降价在四、五月集中出现

    2007年,庞大的市场需求,使得房地产企业对资金和土地的需求更加迫切。2006年开始的股市复苏,资本市场与房地产市场开始联系紧密。主要表现为银行贷款比例在房地产投资中所占比例呈下降趋势,而包括股票融资在内的自筹资金比例则呈上升趋势。

    2007年是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年,面对间接融资受限,一些房地产企业选择了资本市场的直接融资渠道。近一年来,有上市潜力的房地产企业纷纷登陆资本市场,碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园等成功登陆香港交易所,万科、保利、富力等企业,实现了股票增发。据不完全统计,2007年以来共有25家房地产上市公司通过增发、配股等融资方式,募集资金超过千亿元。房地产类上市公司的定向增发融资,使更多的非房地产类企业的资金流入了房地产企业。资本市场融资已经成为各大开发商主要的融资方式。

    但是随着资本市场的渐入熊市,再融资渠道收紧,上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。

    万科、招商、金地、保利,四大上市开发商,反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值,且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52,招商地产为-4.74,金地集团为-7.52,保利为-7.65。四大开发商2007年的存货周转率也是历年来的最低值。万科的年度存货周转率只有0.42,5年来持续下降。金地集团的年度存货周转率为0.31,保利的存货周转率只有0.25,招商地产的更是低至0.16。由于项目建设周期一般为2-3年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率应该不低于0.4,但是这几大开发商中,只有万科的存货周转率稍高于0.4。

    降价成为2008年即将出现的"集体现象",郭建波认为:"目前还没有实质性全方面的大规模的降价行为,我们怀疑四五月份会有这样的行为。开发商尤其是大开发商,要维持现金流和开发计划,必须要保持销售速度,四五月份会是清盘和在售楼盘价格体系最公开最透明的时候。房价中枢将下探到明朗位置。挤掉泡沫后,一年就会企稳,调整到一定价格后,投资热得到控制,就达到政府调控的目的。"

    随着降价的铺开,一些楼盘已经出现回稳,招商地产营销中心负责人表示,最近一周交易量统计,已经回升至2007年8月水平。百仕达副总罗雷也表示,红树西岸的销售也在近期出现单周销售过千套的放量。

    在持续的调控下,开发企业土地储备策略在理智中趋于谨慎,量力而行。开发企业将宁可承担未来拿地更加困难的风险,也不愿在透支未来资金。近期深圳的多宗土地出现流拍,显示出开发商谨慎拿地的心态。南方报业传媒集团-21世纪经济报道 本报记者 徐广蓉