过半”即可当选
问题现状
按照现行规定，所有业委会成员都要“双过半”才能当选。但由于现实中不少业主参与热情不高，这一当选要求较难达到，造成了业主大会成立难问题，业委会成立比例低。同时，现行规定也缺乏对业主大会、业委会行为监督的可操作性规定。
拟解决方案
《条例》此次首先将降低业主大会和业主委员会的成立门槛，拟采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选。而未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，保证业委会能够有效成立。但近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人。
为弥补业委会监管空白，《条例》拟增设业主监事会，以及业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款。拟明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。
此外，《条例》还拟明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”，通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。